房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價(已修改)
2025-05-26 21:44 本頁面
【正文】 1 不動產(chǎn)估價 主講：黃利民 Email: :834957596 TEL:18986636158 咸寧學院資源與環(huán)境科學 學院 2 參考書目 ? 《 房地產(chǎn)估價 》 ，柴強著，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學出版社； ?《 房地產(chǎn)估價理論 》 ,美國估價師學會著 ,中國建筑工業(yè)出版社； ? 《 不動產(chǎn)估價 》 ，葉劍平、曲衛(wèi)東編著，中國人民大學出版； ? 《 土地估價理論與方法 》 ，全國土地估價師資格考試委員會編，地質出版社； 3 教學方法 不動產(chǎn)估價是一門理論與實際聯(lián)系十分密切的課程，授課包括基本理論及其實際操作的講授： ? 課堂講授：包括相關基本理論、各種估價方法的理論基礎及其操作方法； ? 實習：運用各種估價方法進行估價，并完成估價報告。 4 課程主要內(nèi)容介紹 ? 介紹房地產(chǎn)、房地產(chǎn)估價的基本概念、理論； ? 掌握各種科學的估價理論、方法； ? 按照嚴格的估價程序，運用各種估價方法進行房地產(chǎn)估價； ? 撰寫并提供估價報告。 5 第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)基本概念 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價的概念 ? 第三節(jié) 房地產(chǎn)估價發(fā)展及趨勢 6 ? 房地產(chǎn)的概念，及其各種存在形態(tài)的基本認識； ?房地產(chǎn)的特征； ?房地產(chǎn)估價的概念； ?房地產(chǎn)估價的必要性 。 ?房地產(chǎn)估價的發(fā)展。 重點掌握內(nèi)容 7 一、房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的概念 real estate, real property 房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及其他地上附著物，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)基本概念 8 土地： 土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 ； 建筑物： 是一種土地定著物，具體是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類； （一）房地產(chǎn)實物 （ 土地、建筑物、其他附著物） 9 其他地上附著物： 是建筑物以外的土地定著物，具體是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。 例如：排水管道、電力、熱力系統(tǒng)、地上建造的庭院、花園、假山、柵欄等。 10 權利：中國目前主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、空間利用權。 我國土地實行的社會主義公有制制度，其中城市土地為國家所有，農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有。 在城市 ， 能夠進入市場流轉的是以城市土地使用權為基本產(chǎn)權的城市土地產(chǎn)權體系。 在農(nóng)村 ， 只有將農(nóng)村集體土地轉變?yōu)閲型恋氐膯蜗蛘魇辗绞健? （二）房地產(chǎn)權益 ： 是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。 11 （ 1）房地產(chǎn)所有權：是指房地產(chǎn)所有權人對自己的房地產(chǎn)，依照法律規(guī)定享有占有、使用、收益和處分的權利。房地產(chǎn)所有權包括 獨有、共有和建筑物區(qū)分所有權 。 ?建筑物區(qū)分所有權： 建筑物區(qū)分所有權是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權形式，是一種復合性的權利，由專有部分的所有權、共有部分持有權和因共同關系所產(chǎn)生的成員權構成。 12 （ 2）土地使用權是指土地使用權人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、收益和 部分處分 的權利。 ①出讓土地使用權 (為國有土地上的 )； ②劃撥土地使用權 (為國有土地上的 )； ③土地承包經(jīng)營權 (為農(nóng)用地上的 )； ④宅基地使用權 (為集體土地上的 )； ⑤臨時用地土地使用權。 13 （ 3）房地產(chǎn)租賃權：是指以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權利 ； （ 4） 抵押權 ： 是指債務人或者第三人 不轉移房地產(chǎn)的占有 ，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保 ，債務人不履行債務時，債權人有權依法以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價款 優(yōu)先受償 ； （ 5） 典權 ： 是指支付典價 占有他人房地 產(chǎn)而為自己使用、收益的權利 。 抵押權和典權有何重大區(qū)別？ 14 （ 6）地役權：是指土地所有權人或土地使用權人為使用自己土地的便利而使用他人土地的權利（典型的通行權） ； （ 7） 空間利用權 ： 是指在土地使用權及其效力所及空間之外，對地表上下一定范圍內(nèi)的空間所享有的排他使用權 ； 15 （三）房地產(chǎn)區(qū)位 ： 是指房地產(chǎn)的空間位置 ,可以分為位置、交通、環(huán)境和配套設施四個方面。 具體地說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系 ，除了其地理坐標位置，還包括它與重要場所的距離，從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的 可及性 ， 從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的 便捷性 ，以及該宗房地產(chǎn)的周圍環(huán)境、景觀、配套設施等，包括所在地區(qū)的人口狀況、該地區(qū)的聲譽、政府提供的服務設施、學校的教學質量、犯罪率等等，最常見的是用交通時間距離來衡量區(qū)位的好壞。 16 在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權益對價值的影響是不同的： ①一般的有形資產(chǎn)主要是實物的價值，即主要是實物的好壞決定著價值的高低 ； ②一般的無形資產(chǎn)主要是權益的價值 ； ③房地產(chǎn)的實物和權益在價值決定中都很重要 。 （四）實物、權益和區(qū)位對房地產(chǎn)價值的影響 區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的 。 17 （五）房地產(chǎn)的存在形態(tài)及各種形態(tài)的基本認識 房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)
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