典型目的房地產估價(已修改)
2025-05-28 07:43 本頁面
【正文】 房地產估價 第九章 典型目的房地產估價 房地產估價 一、房地產抵押的含義 房地產抵押是指抵押人以合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押權人有權就抵押的房地產優(yōu)先受償。 抵押人和抵押權人的區(qū)分：抵押人是指將合法的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 167。 91房地產抵押價值評估 房地產估價 ?在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。 ?房地產抵押為抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。由于房地產抵押的性質和成為抵押物的房地產產生的特點，房地產抵押價值的評估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關參數選擇等方面與其他估價目的估價的不同。 一、房地產抵押的含義 房地產估價 二、房地產抵押的法律規(guī)定 （一）適用法律法規(guī) 《 中華人民共和國城市房地產管理法 》 ；《 中華人民共和國擔保法 》 ； 《 城市房地產抵押管理辦法 》 。 房地產估價 二、房地產抵押的法律規(guī)定 （二） 設定房地產抵押的原則 《 城市房地產管理法 》 第四章第四十七條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。” 房地產估價 二、房地產抵押的法律規(guī)定 （三）設定房地產抵押的限制條件 《 城市房地產抵押管理辦法 》 中規(guī)定某些權屬狀態(tài)下的房地產設定抵押權時的限制條件： 第二章第十二條規(guī)定：“以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。” 第十七條規(guī)定：“有經營期限的企業(yè)以其所有的房地產抵押的，其設定的抵押期限不應當超過該企業(yè)的經營期限?！? 第十八條規(guī)定：“以具有土地使用年限的房地產抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。” 第十九條規(guī)定：“以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。” 第二十條規(guī)定：“預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證?！? 第二十一條規(guī)定：“以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。” 房地產估價 三、房地產抵押價值評估的特點 按照 《 規(guī)范 》 要求：“房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響?！币虼?，抵押價值評估提供的是抵押物在設定抵押權時的正常市場價格，但要注意以下問題。 房地產估價 三、房地產抵押價值評估的特點 （一）注重預期風險 房地產抵押價值評估業(yè)務一般估價時點為當前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處分清償，需實現抵押權時，是在未來的某一時點，因此，注重預期風險。在估價時，對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對預期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。 房地產估價 三、房地產抵押價值評
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