典型目的房地產(chǎn)估價(已修改)
2025-05-28 07:43 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)估價 第九章 典型目的房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)估價 一、房地產(chǎn)抵押的含義 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。 抵押人和抵押權(quán)人的區(qū)分：抵押人是指將合法的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 167。 91房地產(chǎn)抵押價值評估 房地產(chǎn)估價 ?在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 ?房地產(chǎn)抵押為抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)和成為抵押物的房地產(chǎn)產(chǎn)生的特點(diǎn)，房地產(chǎn)抵押價值的評估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關(guān)參數(shù)選擇等方面與其他估價目的估價的不同。 一、房地產(chǎn)抵押的含義 房地產(chǎn)估價 二、房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定 （一）適用法律法規(guī) 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 ；《 中華人民共和國擔(dān)保法 》 ； 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 。 房地產(chǎn)估價 二、房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定 （二） 設(shè)定房地產(chǎn)抵押的原則 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第四章第四十七條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)?！? 房地產(chǎn)估價 二、房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定 （三）設(shè)定房地產(chǎn)抵押的限制條件 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 中規(guī)定某些權(quán)屬狀態(tài)下的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的限制條件： 第二章第十二條規(guī)定：“以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限?！? 第十七條規(guī)定：“有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限?！? 第十八條規(guī)定：“以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！? 第十九條規(guī)定：“以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意?！? 第二十條規(guī)定：“預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。” 第二十一條規(guī)定：“以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！? 房地產(chǎn)估價 三、房地產(chǎn)抵押價值評估的特點(diǎn) 按照 《 規(guī)范 》 要求：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進(jìn)行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價值的影響?！币虼耍盅簝r值評估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，但要注意以下問題。 房地產(chǎn)估價 三、房地產(chǎn)抵押價值評估的特點(diǎn) （一）注重預(yù)期風(fēng)險 房地產(chǎn)抵押價值評估業(yè)務(wù)一般估價時點(diǎn)為當(dāng)前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發(fā)生處分清償，需實現(xiàn)抵押權(quán)時，是在未來的某一時點(diǎn)，因此，注重預(yù)期風(fēng)險。在估價時，對預(yù)期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，而對預(yù)期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。 房地產(chǎn)估價 三、房地產(chǎn)抵押價值評
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