【正文】 抵押為抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。因此，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，要對(duì)抵押物的市場(chǎng)變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，尤其對(duì)有價(jià)無(wú)市的狀況進(jìn)行分析。（ 《 土地管理法 》 第四十三條）。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。第二款、第三款、第五款分別對(duì)征用耕地、非耕地、菜地的補(bǔ)償費(fèi)用作了規(guī)定。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔除建筑物部分的剩余土地部分價(jià)格。土地的基準(zhǔn)地價(jià)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分土地價(jià)值區(qū)段，然后調(diào)查測(cè)算出各區(qū)段在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)值水平。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 第三，從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購(gòu)買一宗房地產(chǎn)時(shí)，可能實(shí)現(xiàn)的最低價(jià)格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時(shí)可能實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格。以拍賣方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行處分，是一種特殊的交易方式，在強(qiáng)制處分、清償、司法執(zhí)行房地產(chǎn)的交易中較為常見。 城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)依據(jù) 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 》 進(jìn)行?！币虼?，抵押價(jià)值評(píng)估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格，但要注意以下問(wèn)題。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。” 房地產(chǎn)估價(jià) 二、房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定 （三）設(shè)定房地產(chǎn)抵押的限制條件 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 中規(guī)定某些權(quán)屬狀態(tài)下的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的限制條件： 第二章第十二條規(guī)定：“以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限?？捎贸杀痉ā⑹袌?chǎng)法；也可先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法?！? 土地補(bǔ)償費(fèi)： 征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)： 青苗補(bǔ)償費(fèi)： 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)： 征地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 房地產(chǎn)估價(jià) 三、征地補(bǔ)償估價(jià) （三） 《 土地管理法 》 關(guān)于征地拆遷補(bǔ)償估價(jià)的其它規(guī)定 “征用其它土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 房地產(chǎn)估價(jià) 五、房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)評(píng)估的類型與方法 （一）商品房和行政劃撥地上房產(chǎn) 按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費(fèi)用后，先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，因此這兩類房地產(chǎn)對(duì)拍賣的競(jìng)買者、買受人來(lái)看，均可視為完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價(jià)時(shí)可采用市場(chǎng)法、成本法、收益法?！边@是對(duì)土地使用權(quán)出讓方式的規(guī)定。土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款以及有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。 招標(biāo)方式是在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個(gè)人以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某宗地土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者，確定土地使用權(quán)價(jià)格的方式。 房地產(chǎn)估價(jià) 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 30倍。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意到其占地面積的土地征用批準(zhǔn)權(quán)限和政