典型目的房地產(chǎn)估價(jià)-文庫(kù)吧
2025-04-22 07:43 本頁(yè)面
【正文】 估的特點(diǎn) （二）分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力 抵押權(quán)方大多在抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，要將抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)，而不是收回實(shí)物。因此，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，要對(duì)抵押物的市場(chǎng)變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，尤其對(duì)有價(jià)無(wú)市的狀況進(jìn)行分析。 房地產(chǎn)估價(jià) 三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn) （三）考慮抵押期間的耗損 由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)，抵押物仍由抵押方占有、使用。在抵押期較長(zhǎng)或抵押物耐用經(jīng)濟(jì)年限較短的部分則會(huì)造成抵押物的耗損，引起價(jià)值的變化，在估價(jià)時(shí)應(yīng)予以分析、考慮。 房地產(chǎn)估價(jià) 四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的常見(jiàn)類型與方法 商品房（已辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進(jìn)行抵押時(shí)，可根據(jù)情況采用成本法、市場(chǎng)法或收益法估價(jià)。 行政劃撥土地上房產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，可采用房產(chǎn)與土地分別估價(jià)再綜合的方法?？捎贸杀痉ā⑹袌?chǎng)法；也可先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房，用成本法和市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法。 房地產(chǎn)估價(jià) 四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的常見(jiàn)類型與方法 部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問(wèn)題，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)法或收益法。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意到其占地面積的土地征用批準(zhǔn)權(quán)限和政府規(guī)劃管理部門對(duì)該用地的規(guī)劃限制條件。根據(jù)不同地區(qū)政府相關(guān)部門土地征用面積批準(zhǔn)權(quán)限和規(guī)劃限制條件，獲得權(quán)限內(nèi)政府相關(guān)部門的認(rèn)可，方可設(shè)定抵押，在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)考慮補(bǔ)交土地征用補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓金等因素，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)法或收益法。 房地產(chǎn)估價(jià) 一、征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)含義 征地估價(jià)是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過(guò)程中，對(duì)被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。 城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。 征地估價(jià)應(yīng)依據(jù) 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其它有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)依據(jù) 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 》 進(jìn)行。 167。 92 征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià) 二、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)使用的法律法規(guī)及文件 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 ； 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 ； 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 （國(guó)務(wù)院第305號(hào)令）；建設(shè)部關(guān)于貫徹 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 的通知（建住房 [2021]16l號(hào)文）；建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 》 的通知（建住房 [2021]234號(hào)文）；各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方法規(guī)規(guī)定。 房地產(chǎn)估價(jià) 三、征地補(bǔ)償估價(jià) （一）征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象 “任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”；“國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。（ 《 土地管理法 》 第四十三條）。 在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場(chǎng)地、場(chǎng)院地、牧場(chǎng)地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括：房屋、農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗、墳?zāi)沟取? 集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地
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