【正文】 其地上附著物為征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象。 征地估價(jià)應(yīng)依據(jù) 《 中華人民共和國土地管理法 》 以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其它有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。 房地產(chǎn)估價(jià) 四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的常見類型與方法 商品房（已辦理土地使用權(quán)出讓，具有完全產(chǎn)權(quán)）作為抵押物進(jìn)行抵押時(shí)，可根據(jù)情況采用成本法、市場(chǎng)法或收益法估價(jià)。” 房地產(chǎn)估價(jià) 三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn) 按照 《 規(guī)范 》 要求：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。 房地產(chǎn)估價(jià) 二、房地產(chǎn)抵押的法律規(guī)定 （二） 設(shè)定房地產(chǎn)抵押的原則 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第四章第四十七條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。 抵押人和抵押權(quán)人的區(qū)分：抵押人是指將合法的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。 167?！? 第十七條規(guī)定：“有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。在估價(jià)時(shí)，對(duì)預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素要充分考慮，而對(duì)預(yù)期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。 房地產(chǎn)估價(jià) 四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的常見類型與方法 部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問題，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)法或收益法。 92 征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià) 二、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)使用的法律法規(guī)及文件 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 ； 《 中華人民共和國土地管理法 》 ； 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 （國務(wù)院第305號(hào)令）；建設(shè)部關(guān)于貫徹 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》 的通知（建住房 [2021]16l號(hào)文）；建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 《 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 》 的通知（建住房 [2021]234號(hào)文）；各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方法規(guī)規(guī)定。”（第四十七條） “依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。 93 房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)評(píng)估 房地產(chǎn)估價(jià) 二、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定 （一）適用法律法規(guī) 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 中華人民共和國擔(dān)保法 》 、 《 中華人民共和國拍賣法 》 。 （二）在建工程 對(duì)處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用，估價(jià)方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場(chǎng)法。”這一款規(guī)定了征地補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。 拍賣方式是國有土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格的方式。 三、各種主要估價(jià)方法在國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用 房地產(chǎn)估價(jià) （二）假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法是評(píng)估國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的常用方法之一。 三、各種主要估價(jià)方法在國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用 房地產(chǎn)估價(jià) （四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是以該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價(jià)值的方法。 三、各種主要估價(jià)方法在國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用