【正文】 三、各種主要估價(jià)方法在國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用 房地產(chǎn)估價(jià) （四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是以該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價(jià)值的方法。 拍賣方式是國(guó)有土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓方，就其出讓土地使用權(quán)公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格的方式。 （二）在建工程 對(duì)處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用，估價(jià)方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場(chǎng)法?！保ǖ谒氖邨l） “依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。 房地產(chǎn)估價(jià) 四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的常見類型與方法 部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、人流、物流交通通道的合理的享用問題，估價(jià)方法可選用成本法、市場(chǎng)法或收益法?！? 第十七條規(guī)定：“有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。 抵押人和抵押權(quán)人的區(qū)分：抵押人是指將合法的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織?！? 房地產(chǎn)估價(jià) 三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn) 按照 《 規(guī)范 》 要求：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。 征地估價(jià)應(yīng)依據(jù) 《 中華人民共和國(guó)土地管理法 》 以及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施辦法和其它有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。這里所說的拍賣特指強(qiáng)制處分的拍賣。 第二，從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人既可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。 一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的法律規(guī)定 房地產(chǎn)估價(jià) （四）轉(zhuǎn)讓以劃拔方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。 三、各種主要估價(jià)方法在國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用 房地產(chǎn)估價(jià) （三）成本法 成本法是在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)適宜采用的一種方法。第四十七條明確了對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的增加和提高的條件和程序?！? 房地產(chǎn)估價(jià) 三、房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)評(píng)估的特點(diǎn)定 （分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)的一般固有特點(diǎn)外，還有許多新的特點(diǎn)，因此在對(duì)處分房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)的評(píng)估過程中，應(yīng)根據(jù)這些不同點(diǎn)，確定其價(jià)格。 在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林地、積肥場(chǎng)地、場(chǎng)院地、牧場(chǎng)地、草原地等。 房地產(chǎn)估價(jià) 三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn) （三）考慮抵押期間的耗損 由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)，抵押物仍由抵押方占有、使用。由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)和成為抵押物的房地產(chǎn)產(chǎn)生的特點(diǎn)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關(guān)參數(shù)選擇等方面與其他估價(jià)目的估價(jià)的不同。 ?房地產(chǎn)