房地產估價方法與案例(已修改)
2025-01-30 18:35 本頁面
【正文】 房地產估價方法與案例 一、房地產及其描述 —— 對象 二、房地產價格和價值 三、房地產價格影響因素 四、房地產估價概述 主要內容 土地 其他地上定著物 從自然屬性或物理的角度看 建筑物 一、 房地產及其描述 其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上 不能分離 ， 或雖然可分離 ， 但是分離后不經濟或分離后會破壞土地 、 建筑物的完整性 ， 使土地或建筑物的價值或功能明顯受到損害的物體 ， 如花園 、 圍墻 、 地下管線等 。 實物 區(qū)位 從 價值的角度 看 權益 三者的結合體 (即房地產價值 主要決定于這 三者因素 )。 (1)“ 房地產 ” ：可指土地 ， 也可指建筑物 ，還可指土地與建筑物的合成體 (即 “ 房地 ” )。 (2)“ 房地 ” ：專指土地與建筑物的合成體 。 (3)“ 土地 ” ：僅指土地部分 。 (4)“ 建筑物 ” ：僅指建筑物部分 。 建筑物包括房屋和構筑物兩大類 。 (1)房屋是指能夠遮風避雨并供人居住 、工作 、 娛樂 、 儲藏物品 、 紀念或進行其他活動的空間場所 。 (2)構筑物是指房屋以外的建筑物 ， 人們一般不直接在內進行生產和生活活動 ， 如煙囪 、 水塔 、 水井 、 道路 、 橋梁 、 隧道 、 水壩等 。 影響建筑物價值的因素 坐落 位置 建筑物的坐落位置與其占用的宗地相同，包括建筑物所處區(qū)域、城市、周圍環(huán)境和具體地點。對于房地形態(tài)的房地產來說，建筑物的坐落位置對房價有著非常大的影響。 面積 大小 占地面積 建筑面積 使用面積 套內面積 房屋建筑中各層外圍結構水平投影面積的總和。包括使用面積和結構面積 銷售面積（套建筑面積）＝套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積 低層房屋： 1－ 3層 多層房屋： 4－ 6層 中高層房屋： 7－ 10層 高層房屋： 10層以上 超高層房屋： 100米以上 層數 高度 建筑 結構 磚混結構 框架結構 剪力墻結構 框剪結構 筒體結構 排架結構 用途 居住 商業(yè) 工業(yè) 辦公 不同用途的建筑物，其 建筑結構 、平面布置與配套設備有很大不同，對建筑物的成本造價有很大影響。 裝修 情況 內裝修 外裝修 需要了解裝修的 標準和程度 ，所用材料的品質及裝修質量等。裝修標準包括毛坯房、初裝修、普通裝修、高檔裝修等。 附屬建 筑設備 建筑物各類設備的質量 維修情況 主要包括給排水、采暖、通風、空調、電氣及智能化樓宇設備。需要了解它們的配置和性能、質量和維修保護情況。 建成年月 和使用保 養(yǎng)情況 建筑物竣工日期 地基的穩(wěn)定性 重點考察建筑物新舊程度和建成年月、使用保養(yǎng)情況之間的關系。 建筑物新舊程度 沉降情況 公共配套 設施完備 程度 城市基礎設施 反映其完備程度的指標主要有設施水平、設施的保證率和齊備程度。 社會公共服務設施 產權狀況 在中國大陸，建筑物與土地的所有制不同，土地全部是公有的，建筑物可以私人所有。 （ 1） 實物 實物是指房地產中有形的部分 ， 如建筑物的結構 、設備 、 裝修 ， 土地的形狀 、 平整度等 。 （ 2） 權益 權益是指房地產中無形的 、 不可觸摸的部分 ， 包括權利 、 利益和收益 ， 房地產利益和收益以其權利為基礎 。 實物和權益對房地產價值的影響均很大 ！ （ 1） 區(qū)位 區(qū)位是指某宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系 ， 包括位置 、 交通 、 周圍環(huán)境和景觀以及外部配套設施等方面 。 實物、權益和區(qū)位的含義 房地產 權利 所有權 使用權 租賃權 抵押權 典權 … 19 所有權 是指房地產 所有人 在法律規(guī)定的范圍內自由支配房地產并排除他人干涉的權利 (具有排他性 )， 包括 占有 、 使用 、 收益和處分 的權利； 使用權 是指房地產 使用者 對他人所有的房地產享有 占有 、 使用 、 收益 的權利； 租賃權 是指以支付租金的方式從房屋所有人或土地使用人那里獲得 占有 、 使用 房地產的權利； 房屋 土地 20 抵押權 是指 債權人 對債務人不轉移占有而僅作債權擔保的房地產 ， 在債務人不履行債務時 ， 就該房地產
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