【正文】 第五講：房地產(chǎn)估價概論 張輝 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 ? 成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊 ，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法 。 ? 成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法 。 ? 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值 ， 通常把成本法測算出來的價值簡稱為積算價格 。 ? 成本法的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)價值的求取過程特別是各個價值構(gòu)成部分顯而易見 ， 這樣有利于發(fā)現(xiàn)哪些遺漏了 ， 哪些高估了 ， 哪些低估了 。 該法特別適用于在 “ 文件 ” 規(guī)定房地產(chǎn)價格構(gòu)成以及相關(guān)成本 、 費(fèi)用 、 稅金 、 利潤等標(biāo)準(zhǔn)的情況下 一、土地取得成本 1. 市場購買下的土地取得成本 ：建設(shè)用地使用權(quán)購買價格；土地取得稅費(fèi) （ 契稅 、 印花稅 、 交易手續(xù)費(fèi)等 ） 。 2. 征收集體土地的土地取得成本 ：土地補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)償費(fèi)；地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；青苗補(bǔ)償費(fèi)；安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 （ 征收城市郊區(qū)菜地的 ） ， 耕地開墾費(fèi) （ 占用耕地的 ， 占墾平衡 ） ， 耕地占用稅 （ 占用耕地的 ） ， 征地管理費(fèi) ， 政府規(guī)定的其他相關(guān)費(fèi)用 （ 例如防洪費(fèi) 、 南水北調(diào)費(fèi)等 ） 。 3. 征收國有土地上的房屋的土地取得成本 ：房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)；搬遷補(bǔ)助費(fèi)；過渡補(bǔ)助費(fèi) （ 或臨時安置補(bǔ)助費(fèi) 、 周轉(zhuǎn)房費(fèi) ） ；停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)；相關(guān)費(fèi)用 （ 房屋拆遷估價費(fèi) ， 房屋拆遷服務(wù)費(fèi) ， 政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用 ） 二、開發(fā)成本（ 21） 1. 勘察設(shè)計和前提工程費(fèi) ：市場調(diào)研 、 可研 、 項(xiàng)目策劃 、工程勘察 、 環(huán)境影響評價 、 交通影響評價 、 規(guī)劃及建筑設(shè)計 、 建設(shè)工程招標(biāo) 、 施工的水電路場地平整臨時用房等 。 2. 建筑安裝工程費(fèi) ：建造商品房及附屬工程 （ 房屋周圍圍墻 、 水池 、 綠化等 ） 所發(fā)生的土建工程費(fèi)用 、 安裝工程費(fèi)用 、 裝飾裝修工程費(fèi)用等 。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：包括城市規(guī)劃要求配套的道路 、 給排水 （ 給水 、 雨水 、 污水 、 中水 ） 、 電力 、 電信 、 燃?xì)?、熱力 、 有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 。 如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)土地是熟地 ， 則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中 ， 在此只有部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 。 二、開發(fā)成本（ 22） 4. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：包括城市規(guī)劃要求配套的教育（ 如幼兒園 ） 、 醫(yī)療衛(wèi)生 （ 如醫(yī)院 ） 、 文化體育 （ 如文化活動中心 ） 、 社區(qū)服務(wù) （ 如居委會 ） 、 市政公用 （ 如公共廁所 ） 等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 。 5. 其他工程費(fèi)： 包括工程監(jiān)理費(fèi) 、 竣工驗(yàn)收費(fèi)等 。 6. 開發(fā)期間稅費(fèi)： 包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部分收取的費(fèi)用 ， 如綠化建設(shè)費(fèi) 、 人防工程費(fèi)等 。 備注： 有時需要將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本 。 在這種情況下 ， 一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)歸入土地開發(fā)成本；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)視土地市場成熟度 、 房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況 ， 歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中 ， 或者在兩者之間進(jìn)行合理分配；其他費(fèi)用一般歸入建筑物建設(shè)成本中 。 三、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出 ， 包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi) 、 辦公費(fèi) 、 差旅費(fèi)等 ， 可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例 ， 例如 4%。 因此 ， 管理費(fèi)用通常按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來測算 。 四、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用也稱銷售成本 ， 是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要的支出 ， 包括廣告費(fèi) 、 銷售資料制作費(fèi) 、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi) 、 售樓處建設(shè)費(fèi) 、 銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)等 。 為便于投資利息的測算 ， 銷售費(fèi)用應(yīng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時發(fā)生的費(fèi)用 。 廣告費(fèi) 、 銷售資料制作費(fèi) 、 樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi) 、 售樓處建設(shè)費(fèi)等一般是在銷售之前發(fā)生的 ， 銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時發(fā)生的 。 銷售費(fèi)用通常按照開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價值的一定比例來測算 ， 例如開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價值的 3%。 五、投資利息（ 51） 投資利息 ， 與財務(wù)費(fèi)用不完全相同 ， 是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計算的利息 ， 而不僅僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi) 。 因此 ， 土地取得成本 、 開發(fā)成本 、 管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 ， 無論它們來自借貸資金還是自由資金都應(yīng)該計算利息 。 從估價的角度看 ， 為了使評估出來的價值客觀合理 ， 也要把房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的利潤分開 ， 不能算作開發(fā)利潤 。 五、投資利息（ 52） ① 應(yīng)計息項(xiàng)目：包括土地取得成本 、 開發(fā)成本 、 管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 。銷售稅費(fèi)一般不計算利息 。 ② 計息周期：計算利息的單位時間 ， 可以是年 、 半年 、 季度 、 月等 ，通常為年 。 ③ 計息期：計息周期數(shù) ， 為確定每項(xiàng)費(fèi)用的計息期 ， 就要估算整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期 ， 成本法中建設(shè)期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期 ， 終點(diǎn)是達(dá)到全新狀況的估價對象的日期 ， 通常建設(shè)期的終點(diǎn)也就是估價時點(diǎn) 。 例如 ， 寫字樓從取得土地到竣工驗(yàn)收完成正常需要 24個月 ， 則估算該寫字樓的建設(shè)期應(yīng)為 24個月 。 五、投資利息（ 53） ④ 計息方式：單利和復(fù)利 （ 利滾利 ） 兩種 ， 單利和復(fù)利換算公式如下 。例如某銀行存款的計息方式采取單利 ， 假設(shè)其一年期存款的年利率為 5%， 為吸引 3年期的儲戶 ， 則其 3年期存款的單利年利率應(yīng)該大于等于多少 （ %） ？ 實(shí)際上單利和復(fù)利并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別 ，只是表達(dá)方式不同 ， 且單利相對于復(fù)利只是實(shí)際計算上方便些 。 ⑤ 利率：用百分比表示單位時間內(nèi)增加的利息與原金額之比 。 利率有單利利率和復(fù)利利率 、 存款利率和貸款利率 、 名義利率和實(shí)際利率等 。 投資利息計算中一般采用估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率 。 21 2 1( 1 ) 1( 1 ) ( 1 ) nn iP i n P i in??? ? ? ? ? ? 六、銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)： 指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方 （ 一般為房地產(chǎn)開發(fā)商 ） 繳納的稅費(fèi) 。 不包含由買方繳納的契稅等稅費(fèi)和應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅 、 企業(yè)所得稅 。 具體可分為下列兩類： ? 銷售稅金及附加：包括營業(yè)稅 、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 （ 通常簡稱 “ 兩稅一費(fèi) ” ） ， 一般為售價的 %。 ? 其他銷售稅費(fèi) ， 包括印花稅 、 交易手續(xù)費(fèi)等 。 七、開發(fā)利潤（ 71） 開發(fā)利潤： 指房地產(chǎn)開發(fā)商 （ 業(yè)主 ） 的利潤 ， 而不是建筑承包商的利潤 。 現(xiàn)實(shí)中開發(fā)利潤是由銷售收入減去各項(xiàng)成本 、 費(fèi)用和稅金后的余額 。 在成本法中 ， 售價一般是未知的 ， 是需要求取的 ， 開發(fā)利潤則是典型的開發(fā)商特定的開發(fā)項(xiàng)目所期望獲得的利潤 （ 平均利潤 ） ， 是需要實(shí)現(xiàn)估算的 。 具體應(yīng)該掌握以下幾點(diǎn)： ? 為了與銷售稅費(fèi)中不含土地增值稅 、 企業(yè)所得稅的口徑一致 ， 并得到相對合理的開發(fā)利潤 ， 開發(fā)利潤是土地增值稅 、 企業(yè)所得稅前的 ， 簡稱稅前利潤 ，即 開發(fā)利潤 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 — 土地取得成本 — 開發(fā)成本 — 管理費(fèi)用 — 銷售費(fèi)用 — 投資利息 — 銷售稅費(fèi) ? 開發(fā)利潤是該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤 ， 不是個別開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤 ， 也不是個別開發(fā)商期望獲得的利潤 。 ? 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤來估算 。 開發(fā)利潤的計算基數(shù)主要有以下四種： 七、開發(fā)利潤（ 72） ? 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤來估算 。 開發(fā)利潤的計算基數(shù)主要有以下四種： a. 直接成本利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 ） b. 成本利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 ） c. 投資利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 ） d. 銷售利潤率 = 開發(fā)利潤 /開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)利潤 = 房地產(chǎn)價值 銷售利潤率 = （ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 ） 銷售利潤率 所以 ? 利潤率是通過大量調(diào)查了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的 。 + + + + += 1 ??（ 土 地 取 得 成 本 開 發(fā) 成 本 管 理 費(fèi) 用 銷 售 費(fèi) 用 投 資 利 息 銷 售 稅 費(fèi) ） 銷 售 利 潤 率開 發(fā) 利 潤 銷 售 利 潤 率項(xiàng) 目 單位費(fèi)用（元 /平方米） 總價（萬元）