【正文】 因此，總利潤值也應(yīng)進行折現(xiàn)，以與其他指標相統(tǒng)一。 ? （ 2）采用動態(tài)計算方法時，建筑費用、專業(yè)費用和其他費用的折現(xiàn)過程中已含有利息的支出，無需單獨再進行利息一項計算，否則，就產(chǎn)生重復計算，例題 1中就存在此問題。 (1＋ 20％ )＝ 4265070（元） ? 單位地價為 3554元 /平方米。 ? （ 2）利息計算存有偏差，與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。 (1＋ 10％ )3]＋[(1800 7200)247。因此，在實務(wù)評估中，動態(tài)與靜態(tài)評估方法的運用，應(yīng)針對不同的估價對象和估價目的進行選擇。 三、基本公式 ? 地價＝樓價－建筑費－專業(yè)費用－利息－發(fā)展商利潤－稅金 式中 ：（ 1） 建筑費依據(jù)社會一般發(fā)生費用及行業(yè)慣例預算； （ 2）專業(yè)費用包括建筑師、工程師、測量師的收費，一般以占 建筑費的百分比 i計算，即：專業(yè)費＝建筑費 i； （ 3）正常利息率為 r，則利息＝（建筑費＋專業(yè)費＋地價） r； （ 4）正常利潤率為 p，則利潤＝（建筑費＋專業(yè)費＋地價） p； （ 5）與地價有關(guān)的稅收為 t， （ 6）按上述每項費用的具體計算方法匯總，即可得到： 地價＝樓價－建筑費－建筑費 i－（建筑費＋專業(yè)費＋地 價） r－（建筑費＋專業(yè)費＋地價） p－ t。 ?假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同是預期原理 。折算公式為： ? 某項交易實例（待估對象）房地產(chǎn)某比較項目的百分率＝該項目理想百分率 /10 該項目地實際得分。另外，不同用途的房地產(chǎn)，其比較項目應(yīng)不相同。 比較修正的計算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 1 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標準化 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 5 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ????niKi1)]1(1[，比較實例修正指數(shù)估價對象修正指數(shù)?Ki ? 上述（ 1） — （ 4）式為直接修正方式，（ 5）和（ 6）式為間接修正方式，這里主要闡述間接比較修正。公式中一般以比較實例交易當時的價格指數(shù)為 100進行修正，如果某城市或某區(qū)域的價格指數(shù)基期與交易期日不一致時，仍以交易當時為 100，進行期日修正，則需要分別換算交易當時和估價時點地價指數(shù)的變化情況，分別求出交易當時和估價期日的價格指數(shù)，直接比較計算出期日修正系數(shù)，即期日修正系數(shù)由（ ）/100→P t/Pi, Pt為估價時點的價格指數(shù)， Pi為交易當時的價格指數(shù)。 ? 但要指出 ， 區(qū)域因素和個別因子的影響不是單獨起作用 ， 而是共同疊加后發(fā)生作用的 ， 因此 ， 區(qū)域因素和個別因素的修正指數(shù)應(yīng)采用加和或加權(quán)求和的方式測算確定比較合適 ， ? 建議采用： 情況修正 、 期日修正 、 區(qū)域因素和個別因素四個指數(shù)修正用連乘法 ； 區(qū)域因素和個別因素內(nèi)的因子用累加法 。 1 T % ) =1 0 0 T=1001 0 0 T1 T % ) T %100???????可 比 實 例 在 其 成 交 日 期 的 價 格 （ 可 比 實 例 在 估 價 時 點 的 價 格可 比 實 例 在 其 成 交 日 期 的 價 格 （ ） 可 比 實 例 在 估 價 時 點 的 價 格市 場 狀 況 修 正 系 數(shù) 是 （ 或 （ ） 而 不 是一、關(guān)于比較修正的計算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 1 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標準化 素修正區(qū)域因 素修正個別因 （ 5 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價對象價格 = 比較實例價格 ????niKi1)]1(1[，比較實例修正指數(shù)估價對象修正指數(shù)?Ki 因素修正系數(shù)與比較實例價格的修正關(guān)系不同 。 在這方面 ， 如果估價人員缺乏相關(guān)知識 ， 沒有豐富的估價經(jīng)驗 ， 往往被認為影響價格的各項因素的比較修正會帶有很大的主觀性 ， 以致評估結(jié)果難以客觀準確 。 ④ 可比實例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。 ? 市場法適用的估價對象是同種類的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，而 數(shù)量少的 （機場碼頭、寺廟等），很少發(fā)生交易的 （學校、醫(yī)院等）， 可比性差的 （在建工程等）則不宜采用市場法。 + + + + += 1 ??（ 土 地 取 得 成 本 開 發(fā) 成 本 管 理 費 用 銷 售 費 用 投 資 利 息 銷 售 稅 費 ） 銷 售 利 潤 率開 發(fā) 利 潤 銷 售 利 潤 率項 目 單位費用（元 /平方米） 總價（萬元） 計算依據(jù) 備注 一、住宅銷售收入 6000 355200 二、住宅項目成本 4661 275926 成本中已經(jīng)分攤公建面積 土地取得費 1632 96590 169 10000 600 35520 “四源”費 187 11070 京政發(fā) [1997]36號 676 40000 北京市出讓國有土地使用權(quán)基準地價表 前期工程費 96 5683 7 414 按照建安工程實際預算額計 、測量、勘查設(shè)計費 47 2782 按北京市現(xiàn)行勘察設(shè)計取費定額計算 ，可行性研究 38 2250 按工程概算的 2%計算 4 237 投資額的 % 房屋建安工程費 1912 113175 1890 111888 按照住宅 1800元 /平方米，公建 2500元 /平方米計 4 224 建安費的 % 2 112 建安費的 % 5 280 建安費的 % 11 671 建安費的 % 小區(qū)市政費 180 10656 按照住宅 150元 /平方米 ,公建 150元 /平方米計 管理費 120 7104 按照銷售收入的 2% 財務(wù)費 400 23680 按照貸款利率及融資成本折算 銷售費 180 10656 按照銷售收入的 3% 其他行政收費 46 2723 主要包括綠化建設(shè)費，城市綜合管理費等 不可預見費 96 5659 按照建安費的 5