【正文】 因此，總利潤(rùn)值也應(yīng)進(jìn)行折現(xiàn)，以與其他指標(biāo)相統(tǒng)一。 ? （ 2）采用動(dòng)態(tài)計(jì)算方法時(shí)，建筑費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用和其他費(fèi)用的折現(xiàn)過(guò)程中已含有利息的支出，無(wú)需單獨(dú)再進(jìn)行利息一項(xiàng)計(jì)算，否則，就產(chǎn)生重復(fù)計(jì)算，例題 1中就存在此問(wèn)題。 (1＋ 20％ )＝ 4265070（元） ? 單位地價(jià)為 3554元 /平方米。 ? （ 2）利息計(jì)算存有偏差，與假設(shè)開(kāi)發(fā)法的總體評(píng)估思路矛盾。 (1＋ 10％ )3]＋[(1800 7200)247。因此，在實(shí)務(wù)評(píng)估中，動(dòng)態(tài)與靜態(tài)評(píng)估方法的運(yùn)用，應(yīng)針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的進(jìn)行選擇。 三、基本公式 ? 地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專(zhuān)業(yè)費(fèi)用－利息－發(fā)展商利潤(rùn)－稅金 式中 ：（ 1） 建筑費(fèi)依據(jù)社會(huì)一般發(fā)生費(fèi)用及行業(yè)慣例預(yù)算； （ 2）專(zhuān)業(yè)費(fèi)用包括建筑師、工程師、測(cè)量師的收費(fèi)，一般以占 建筑費(fèi)的百分比 i計(jì)算，即：專(zhuān)業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi) i； （ 3）正常利息率為 r，則利息＝（建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)＋地價(jià)） r； （ 4）正常利潤(rùn)率為 p，則利潤(rùn)＝（建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)＋地價(jià)） p； （ 5）與地價(jià)有關(guān)的稅收為 t， （ 6）按上述每項(xiàng)費(fèi)用的具體計(jì)算方法匯總，即可得到： 地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－建筑費(fèi) i－（建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)＋地 價(jià)） r－（建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)＋地價(jià)） p－ t。 ?假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同是預(yù)期原理 。折算公式為： ? 某項(xiàng)交易實(shí)例（待估對(duì)象）房地產(chǎn)某比較項(xiàng)目的百分率＝該項(xiàng)目理想百分率 /10 該項(xiàng)目地實(shí)際得分。另外，不同用途的房地產(chǎn)，其比較項(xiàng)目應(yīng)不相同。 比較修正的計(jì)算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 1 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 5 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ????niKi1)]1(1[，比較實(shí)例修正指數(shù)估價(jià)對(duì)象修正指數(shù)?Ki ? 上述（ 1） — （ 4）式為直接修正方式，（ 5）和（ 6）式為間接修正方式，這里主要闡述間接比較修正。公式中一般以比較實(shí)例交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格指數(shù)為 100進(jìn)行修正，如果某城市或某區(qū)域的價(jià)格指數(shù)基期與交易期日不一致時(shí)，仍以交易當(dāng)時(shí)為 100，進(jìn)行期日修正，則需要分別換算交易當(dāng)時(shí)和估價(jià)時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù)的變化情況，分別求出交易當(dāng)時(shí)和估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)，直接比較計(jì)算出期日修正系數(shù)，即期日修正系數(shù)由（ ）/100→P t/Pi, Pt為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)， Pi為交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格指數(shù)。 ? 但要指出 ， 區(qū)域因素和個(gè)別因子的影響不是單獨(dú)起作用 ， 而是共同疊加后發(fā)生作用的 ， 因此 ， 區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正指數(shù)應(yīng)采用加和或加權(quán)求和的方式測(cè)算確定比較合適 ， ? 建議采用： 情況修正 、 期日修正 、 區(qū)域因素和個(gè)別因素四個(gè)指數(shù)修正用連乘法 ； 區(qū)域因素和個(gè)別因素內(nèi)的因子用累加法 。 1 T % ) =1 0 0 T=1001 0 0 T1 T % ) T %100???????可 比 實(shí) 例 在 其 成 交 日 期 的 價(jià) 格 （ 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 在 其 成 交 日 期 的 價(jià) 格 （ ） 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 價(jià) 格市 場(chǎng) 狀 況 修 正 系 數(shù) 是 （ 或 （ ） 而 不 是一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 1 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 5 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ????niKi1)]1(1[，比較實(shí)例修正指數(shù)估價(jià)對(duì)象修正指數(shù)?Ki 因素修正系數(shù)與比較實(shí)例價(jià)格的修正關(guān)系不同 。 在這方面 ， 如果估價(jià)人員缺乏相關(guān)知識(shí) ， 沒(méi)有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn) ， 往往被認(rèn)為影響價(jià)格的各項(xiàng)因素的比較修正會(huì)帶有很大的主觀性 ， 以致評(píng)估結(jié)果難以客觀準(zhǔn)確 。 ④ 可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。 ? 市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類(lèi)的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，而 數(shù)量少的 （機(jī)場(chǎng)碼頭、寺廟等），很少發(fā)生交易的 （學(xué)校、醫(yī)院等）， 可比性差的 （在建工程等）則不宜采用市場(chǎng)法。 + + + + += 1 ??（ 土 地 取 得 成 本 開(kāi) 發(fā) 成 本 管 理 費(fèi) 用 銷(xiāo) 售 費(fèi) 用 投 資 利 息 銷(xiāo) 售 稅 費(fèi) ） 銷(xiāo) 售 利 潤(rùn) 率開(kāi) 發(fā) 利 潤(rùn) 銷(xiāo) 售 利 潤(rùn) 率項(xiàng) 目 單位費(fèi)用（元 /平方米） 總價(jià)（萬(wàn)元） 計(jì)算依據(jù) 備注 一、住宅銷(xiāo)售收入 6000 355200 二、住宅項(xiàng)目成本 4661 275926 成本中已經(jīng)分?jǐn)偣娣e 土地取得費(fèi) 1632 96590 169 10000 600 35520 “四源”費(fèi) 187 11070 京政發(fā) [1997]36號(hào) 676 40000 北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表 前期工程費(fèi) 96 5683 7 414 按照建安工程實(shí)際預(yù)算額計(jì) 、測(cè)量、勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 47 2782 按北京市現(xiàn)行勘察設(shè)計(jì)取費(fèi)定額計(jì)算 ，可行性研究 38 2250 按工程概算的 2%計(jì)算 4 237 投資額的 % 房屋建安工程費(fèi) 1912 113175 1890 111888 按照住宅 1800元 /平方米，公建 2500元 /平方米計(jì) 4 224 建安費(fèi)的 % 2 112 建安費(fèi)的 % 5 280 建安費(fèi)的 % 11 671 建安費(fèi)的 % 小區(qū)市政費(fèi) 180 10656 按照住宅 150元 /平方米 ,公建 150元 /平方米計(jì) 管理費(fèi) 120 7104 按照銷(xiāo)售收入的 2% 財(cái)務(wù)費(fèi) 400 23680 按照貸款利率及融資成本折算 銷(xiāo)售費(fèi) 180 10656 按照銷(xiāo)售收入的 3% 其他行政收費(fèi) 46 2723 主要包括綠化建設(shè)費(fèi)，城市綜合管理費(fèi)等 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 96 5659 按照建安費(fèi)的 5