【正文】 % 三、兩稅一費(fèi) 330 按照銷售收入的 % 四、稅前利潤 1009 59738 五、所得稅 333 19713 按照稅后利潤 33%計算 六、稅后利潤 676 40024 八、項目贏虧分析討論 ? 固定成本 ＝前期費(fèi)用 +區(qū)內(nèi)市政投入 +土地取得費(fèi) +管理費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi) +其他行政性收費(fèi) ＝ 1284155356元 ? 變動成本 ＝投資總額－固定成本＝ 1447785691元 ? 單位變動成本 ＝變動成本 /開發(fā)工程量＝ /平方米 ? 平均銷售單價 ＝ 6000元 /平方米 根據(jù)上述資料和數(shù)據(jù)可以計算出本項目的盈虧平衡點(diǎn)，邊際利潤和邊際利潤率。 ? 其他銷售稅費(fèi) ， 包括印花稅 、 交易手續(xù)費(fèi)等 。 五、投資利息（ 53） ④ 計息方式：單利和復(fù)利 （ 利滾利 ） 兩種 ， 單利和復(fù)利換算公式如下 。 五、投資利息（ 51） 投資利息 ， 與財務(wù)費(fèi)用不完全相同 ， 是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計算的利息 ， 而不僅僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi) 。 備注： 有時需要將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本 。 2. 征收集體土地的土地取得成本 ：土地補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)償費(fèi)；地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；青苗補(bǔ)償費(fèi)；安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 （ 征收城市郊區(qū)菜地的 ） ， 耕地開墾費(fèi) （ 占用耕地的 ， 占墾平衡 ） ， 耕地占用稅 （ 占用耕地的 ） ， 征地管理費(fèi) ， 政府規(guī)定的其他相關(guān)費(fèi)用 （ 例如防洪費(fèi) 、 南水北調(diào)費(fèi)等 ） 。 ? 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值 ， 通常把成本法測算出來的價值簡稱為積算價格 。 二、開發(fā)成本（ 22） 4. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：包括城市規(guī)劃要求配套的教育（ 如幼兒園 ） 、 醫(yī)療衛(wèi)生 （ 如醫(yī)院 ） 、 文化體育 （ 如文化活動中心 ） 、 社區(qū)服務(wù) （ 如居委會 ） 、 市政公用 （ 如公共廁所 ） 等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 。 為便于投資利息的測算 ， 銷售費(fèi)用應(yīng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時發(fā)生的費(fèi)用 。 ② 計息周期：計算利息的單位時間 ， 可以是年 、 半年 、 季度 、 月等 ，通常為年 。 21 2 1( 1 ) 1( 1 ) ( 1 ) nn iP i n P i in??? ? ? ? ? ? 六、銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)： 指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方 （ 一般為房地產(chǎn)開發(fā)商 ） 繳納的稅費(fèi) 。 ? 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤來估算 。 ? 市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。 ② 可比實例在用途上應(yīng)該與估價對象的用途相同。 可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點(diǎn)（一般來講，交易實例的成交日期與估價時點(diǎn)相隔一年以上不宜采用，因為這種情況難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整）。 由于可比實例的成交日期通常是過去的 ， 所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的 。 對上述兩種觀點(diǎn)的看法 ? 上述兩種觀點(diǎn)各有其道理 ， 但兩種修正方式的結(jié)果是不一樣的 ， 特別是當(dāng)修正因素越多時 ， 比準(zhǔn)價格的差別越大 。 但 （ 4）式中區(qū)域因素的修正是以估價對象的房地產(chǎn)為基準(zhǔn) ， 兩者在同一公式中不統(tǒng)一 ， 是不合適的 。 ? 以一個城市為對象 ， 建立標(biāo)準(zhǔn)修正系數(shù)體系 。把對評估對象房地產(chǎn)價格和交易實例房地產(chǎn)價格影響地共同因素分類成項，作為比較項目，并確定各因素在比較評判中所占的理想百分率。表 1為假設(shè)的評分表。 七、關(guān)于容積率的修正 一、定義 ?假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法 、 預(yù)期開發(fā)法 、 倒算法等 ， 是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤 ， 然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法 。 ” 可以說 ， 這是最早關(guān)于剩余法基本思想的闡述 。 四、難點(diǎn)與問題 （一）關(guān)于計算方式的選擇 ? 從資金的時間價值計算角度考慮，假設(shè)開發(fā)法的計算方法可分為動態(tài)和靜態(tài)兩種方式。 1992年 8月出售 ， 求購買價 。 (1＋ 10％＋ 20％ )＝ 3499437（元） ? （ 4）單地價＝ 3499437247。 ? 總利息支出＝總地價 10％ 3＋第一年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10％ ＋第二年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10％ ＋第三年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10％ ） ＝ 總地價＋ 600（ 1＋ 6％ ） (50％ 10％ ＋ 30％ 10％ ＋ 20％ 10％ )＝ 總地價＋ (萬元 ) ? 總利潤＝ （ 總建筑費(fèi)＋總專業(yè)費(fèi)＋總地價 ） 20％ ＝ 總地價＋ （ 萬元 ） ? 單位地價＝總地價 247。所以說，不能用兩種方法同時評估同一項目。 ? 、總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用三者之和，在采用動態(tài)方式計算時，不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用加總地價之和為基數(shù)計算利潤額。 （ 1＋ 10％） 3 ? ＝ 總地價＋ 。 ? （三）關(guān)于開發(fā)商利潤的計算 ? ， 我們看到的房地產(chǎn)估價書籍 ， 計算開發(fā)商利潤的方法有三種： （ 1） 以房地產(chǎn)開發(fā)總收益或開發(fā)總價值為基準(zhǔn) ， 計算開發(fā)商利潤； （ 2）以房地產(chǎn)開發(fā)投資總成本為基準(zhǔn) ， 計算開發(fā)商利潤； （ 3） 以總地價 、 總建筑費(fèi)用 、 總專業(yè)費(fèi)用之和為基準(zhǔn) ， 計算開發(fā)商利潤 。 （ 1＋ ）＝ 4607530（元） ? 單位地價為 3840元 /平方米。此外，依照總體評估的思路，各項費(fèi)用的計算應(yīng)統(tǒng)一到某一時點(diǎn)上，而且再逐步分解，本題算法與此有悖。 (1＋ 10％ )]＋ [(6000000 20％ )247。所以，用動態(tài)計算方式比較合適。 但是 ， 目前的問題就在于有關(guān)估價書籍對假設(shè)開發(fā)法所涉及的各項費(fèi)用和銷售收入等指標(biāo)的時間價值運(yùn)動規(guī)律闡述得不清楚或理解不一致 ， 從而造成實際評估結(jié)果的偏差 。斯密 （ Adam Smith） 關(guān)于地租原理和 19世紀(jì)區(qū)位論的創(chuàng)造人杜能關(guān)于農(nóng)業(yè)區(qū)位論的論述當(dāng)中 。容積率修正公式為： ? 估價對象宗地價格＝比較實例價格 估價對象宗地容積率修正系數(shù) /比較實例宗地容積率修正系數(shù) ? 容積率修正系數(shù)可通過容積率與地價水平的相關(guān)分析求得。評分分值采用 0～ 10分制（ 0～ 10閉區(qū)間）。②若各比較因子對房地產(chǎn)價格影響的程度等同，即假設(shè)所有因子的影響程度總和為 100，共有 10個因子，每個因子的影響程度各為 10％，則可直接將各因子的得分相加，得到修正指數(shù)，再用（ 5）、（ 6）式的關(guān)系式計算修正系數(shù)。 目前主要采用直接修正方式 ， ? 間接修正方式 ， 是以一個理想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)條件為基準(zhǔn) ，將交易實例房地產(chǎn)和估價對象房地產(chǎn)分別與其逐項比較 ，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例 ， 再進(jìn)一步求出修正系數(shù) 。 （ 1） 、 （ 2） 式這種處理方式都是可行的 。 兩種不同看法：連乘式和累加式 兩種不同看法：連乘式和累加式 ? 累加式 ? 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：連乘修正時 ， 第一個因素修正時既是一個量的概念 ， 同時又是一個比例的概念 ， 第二個因素修正時 ， 則是在第一個因素修正的基礎(chǔ)上再進(jìn)行修正；盡管修正比例沒有變 ， 但修正的量由于基礎(chǔ)改變 ， 修正值則不同了 。 例如 ， 強(qiáng)買強(qiáng)賣修正 、 利害關(guān)系修正 、 信息不對稱修正 、 急買急賣修正 、 偏好修正 、 相鄰地塊合并后修正 （ 50、 30)、 特殊交易方式修正 、 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)修正等 。 ⑥ 可比實例在權(quán)利上應(yīng)該與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。 因此 ，實例選取在精不在多 ， 一般選取 3個 （ 含 3個 ） 以上 ，10個 （ 含 10個 ） 以下的可比實例即可 。 ? 市場法也稱比較法、市場比較法、交易實例比較法，是以市場上實際的成交價格為比準(zhǔn)，經(jīng)比較修正求取評估對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。 在成本法中 ， 售價一般是未知的 ， 是需要求取的 ， 開發(fā)利潤則是典型的開發(fā)商特定的開發(fā)項目所期望獲得的利潤 （ 平均利潤 ） ， 是需要實現(xiàn)估算的 。 利率有單利利率和復(fù)利利率 、 存款利率和貸款利率 、 名義利率和實際利率等 。 五、投資利息（ 52） ① 應(yīng)計息項目：包括土地取得成本 、 開發(fā)成本 、 管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 。 因此 ， 管理費(fèi)用通常按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來測算 。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：包括城市規(guī)劃要求配套的道路 、 給排水 （ 給水 、 雨水 、 污水 、 中水 ） 、 電力 、 電信 、 燃?xì)?、熱力 、 有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 。第五講：房地產(chǎn)估價概論 張輝 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 ? 成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊 ，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法 。 2. 建筑安裝工程費(fèi) ：建造商品房及附屬工程 （ 房屋周圍圍墻 、 水池 、 綠化等 ） 所發(fā)生的土建工程費(fèi)用 、 安裝工程費(fèi)用 、