房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 。根據(jù)委托方與承租方的協(xié)議，結(jié)合該地區(qū)租賃市場(chǎng)的實(shí)際操作情況，租金為凈租金，即以上稅費(fèi)均應(yīng)由承租方交納。配套設(shè)施完備度：估價(jià)對(duì)象與比較案例配套設(shè)施相同不做修正。交通便捷程度：估價(jià)對(duì)象與比較案例均在同興路公路旁，距離主要道路距離、公交車站網(wǎng)、區(qū)域道路密集程度等都相似，故不做修正。C、百年家苑1棟一層3號(hào)，鋼混結(jié)構(gòu)，成交日期：2001年3月6日，該營(yíng)業(yè)用房位于自貢市自流井同興路，面臨同興路。估價(jià)對(duì)象房屋登記用途為營(yíng)業(yè)用房，土地用途為商住用地，已經(jīng)是最高最佳使用狀態(tài)，根據(jù)合法性原則和由于本次估價(jià)目的，因此保持現(xiàn)狀用途為前提估價(jià)。四、估價(jià)方法選用：根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情況，由于在同一供求圈內(nèi)可收集到類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，故采用市場(chǎng)比較法從替代的途徑進(jìn)行估價(jià)。土地級(jí)別為Ⅱ級(jí)。 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析：估價(jià)對(duì)象位于自井區(qū)五星街石灘壩居委會(huì)同興路3組團(tuán)T3號(hào)房同興苑底層，房屋結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)，用途為營(yíng)業(yè)用房，房屋所占用土地為出讓方式取得。二、區(qū)域因素分析：估價(jià)對(duì)象所在五星街同興路區(qū)域?yàn)樽载暿谐鞘幸?guī)劃的自流井－大安主中心的城市核心地帶，為市域政治、商貿(mào)、科技、文化、教育、旅游中心職能，是自貢集聚規(guī)模最大，城市功能最為齊全的綜合區(qū)，在城市經(jīng)濟(jì)中占重要的經(jīng)濟(jì)地理位置和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃居住人口34萬(wàn)人。自貢市近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步升溫，同興路地段為自貢市老城區(qū)中較為繁華的地段，但同興路在近二、三年才開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)，有同興苑、百年家苑、清華苑、華苑小區(qū)等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，該地段人流量較大，有釜溪職中、教育學(xué)院、一中等學(xué)校，同興路也逐步形成自貢的飲食一條街，目前，同興路已逐步升溫，住宅、營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格上揚(yáng)較快。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)。該營(yíng)業(yè)用房位于自貢市自流井同興路中段，與估價(jià)對(duì)象斜對(duì)。商業(yè)繁華程度：主要考慮估價(jià)對(duì)象與比較案例離市、區(qū)級(jí)中心直線距離，比較案例距A、C略好于估價(jià)對(duì)象，故做一定修正。比較案例在臨街狀況、臨街深度、面積大小上均好于估價(jià)對(duì)象，根據(jù)掌握的資料，結(jié)合實(shí)際情況，均做一定程度的修正。年有效毛收入=月出租收入12出租率=12100%=元/年（2） 算房地產(chǎn)年出租年費(fèi)用：A、各種稅費(fèi)：根據(jù)國(guó)家規(guī)定，出租房屋主要需交納房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及所得稅等。其他非住宅部分的裝飾裝修單價(jià)=元含裝飾裝修價(jià)格后其他非住宅部分價(jià)格的單價(jià)：=元/平方米。確定估價(jià)對(duì)象收益年限：估價(jià)對(duì)象土地使用年限還剩余50年，長(zhǎng)于建筑物可使用年限，故以建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為未來(lái)可收益年限。④個(gè)別因素修正：個(gè)別因素是構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使
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