【正文】 撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應繳納的款額。保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的的實際投保金額。 征地和房屋拆遷補償估價 征地和房屋拆遷補償估價，分為征用農(nóng)村集體所有的土地的補償估價（簡稱征地估價）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價（簡稱拆遷估價）。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價值之和。 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價 企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。 估價報告應包括下列部分：1 封面；2 目錄；3 致委托方函；4 估價師聲明；5 估價的假設(shè)和限制條件；6 估價結(jié)果報告；7 估價技術(shù)報告；8 附件。3 估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。 估價人員和估價機構(gòu)應保持估價的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的估價業(yè)務。4 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。規(guī)范用詞用語說明1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時區(qū)別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞：正面詞采用必須，反面詞采用嚴禁；（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：正面詞采用應，反面詞采用不應或不得；（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：正面詞采用宜，反面詞采用不宜；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用可。 制作要求：估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質(zhì)量。2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負責任。 估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應包括下列內(nèi)容，并應經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章：1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。當有調(diào)整時，應在估價報告中明確闡述理由。 其他目的的房地產(chǎn)估價 其他目的的房地產(chǎn)估價，包括房地產(chǎn)損害賠償估價等。 房地產(chǎn)拍賣底價評估 房地產(chǎn)拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務，應依據(jù)《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進行。此種土地使用權(quán)補償估價，應根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應的正常市場價格進行。 有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價，應按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。 房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。 以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：1 首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。 房地產(chǎn)租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。 土地使用權(quán)出讓價格評估，可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。 運用假設(shè)開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費。經(jīng)濟耐用年限應根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。 成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。 重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：1 土地取得費用；2 開發(fā)成本；3 管理費用；4 投資利息；5 銷售稅費；6 開發(fā)利潤。 對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。3 復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R＝M 估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。有關(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等；有關(guān)建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。 進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。 根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。 根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。 在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。 遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。 建筑物重置價格 replacement cost of building采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 收益法 ine approach，ine capitalization approach預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 客觀合理價格或價值 value某種估價目的特定條件下形成的正常價格。 房地產(chǎn)估價應獨立、客觀、公正。本規(guī)范在編制過程中，編制組進行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認真總結(jié)了我國開展房地產(chǎn)估價工作以來的實踐經(jīng)驗和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實際工作者的意見，同時收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港、臺灣地區(qū)以及國際評估標準委員會（IVSC）的有關(guān)標準和理論研究成果。國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價師學會。 房地產(chǎn)估價 real estate appraisal，property valuation專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應是公開市場價值。 基準地價修正法 land datum value method在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。 功能上的折舊 functional depreciation，functional obsolescence建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。 遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。估價所需資料主要應包括下列方面：1 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；2 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；3 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；4 反映估價對象狀況的資料。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。換算處理應包括下列內(nèi)容：1 統(tǒng)一付款方式；2 統(tǒng)一采用單價；3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。 進行區(qū)域因素修正，應將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。維修費、管理費、保險費和稅金應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若與正常客觀的情況不符，應進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應按下式確定：RO＝L2 將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 同一宗房地產(chǎn)，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。對于可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。 新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。利潤率可取同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應的平均利潤率。6 不同估價目的下的估價 房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：1 土地使用權(quán)出讓價格評估；2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；3 房地產(chǎn)租賃價格評估；4 房地產(chǎn)抵押價