房地產(chǎn)估價(jià)師試題(存儲(chǔ)版)
【正文】 ）房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。五、我們已親自對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看。3．對(duì)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師僅以委托人提供的《國(guó)有土地使用證》（市東涉外國(guó)用（99）字第號(hào)）、《北京市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》（京房地出讓［合］字（95）第號(hào)）（估價(jià)對(duì)象屬于停建工程，因此沒有辦理房屋所有權(quán)證）。2．估價(jià)對(duì)象至今只取得了1996年的主體驗(yàn)收合格文件，尚未辦理《房屋所有權(quán)證》，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果未考慮辦理房屋所有權(quán)證可能發(fā)生的費(fèi)用。3．委托人和北京有限公司所提供的資料是此次估價(jià)的重要依據(jù)，．注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未向政府有關(guān)部門核實(shí)和查證，對(duì)于該資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性由委托人負(fù)責(zé)，對(duì)由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。此次改造期間對(duì)一層及二層部分框架柱、頂層框架梁進(jìn)行了加固處理；在局部區(qū)域增設(shè)了現(xiàn)澆混凝土剪力墻、電梯井及樓梯間、承重柱和建筑面積約5000㎡的夾層樓板；此外還對(duì)局部區(qū)域的預(yù)制圓孔板進(jìn)行了拆除，改為現(xiàn)澆混凝土板。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)保存有個(gè)別精裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板間，樓道吊頂有筒燈、煙感噴淋。七、估價(jià)依據(jù)本次評(píng)估的估價(jià)依據(jù)包括中華人民共和國(guó)全國(guó)人大及其常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、國(guó)家建設(shè)部、國(guó)土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，委托人提供的有關(guān)資料等。成本法是指以現(xiàn)時(shí)開發(fā)建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或者類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤(rùn)得出房地產(chǎn)價(jià)格的方法。收益法是將預(yù)期的房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。估價(jià)結(jié)果中缺總價(jià)的大寫表示和幣種說明。十、估價(jià)結(jié)果在整個(gè)估價(jià)過程中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師本著公平、公正、客觀的原則，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。由于市場(chǎng)中有類似的寫字樓項(xiàng)目出售、出租，交易價(jià)格較透明，因此可以用市場(chǎng)法和收益法綜合測(cè)算。此次評(píng)估運(yùn)用了三種技術(shù)路線，分別是：采用成本法兼用基準(zhǔn)地價(jià)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用收益法、市場(chǎng)法從改建為寫字樓角度測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用市場(chǎng)法從續(xù)建為公寓角度測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格。四、估價(jià)目的確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，為委托人以估價(jià)對(duì)象進(jìn)行房地產(chǎn)交易工作提供價(jià)格參考依據(jù)。頂棚未作處理，管線外露。2．建筑物歷史背景該樓為原牡丹集團(tuán)東風(fēng)電視機(jī)廠生產(chǎn)組裝車間，始建于1974年，原設(shè)計(jì)為六層框架結(jié)構(gòu)，局部七層。如使用本報(bào)告估價(jià)結(jié)果的時(shí)間與報(bào)告的估價(jià)日期相差12個(gè)月或以上，我公司對(duì)應(yīng)用．此結(jié)果給有關(guān)方面造成的損失不承擔(dān)任何責(zé)任。本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果未考慮抵押權(quán)的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。二、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料
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