房地產(chǎn)估價師試題(存儲版)
【正文】 ）房地產(chǎn)價格進行了評估。五、我們已親自對本估價報告中的估價對象進行了實地查看。3．對于估價對象的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，注冊房地產(chǎn)估價師僅以委托人提供的《國有土地使用證》（市東涉外國用（99）字第號）、《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓合同》（京房地出讓［合］字（95）第號）（估價對象屬于停建工程，因此沒有辦理房屋所有權(quán)證）。2．估價對象至今只取得了1996年的主體驗收合格文件，尚未辦理《房屋所有權(quán)證》，本報告的估價結(jié)果未考慮辦理房屋所有權(quán)證可能發(fā)生的費用。3．委托人和北京有限公司所提供的資料是此次估價的重要依據(jù)，．注冊房地產(chǎn)估價師未向政府有關(guān)部門核實和查證，對于該資料的真實性和準(zhǔn)確性由委托人負(fù)責(zé)，對由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。此次改造期間對一層及二層部分框架柱、頂層框架梁進行了加固處理；在局部區(qū)域增設(shè)了現(xiàn)澆混凝土剪力墻、電梯井及樓梯間、承重柱和建筑面積約5000㎡的夾層樓板；此外還對局部區(qū)域的預(yù)制圓孔板進行了拆除，改為現(xiàn)澆混凝土板。估價對象現(xiàn)保存有個別精裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板間，樓道吊頂有筒燈、煙感噴淋。七、估價依據(jù)本次評估的估價依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其常委會、國務(wù)院、國家建設(shè)部、國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，委托人提供的有關(guān)資料等。成本法是指以現(xiàn)時開發(fā)建造估價對象房地產(chǎn)或者類似房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤得出房地產(chǎn)價格的方法。收益法是將預(yù)期的房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)市場價格的方法。估價結(jié)果中缺總價的大寫表示和幣種說明。十、估價結(jié)果在整個估價過程中，注冊房地產(chǎn)估價師本著公平、公正、客觀的原則，在對估價對象進行了實地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價對象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運用科學(xué)的估價方法對估價對象的房地產(chǎn)市場價格進行了評估。由于市場中有類似的寫字樓項目出售、出租，交易價格較透明，因此可以用市場法和收益法綜合測算。此次評估運用了三種技術(shù)路線，分別是：采用成本法兼用基準(zhǔn)地價法測算估價對象價格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用收益法、市場法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用市場法從續(xù)建為公寓角度測算估價對象市場價格。四、估價目的確定估價對象房地產(chǎn)市場價格，為委托人以估價對象進行房地產(chǎn)交易工作提供價格參考依據(jù)。頂棚未作處理，管線外露。2．建筑物歷史背景該樓為原牡丹集團東風(fēng)電視機廠生產(chǎn)組裝車間，始建于1974年，原設(shè)計為六層框架結(jié)構(gòu)，局部七層。如使用本報告估價結(jié)果的時間與報告的估價日期相差12個月或以上，我公司對應(yīng)用．此結(jié)果給有關(guān)方面造成的損失不承擔(dān)任何責(zé)任。本報告的估價結(jié)果未考慮抵押權(quán)的存在對房地產(chǎn)價值的影響。二、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料
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