房地產(chǎn)估價師試題-wenkub.com
2025-08-01 16:26 本頁面
【正文】 本題分數(shù)： 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 分 應簡要說明一下估價時點確定理由。你的答案： 標準答案： 在注冊房地產(chǎn)估價師聲明的第五條中未列明參加現(xiàn)場查看的注冊房地產(chǎn)估價師姓名。3．采用成本法測算估價對象價格，采用假設開發(fā)法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格，采用假設開發(fā)法從續(xù)建為公寓角度測算估價對象市場價格三種技術路線從不同角度反映了房地產(chǎn)價格，根據(jù)估價對象的特點、房地產(chǎn)市場行情，并結(jié)合估價師的經(jīng)驗，采用加權平均的方法求取房地產(chǎn)市場價格。以估價對象改建為寫字樓后的價值，扣除應補交的土地出讓金和改建費用，即為估價對象的市場價格。（1）估價對象改建為寫字樓后的價值。其中土地使用權價格用基準地價法測算。九、估價思路和方法房地產(chǎn)估價常用方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法和基準地價系數(shù)修正法等，評估過程中應根據(jù)估價對象的實際情況選擇適合的估價方法。具體資料如下：1．《中華人民共和國土地管理法》2．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3．《北京市基準地價》4．《房地產(chǎn)估價規(guī)范》5．委托人提供的涉及估價對象的有關法律文件、圖表和資料6．我公司掌握的有關市場資料及注冊房地產(chǎn)估價師實地查看所獲取的材料八、估價原則我們在估價時遵循了以下原則：（一）合法原則：房地產(chǎn)估價必須以房地產(chǎn)合法使用為前提。各類管線、暖氣片已安裝到戶，上述設施為原設計標準；部分管線已預留，但因長期閑置在質(zhì)量和功能上已不能滿足當前的使用要求。入戶門為防盜門和實木門，大廳、臥室、書房為米黃色木地板，墻面刷白色涂料，衛(wèi)生間瓷磚鋪地面、鋪墻面、鋁合金吸音吊板，廚房為瓷磚鋪地面、鋪墻面。地面及樓梯間為水泥面，尚未抹平。建筑物主體結(jié)構(gòu)改造基本完成，閑置至今。（二）估價對象概況1．估價對象四至估價對象位于北京市區(qū)大街號西院，東至大街號東院，南至大街22號，西至小夾道，北至嵩祝寺。4．報告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計算得出，由于在報告中計算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整，因此，可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結(jié)果及最終評估結(jié)論的準確性。四、估價的限制條件1．本報告估價結(jié)果為2006年5月21日的市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應的調(diào)整。3．根據(jù)《國有土地使用證》（市東中外國用（95）字第號）、《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓合同》（京房地出讓［合］字（95）第號）和《建設工程規(guī)劃許可證》（（95）規(guī)建字號）記載，區(qū)大街號院土地用途為商業(yè)辦公及公寓，總出讓金5396．85萬元，1號樓和2號樓總建筑面積45910㎡。根據(jù)《國有土地使用證》（市東涉外國用（99）字第號）記載，估價對象設置了抵押，抵押權人為北京市海淀區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社，權利價值15000萬元，抵押期限自2
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