房地產(chǎn)估價(jià)師試題(完整版)
【正文】 、估價(jià)思路和方法房地產(chǎn)估價(jià)常用方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等，評(píng)估過(guò)程中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況選擇適合的估價(jià)方法。各類管線、暖氣片已安裝到戶，上述設(shè)施為原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；部分管線已預(yù)留，但因長(zhǎng)期閑置在質(zhì)量和功能上已不能滿足當(dāng)前的使用要求。地面及樓梯間為水泥面，尚未抹平。（二）估價(jià)對(duì)象概況1．估價(jià)對(duì)象四至估價(jià)對(duì)象位于北京市區(qū)大街號(hào)西院，東至大街號(hào)東院，南至大街22號(hào)，西至小夾道，北至嵩祝寺。四、估價(jià)的限制條件1．本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為2006年5月21日的市場(chǎng)價(jià)格，隨著時(shí)間及市場(chǎng)情況的變化，該價(jià)格需作相應(yīng)的調(diào)整。根據(jù)《國(guó)有土地使用證》（市東涉外國(guó)用（99）字第號(hào)）記載，估價(jià)對(duì)象設(shè)置了抵押，抵押權(quán)人為北京市海淀區(qū)農(nóng)村信用合作社聯(lián)合社，權(quán)利價(jià)值15000萬(wàn)元，抵押期限自2005年12月23日至2006年12月22日止。5．有一段合理洽談時(shí)間，通盤(pán)考慮房地產(chǎn)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年5月21日。2．在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。4．估價(jià)對(duì)象的建筑面積、土地使用權(quán)面積，分別以委托人提供的《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》（測(cè)繪技術(shù)有限責(zé)任公司2004年12月30日）、《國(guó)有土地使用證》（市東涉外國(guó)用（99）字第號(hào)）記載的數(shù)據(jù)為依據(jù)。由于北京有限公司無(wú)法提供各個(gè)用途土地的出讓金額，在此我們根據(jù)總出讓金和總建筑面積測(cè)算出原土地出讓金均價(jià)為1175．53元/㎡，并以此為假設(shè)前提計(jì)算估價(jià)對(duì)象因用途改變而需補(bǔ)交的出讓金額，若改變建設(shè)用途確需補(bǔ)交土地出讓金，具體金額應(yīng)依據(jù)北京市地價(jià)評(píng)審委員會(huì)審定結(jié)果為準(zhǔn)。5．本報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托人所有，本公司對(duì)估價(jià)結(jié)果有最終解釋權(quán)。3．建筑物現(xiàn)狀建筑物周邊為水泥砂漿及瀝青地面，地上停車位約50個(gè)。由于樣板間長(zhǎng)期閑置，裝修有折舊現(xiàn)象。（二）最高最佳使用原則：能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高收益的使用，這種使用，是在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行。2．估價(jià)對(duì)象屬于停建工程，可繼續(xù)建設(shè)裝修或可改變用途進(jìn)行改建，使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算。（2）估價(jià)對(duì)象續(xù)建為公寓后的價(jià)值，采用市場(chǎng)法測(cè)算。（史注：這一點(diǎn)與后面參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名不是一個(gè)概念，不要混淆、不能互相替代）在注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中未說(shuō)明是否有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。解 析：估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述不全，未交待朝向、交通、周圍環(huán)境及景觀以及外部配套設(shè)施等。以估價(jià)對(duì)象續(xù)建為公寓后的價(jià)值，扣除續(xù)建費(fèi)用，即為估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)對(duì)象投資方向和現(xiàn)狀用途分別是
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