房地產(chǎn)估價(jià)師試題(參考版)
2024-08-15 16:26本頁面
【正文】 解 析：估價(jià)結(jié)果中缺總價(jià)的大寫表示和幣種說明。估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述不全，未交待朝向、交通、周圍環(huán)境及景觀以及外部配套設(shè)施等。（史注：這一點(diǎn)與后面參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師親筆簽名不是一個(gè)概念，不要混淆、不能互相替代）在注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中未說明是否有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。十、估價(jià)結(jié)果在整個(gè)估價(jià)過程中，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師本著公平、公正、客觀的原則，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看、廣泛收集有關(guān)市場信息和估價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面分析了影響估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格的因素，并運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。以估價(jià)對(duì)象續(xù)建為公寓后的價(jià)值，扣除續(xù)建費(fèi)用，即為估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格。（2）估價(jià)對(duì)象續(xù)建為公寓后的價(jià)值，采用市場法測算。收益法是將預(yù)期的房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場價(jià)格的方法。由于市場中有類似的寫字樓項(xiàng)目出售、出租，交易價(jià)格較透明，因此可以用市場法和收益法綜合測算。估價(jià)對(duì)象投資方向和現(xiàn)狀用途分別是寫字樓和公寓，因此從改建為寫字樓后的價(jià)值和續(xù)建為公寓后的價(jià)值兩個(gè)角度分別進(jìn)行假設(shè)開發(fā)的測算能更加客觀的反映估價(jià)對(duì)象的合理價(jià)格。2．估價(jià)對(duì)象屬于停建工程，可繼續(xù)建設(shè)裝修或可改變用途進(jìn)行改建，使用假設(shè)開發(fā)法測算。成本法是指以現(xiàn)時(shí)開發(fā)建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或者類似房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤得出房地產(chǎn)價(jià)格的方法。此次評(píng)估運(yùn)用了三種技術(shù)路線，分別是：采用成本法兼用基準(zhǔn)地價(jià)法測算估價(jià)對(duì)象價(jià)格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用收益法、市場法從改建為寫字樓角度測算估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用市場法從續(xù)建為公寓角度測算估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格。（四）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水平，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)已知或假設(shè)狀況為準(zhǔn)。（二）最高最佳使用原則：能給估價(jià)對(duì)象帶來最高收益的使用，這種使用，是在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行。七、估價(jià)依據(jù)本次評(píng)估的估價(jià)依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其常委會(huì)、國務(wù)院、國家建設(shè)部、國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法規(guī)和政策文件，委托人提供的有關(guān)資料等。四、估價(jià)目的確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場價(jià)格，為委托人以估價(jià)對(duì)象進(jìn)行房地產(chǎn)交易工作提供價(jià)格參考依據(jù)。供暖及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)冬季采用．暖氣供暖，熱源由鍋爐房提供；夏季采用分體空調(diào)系統(tǒng)。由于樣板間長期閑置，裝修有折舊現(xiàn)象。估價(jià)對(duì)象現(xiàn)保存有個(gè)別精裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板間，樓道吊頂有筒燈、煙感噴淋。頂棚未作處理，管線外露。內(nèi)墻為水泥墻面，部分砌塊外露。3．建筑物現(xiàn)狀建筑物周邊為水泥砂漿及瀝青地面，地上停車位約50個(gè)。此次改造期間對(duì)一層及二層部分框架柱、頂
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