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房地產(chǎn)估價師案例指錯總結(jié)(參考版)

2024-11-12 00:30本頁面
  

【正文】 ㎡ ㎡ ㎡ 【正確答案】 D 【答案解析】因為評估時,估價對象為一新建成的寫字樓,沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準(zhǔn),不能辦理房產(chǎn)證,無法確定其合法建筑面積,故不能選 1000m2;原房已滅失,也不能選 460m2?,F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè),擬請某估價機(jī)構(gòu)對該寫字樓進(jìn)行估價。 【 選擇 題】 某公司擁有一棟舊寫字樓,《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為 460 ㎡。甲公司認(rèn)為丙估價公司的估價值過低,但丙估價公司堅持自己的估價結(jié)果。故估價結(jié)果在不考慮土地出讓金的情況下大約為 1600 萬元,確切的價值應(yīng)該是 1600萬元減去舊建筑物拆除費(fèi)用后的余額。 上述估價結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)估價的最高最佳使用原則。 某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū),占地面積 800 平方米,地上建筑面積 200 平方米的建筑物為一陳舊住宅,委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。 ③ 租賃雙方根據(jù)租賃協(xié)議文件,由雙方自行認(rèn)定租賃范圍或共同委托有資格的測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測量,并繪制成圖。試問:總公司在對倉庫進(jìn)行租賃時應(yīng)辦理哪些手續(xù)? 【參考答案】 ① 首先應(yīng)驗證出租倉庫使用權(quán)的合法性,即出租倉庫是否具有合法的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證,出租人與土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證記載的權(quán)利人是否一致。按照國家和地方政府的土地管理實施辦法,公司擬將 12020 平方米的倉庫進(jìn)行資產(chǎn)處置,即該倉庫仍由原總公司所有,重 組后新的股份有限公司以租賃的方式向總公司交納租金,倉庫租金用于資產(chǎn)重組后分流職工的安置。 。 。如加權(quán)、算術(shù)平均。 ① 時間修正未說明市場狀況分析。 。 。 總之錯誤類型如 下: 。 ( 9)純計算錯誤。 ( 6)如果地價采用 “ 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ” 時,基準(zhǔn)地價公布之日與估價時點(diǎn)有 “ 時差 ” ,而未進(jìn)行 “ 時差 ” 對價格影響的修正; ( 7)重置價格公 布之日與估價時點(diǎn)有時差,而未進(jìn)行 “ 時差 ” 對價格影響的修正; ( 8)建筑物折舊的計算公式、項目、耐用年限等可能出現(xiàn)的錯誤; ( 9)計算建筑物折舊時未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計算存在錯誤; ( 10)分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例; ( 11)對有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的評估,當(dāng)估價對象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時,沒有對結(jié)果進(jìn)行年期修正; ( 12)若市場狀況不穩(wěn)定,未對市場狀況對價格影響進(jìn)行修正; ( 13)殘值率與《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定不一致(正確的是 : ① 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為 0; ② 磚混結(jié)構(gòu)一等為 2%; ③ 磚混結(jié)構(gòu)二等為 2%; ④ 磚木結(jié)構(gòu)一等為 6%; ⑤ 磚木結(jié)構(gòu)二等為 4%; ⑥ 磚木結(jié)構(gòu)三等為 3%; ⑦ 簡易結(jié)構(gòu)為 0); ( 14)成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價規(guī)范》不一致或計算錯誤(正確的是: ① 完好房為八、九、十成新; ② 基本完好房為六、七成新; ③ 一般損壞房為四、五成新; ④ 嚴(yán)重?fù)p壞房及危險房為一、二、三成新); ( 15)純計算錯誤。要注意:不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成,如商品房價格 構(gòu)成、農(nóng)地征用價格構(gòu)成、征收房屋價格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價格構(gòu)成等); ( 3)銷售稅費(fèi)的計算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯誤(銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本,各稅種計稅方式必須明確,稅費(fèi)通常為 “ 兩稅一費(fèi) ” ,不包括所得稅和土地增值稅等); ( 4)投資利息計算錯誤,主要包括: ① 計息項目有 4 項,即土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本和管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用,不能缺項也不能多項,否則就存在錯誤(如銷售稅費(fèi)計算利息); ② 計息期確定錯誤; ③ 利率確定錯誤。 1 假設(shè)開發(fā)法開發(fā)完成后的價值如選用成本法估價的,算錯。 未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對建筑物價值的影響。 利潤率選取錯誤。 投資利潤和投資利息只有在靜態(tài)計算方法時才使用。并考慮未來建材、設(shè)備、人工費(fèi)等變化可能對其產(chǎn)生的影響。如:根據(jù)類似開發(fā)項目用市場法得出,或按 XX 市造價管理站的定額查得。 在對未來樓價的計算中,要注意采用總建筑面積計算,而不是采用可銷售面積計算。 估算未來的樓價;一般通過市場法結(jié)合長期趨勢法、收益法來評估未來市價??紤]各項收支的發(fā)生時間不同,直接相加減,但要計算投資利息,計息期通常到開發(fā)完成之時。 不適用:假設(shè)開發(fā)法應(yīng)有規(guī)劃條件,規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn),難以采用。(包括:可供 開發(fā)的土地、在建工程、可 重新開發(fā)、更 新 改造或改變用途 (改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等)的房地產(chǎn)) 。 應(yīng)采用客觀成本。 應(yīng)有計算公式 舊房:房地產(chǎn)價格 =重新購建價格-折舊 新建房地產(chǎn)(或者新開發(fā)土地):房地產(chǎn)價 值 =土地取得 成本 +建設(shè) 成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 投資利息 計息項目:土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用 直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)(土地取得成本 +建設(shè) 成本) 投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)(土地取得成本 +建設(shè) 成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 ) 成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)(土地取得成本 +建設(shè) 成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息) 銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)(開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 =土地取得成本 +建設(shè)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤) 成本構(gòu)成不完整,漏項(如:缺正常利稅、未考慮銷售稅費(fèi)) 成 本計算時采用的是項目實際發(fā)生額,未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本(即要區(qū)分實際成本和客觀成本,采用重置成本,不能用重建成本);土地成本一般可運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法求取。) 不適用: 如果一個建筑特已很破舊,基本上沒有了使用價值,這時就不適用成本法。 成本法: 適用: 新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(舊房)、正在開發(fā)的房的產(chǎn)(在建工程) 、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)(如期房) 。 ( 1)沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限; ( 2)帶租約的收益房地產(chǎn),未考慮租約期與非租約期的區(qū)別; ( 3)將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限; ( 4)確定有效收益年限理由不充分; ( 5)估價報告前后收益期限單位不相同; ( 6)收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。 ( 6)把物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報酬率的參數(shù)或依據(jù)。 ( 4)采用了非本類房地產(chǎn)的報酬率。 ( 2)報酬率的確定不具有客觀性。大堂為整個酒店服務(wù),不能單獨(dú)計算,床位、餐飲已包含大堂;配電室為整個酒店服務(wù),不能單獨(dú)計算價格。 4)考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。 ① 經(jīng)營型凈收益 =商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤 ② 生產(chǎn)型凈收益 =銷售收入-生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財務(wù) 費(fèi)用-廠商利潤 2)注意收益的客觀性。 9)未考慮未來收益的變化。 7)收益中沒有包括有形收益、無形收益。 5)沒有考慮出租率或入住率或滿客率。 4)不采用實際收 益,而應(yīng)采取客觀收益。 3)應(yīng)考慮租賃合同的約定(合同有效期內(nèi)采用約定租金,之后采用客觀租金)。否則,存在錯誤。 如收益還原法中運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)加入所得稅。 2)扣除項目及出租經(jīng)營支出項目應(yīng)符合規(guī)定,不要漏項或多項: ① 出租經(jīng)營支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地攤銷費(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等,即純收益中包含以上各項。 1 計算公式錯誤,或計算過程錯誤; 收益法總結(jié) 確定年凈收益可能存在的錯誤 ( 1)出租型房地產(chǎn) 1)收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。如:漏管理費(fèi)等(直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤);計算費(fèi)用時多項(如:不能將折舊費(fèi)、土地攤提費(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計入) 某些計費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源; 1 報酬率的選取未說明
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