【正文】 一般要求進(jìn)行項(xiàng)目的SWOT分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的產(chǎn)品、客戶定位，對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域及競爭項(xiàng)目分析也更深入化、具體化。借款企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)主要有：資質(zhì)及管理能力；信用狀況；其他項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)等以及項(xiàng)目條件、企業(yè)條件是否符合金融機(jī)構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險(xiǎn)管理要求，擔(dān)保措施的可實(shí)施性等方面。 （三）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 從項(xiàng)目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。以企業(yè)評(píng)價(jià)為主的，評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是企業(yè)的綜合實(shí)力、專業(yè)素質(zhì)、財(cái)務(wù)及信用狀況等，對(duì)項(xiàng)目狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡化；以項(xiàng)目評(píng)價(jià)為主的，評(píng)估的側(cè)重點(diǎn)是項(xiàng)目狀況、投資成本、市場分析、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)及項(xiàng)目的封閉運(yùn)作方案等，對(duì)企業(yè)狀況的評(píng)估可適當(dāng)簡化。報(bào)告的撰寫方面，力求文字簡潔、準(zhǔn)確、明了，敘述全面、清楚，定性分析與定量分析結(jié)合運(yùn)用，盡量采用數(shù)字、圖表表述。 在報(bào)告的最后應(yīng)附評(píng)估附表與附件。 在報(bào)告的開頭一般會(huì)增加總論（或摘要）部分。主要包括對(duì)企業(yè)的資信評(píng)估、開發(fā)項(xiàng)目的合理性評(píng)估、市場分析、財(cái)務(wù)及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、結(jié)論等幾大部分。 （八）開發(fā)項(xiàng)目廣告策劃及銷售 1．開發(fā)項(xiàng)目廣告設(shè)計(jì)； 2．開發(fā)項(xiàng)目廣告媒體選擇； 3．開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及策略制定。 （六）開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1．項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議； 2．建筑個(gè)體設(shè)計(jì)建議； 3．環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議； 4．戶型設(shè)計(jì)建議。 （四）開發(fā)項(xiàng)目SWOT分析 1．開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢分析； 2．開發(fā)項(xiàng)目的劣勢分析； 3．開發(fā)項(xiàng)目的發(fā)展機(jī)遇分析； 4．開發(fā)項(xiàng)目的威脅分析。 3．消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析 (1)消費(fèi)者類別及其分布； (2)購買能力； (3)購買欲望和購買動(dòng)機(jī)。 （三）開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查與分析 1．市場環(huán)境調(diào)查與分析 (1)政治法律環(huán)境：包括政府的有關(guān)方針政策的調(diào)查與分析； (2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：包括國內(nèi)生產(chǎn)總值或地區(qū)生產(chǎn)總值及其發(fā)展速度；物價(jià)水平、通貨膨脹率、城鄉(xiāng)居民家庭收人等的調(diào)查與分析； (3)人口環(huán)境：包括人口規(guī)模、人口增長率、人口結(jié)構(gòu)，地理分布、民族分布、人口密度、人口遷移流動(dòng)情況，出生率、結(jié)婚率；家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)等； (4)社會(huì)文化環(huán)境：包括教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平，價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣，宗教信仰、社會(huì)階層分布等。 2．地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)條件分析 主要是分析開發(fā)地塊所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，物價(jià)水平，收入水平，投資水平等；周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況及其完備程度、公共服務(wù)設(shè)施及其完備程度，社會(huì)治安環(huán)境等。 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告的主要內(nèi)容（熟悉） （一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目背景主要是介紹項(xiàng)目名稱、位置、土地獲取途徑及其面積、相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)（容積率、規(guī)劃限制等）、開發(fā)商等。 （九）投資估算與資金籌措 (1)項(xiàng)目總投資估算 (2)項(xiàng)目投資來源、籌措方式確定 (3)開發(fā)成本估算(4)銷售成本、經(jīng)營成本估算 （十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 (1)項(xiàng)目銷售及經(jīng)營收入測算 (2)項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 (3)項(xiàng)目利潤測算 (4)項(xiàng)目盈利能力分析 (5)項(xiàng)目償債能力分析 （十一）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)項(xiàng)目盈虧平衡分析 (2)項(xiàng)目敏感性分析 (3)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 主要包括項(xiàng)目競爭風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)的分析。 （七）項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案 主要包括：項(xiàng)目總體規(guī)劃、環(huán)境景觀規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案及布局、道路規(guī)劃等。 (2)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 主要針對(duì)區(qū)域市場供需的數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價(jià)格、客戶分布及結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目競爭狀況等進(jìn)行分析。 （三）項(xiàng)目投資環(huán)境分析 主要針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進(jìn)行分析。 (2)可行性研究結(jié)論及建議 主要包括：宏觀投資環(huán)境分析、項(xiàng)目市場前景預(yù)測、投資估算和資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及其環(huán)境效益評(píng)價(jià)、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議。 三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容（熟悉） 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)和復(fù)雜程度不同，因此，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。即：商品房價(jià)值減損值=損害前的房地產(chǎn)市場價(jià)值－損害后的房地產(chǎn)市場價(jià)值第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù) 一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型（掌握） （一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 （二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 （三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 （四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 （五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 （六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究 （四）損害前后價(jià)差法 損害前后價(jià)差法也稱剩余法，該法是通過測算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值之差。即將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損實(shí)例進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。 被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場價(jià)格合理確定。 （一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法） 修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。 十、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法(熟悉)2．測算續(xù)建成本和費(fèi)用根據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測算后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、續(xù)建利潤和購買在建工程的稅費(fèi)。(三)成本法評(píng)估技術(shù)路線首先求取被征收房屋的土地重新購建價(jià)格、建筑物的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價(jià)格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價(jià)格。七、房屋征收評(píng)估特點(diǎn)(一)估價(jià)數(shù)量大(二)涉及面廣，社會(huì)影響大(三)估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系(四)補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)在估價(jià)過程中應(yīng)扣減與國有土地價(jià)值的差異，估價(jià)方法可選用成本法、收益法或市場法。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。對(duì)已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可．以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價(jià)方法可選用市場法、收益法或成本法。 市場狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地（不含土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款）分別估價(jià)再綜合的成本法估價(jià)。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測算；當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值：一是直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價(jià)值；二是評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。 六、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法 （一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn) 這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場、工廠等等。 依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值； 首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值； 再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值； 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額； 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)