【正文】 應(yīng)考慮剩余年限對(duì)價(jià)值的影響； 以享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值； 以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值；以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。 （三）其他限制條件 (1)在建項(xiàng)目應(yīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證； (2)開(kāi)發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押； (3)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證； (4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意； (5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效； (6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~； (7)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)、房屋所有權(quán)證書(shū)辦理； (8)當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人； (9)以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無(wú)效。 五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定（掌握） （一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求． (1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物； (2)抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； (3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)； (4)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)； (5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)； (6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)； (7)以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押； (8)以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押； (9)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押； (10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。 （四）收益法 對(duì)于有收益的房地產(chǎn)如商場(chǎng)、商鋪、寫(xiě)字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，常常采用收益法進(jìn)行估價(jià)。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開(kāi)發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開(kāi)發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價(jià)值，得到土地或在建工程價(jià)格。 （二）假設(shè)開(kāi)發(fā)法 對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法往往是首選方法之一。 （一）市場(chǎng)法 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓實(shí)例比較多，市場(chǎng)非常活躍，因此市場(chǎng)法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估普遍采用的一種方法。(3)從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢(xún)性，如買(mǎi)方需要了解購(gòu)買(mǎi)一宗房地產(chǎn)時(shí)，可能實(shí)現(xiàn)的最低價(jià)格，而賣(mài)方則需要了解出售房地產(chǎn)時(shí)可能實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)（掌握） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)特點(diǎn)主要表現(xiàn)為： (1)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)過(guò)程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過(guò)對(duì)交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象出讓土地價(jià)格。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在《土地管理法》等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。 （三）成本法 成本法是在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)適宜采用的一種方法。其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)審批。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)，先選取與估價(jià)對(duì)象土地有可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例。 二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇（掌握） 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房的租售實(shí)例（特別是出租實(shí)例）通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)法估價(jià)。其中，標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房的建造費(fèi)用宜采用重置價(jià)格的思路，如可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的廠(chǎng)房建筑重置價(jià)格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房建造費(fèi)用的確定有兩個(gè)主要途徑：一是依據(jù)建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額，結(jié)合工程圖紙、材料價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等測(cè)算；二是參照類(lèi)似非標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房的工程造價(jià)，結(jié)合跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。但餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性。 （二）市場(chǎng)法 由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼溯^難獲取交易實(shí)例，市場(chǎng)法主要用于客房?jī)r(jià)格、其他功能用房租金的估算。收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測(cè)算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈收益和收益率。 十六、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用（熟悉） 旅館房地產(chǎn)的估價(jià)通?？梢赃x擇收益法、市場(chǎng)法等。 十三、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)（熟悉） 1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2．功能多樣 3．一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大 4．價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶(hù)的類(lèi)型及其能力 十四、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況（熟悉） 1．交通條件 2．周?chē)h(huán)境市場(chǎng)法不僅用于商務(wù)辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的測(cè)算，很多情況下用于租金的估算。收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類(lèi)型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級(jí)寫(xiě)字樓的收益水平會(huì)高于乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓。 （一）收益法 由于商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營(yíng)，因此收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測(cè)算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈租金和收益率。 3．出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理大多數(shù)寫(xiě)字樓是以出租為主，出租率或占有率的高低是該寫(xiě)字樓的生命線(xiàn)，而出租率的高低與物業(yè)服務(wù)的好壞休戚相關(guān)，因此很多寫(xiě)字樓業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和代理出租。此外，現(xiàn)代寫(xiě)字樓還提供各種功能，如前臺(tái)服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、商場(chǎng)、餐廳、車(chē)庫(kù)等。因此估價(jià)對(duì)象是否處于城市寫(xiě)字樓集聚的區(qū)域?qū)ζ鋬r(jià)值會(huì)產(chǎn)生很大影響。 （三）成本法 在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用到成本法作為輔助方法。 （二）市場(chǎng)法 商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較實(shí)例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也可以是一種常用方法。對(duì)于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。 七、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況（掌握） 1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2．凈高 3．面積 4．裝飾裝修 5．無(wú)形價(jià)值 八、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（掌握）根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。一般來(lái)說(shuō)臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認(rèn)為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。 2．交通條件 交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格具有很大影響，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，二是經(jīng)營(yíng)者方面。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。一般說(shuō)，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以底層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀(guān)等因素，比較特殊），向上的方向其價(jià)值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無(wú)法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。 4．裝修高檔且復(fù)雜 為了營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有相對(duì)高檔的裝修，而