全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價案例-文庫吧資料
2025-06-07 22:20本頁面
【正文】 估算 年凈收益 =年有效毛收入 年運營費用 =2211． 60－ 586． 98＝ 1624． 62（萬元） 通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)（含地下車庫）的綜合 報酬率為 7． 5％（具體過程略）。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 17 頁 六、估價測算過程 （一）收益法估價測算過程 l．年有效毛收入估算 估價人員經(jīng)過 細致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈 2130 層計 1000 平米為股份公司自用辦公， l－ 20層寫字樓計 20 00 平米全部用于出租，除少量單元外均已簽訂租約。 十、估價結果（略） 十一、估價人員（略） 十二、估價作業(yè)日期 20xx 年 10 月 10 日 — 20xx 年 10 月 16 日 十三、估價報告應用的有效期 自估價報告完成之日起一年內(nèi)有效。 五、估價時點 20xx 年 10 月 10 日 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 7 頁 共 17 頁 六、價值定義 本報告中的估價結果為估價對象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價時點的公開市場價值。 估價對象實物、權益和區(qū)位的其他情況（略）。股份有限公司擁有大廈的土地使用權和房屋所有權（土地使用證和房屋所有權證內(nèi)容：略），至估價時點，估價對象未設定抵押等他項權利。大廈土地使用權由股份有限公司于 20xx 年 10 月 10 日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40 年（ 20xx 年 10 月 10日至 2041 年 10 月 9 日）。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分） 大廈房地產(chǎn)估價報告 封 面及目錄（略） 致委托方函 股份有限公司： 受貴公司委托，我公司對貴公司位于市路號院內(nèi)的大廈（以下簡稱“估價對象”）的公開市場價值進行了評估。 A． 1616 萬元 B． 2560 萬元 C． 1882 萬元 D． 1920 萬元 三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的 13 處（每指明一處錯誤得 3 分，本題全對得 40 分。 8．下列關于增值收益的表述中正確的是（ ）。經(jīng)咨詢機構的可行性研究分析，認為將 1 號地塊和 2 號地塊合并為 3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用。 A． 20xx 年 8 月 1 日的評估價值 750 萬 元包含地價 B． 20xx 年 3 月 1 日的評估價值 200 萬元包含地價 C． 20xx 年 8 月 1 日的評估價值 190 萬元不包含地價 D． 20xx 年 3 月 1 日至 20xx 年 8 月 1 日未遭受火災期間該商鋪建筑物價值 減損了 10 萬元 7．下列表述中正確的是（ ） A． 750 萬元的評估價值可以作為該商鋪在 20xx 年 8 月 1 日未遭受火災時 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 4 頁 共 17 頁 轉(zhuǎn)讓的參考價 B． 750 萬元的評估價值可以作為該商鋪在 20xx 年 8 月 1 日未遭受火災時 繳納房產(chǎn)稅的參考價 C． 200 萬元的評估價值可以作為該商鋪在 20xx 年 3 月 1 日為抵押貸款評 估的公開市場價值 D． 190 萬元的評估價值可以作為該商鋪在 20xx 年 8 月 1 日未遭受火災時 繳納房產(chǎn)稅的參考價 （三）需對以下兩宗地塊進行估價： l號地塊是一宗臨街寬度 80m，臨街深度 50m，面積 4000平米的矩形土地； 2 號地塊與 1 號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度 40m，臨街深度 40m，面積1600 平米，形狀略不規(guī)整的土地。 5．火災給該商鋪房屋造成的直接損失為（ ）。 20xx 年 8 月 1 日，該商鋪發(fā)生火 災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。下列表述中正確的是（ ）。估價機構向委托人提交的估價結果應該是（ ）。 近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲 5％，且預測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。 1．采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應（ ） A．按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算 B．按建筑物耐用年限計算 C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算 D．按建筑物已使用年限計算 2．采用收益法估價時，下述觀點不正確的是（ ）。業(yè)主于 20xx 年 3 月 1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限 40年，自 20xx 年 3 月 1日起至 2043 年 2 月 28日止。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司可能提出哪些評估要求？對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構該如何解答？ 二、單項選擇題（共 10 小題，每小題 2 分?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務區(qū)，上述房屋需拆遷。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？ （二）某房地產(chǎn)估價 機構接受委托評估一棟于 5年前建成的
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