全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)案例-資料下載頁(yè)
2025-05-28 22:20本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】請(qǐng)將簽字寫(xiě)在答題既對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）。估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗土地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，供其確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)參考。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員，土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同；工廠，兼并后自行將工廠改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦。公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，甲公司可能提出。年，自20xx年3月1日起至2043年2月28日止。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5％，且預(yù)測(cè)此上漲趨勢(shì)仍將繼續(xù)。該商鋪進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值為人民幣200萬(wàn)元。定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。價(jià)值是人民幣190萬(wàn)元；20xx年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價(jià)值為人民幣50萬(wàn)元。兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開(kāi)發(fā)成熟地。
【正文】 0*30＝ 360 000（元） 5．投資利息： 正常建設(shè)期為 1 年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開(kāi)發(fā)成本和管理 費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金，則投資利息： 15 913 600*［（ 1＋ 6％）－ 1］＋（ 15 240000＋ 360000） *［ ? ?%1? － l］＝ 1415999（元） 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁(yè) 共 17 頁(yè) 6．開(kāi)發(fā)利潤(rùn)： （ 15 913 600＋ 15 240 000） *20％＝ 6 230 720（元） 7．銷(xiāo)售稅費(fèi)： （ 15 913 600＋ 15 240000＋ 360000＋ 1415999＋ 6230720） *8％ ＝ 39 160 319*8％ ＝ 3 132 826（元） 8．評(píng)估價(jià)值： 總價(jià)值 =（ 39 160 319＋ 3 132 826） *（ 1＋ 4％） ＝ 42 293 145*（ l＋ 4％） ＝ 43984871（元） 單位價(jià)值 =43 984 871/12 000=3665（ 元 /平米） 參考答案 一、問(wèn)答題： （一）、 選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)（ 1 分）； 了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況（ 1 分）； 了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本（ 1 分）； 分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案（ 1 分）； 及開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式（租或售）運(yùn)用市場(chǎng)法（ 分）和收益法等（ 分），預(yù)測(cè)建成后 房地產(chǎn)總價(jià)值（ 1 分），調(diào)查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁(yè) 共 17 頁(yè) 本費(fèi)用等；如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專(zhuān)業(yè)費(fèi)等，測(cè)算土地價(jià)格（ 1 分）； 選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價(jià)格（ 1 分）； 綜合二種方法的結(jié)果，確定最終估價(jià)結(jié)果（ 1 分）； 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報(bào)告（ 1 分）。 （二）、 （ 1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同（ 1 分）；（ 2）、凈收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分（ 1分）；（ 3）、凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)（ 1 分 ）、財(cái)務(wù)費(fèi)用（含利息收益）（ 1 分）及所得稅等（ 1 分），包含了正常的（商為利潤(rùn)）等（ 1 分）； 收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限（ 2 分）（或者：土地使用終止年短于建筑物壽命終止年 2 分）； 估價(jià)采用的成本應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的（ 1 分）社會(huì)平均（客觀）成本（ 1 分）（或者：實(shí)際成本是歷史（ 1 分）也不一定是社會(huì)平均（客觀）成本（ 1 分））。 （三）、甲公司可能提出的要求： 按改造后的辦公用途市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估（ 1 分）； 對(duì)辦公樓承租人損失進(jìn)行評(píng)估（ 1 分）； 對(duì)裝修、改造費(fèi)用進(jìn) 行評(píng)估（ 1 分）。 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)： 應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評(píng)估（筆者注：按法定用途），評(píng)估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失（ 2 分）；按工業(yè)用途評(píng)估時(shí)可以另行委托評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償（ 2 分）。 經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門(mén)確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評(píng)估，也可以評(píng)估辦公樓承租人的損失（ 2 分）。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁(yè) 共 17 頁(yè) 對(duì)承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。 三、指錯(cuò)題： 致委托人函中沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 致委托人函中缺法定代表人的簽名。 估價(jià)方法中未說(shuō)明收益法和市 場(chǎng)法的定義。 地下車(chē)位 100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由。 收益價(jià)格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場(chǎng)租金計(jì)算。 年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率 90%。 年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)，確定管理費(fèi)率缺理由。 年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，保險(xiǎn)費(fèi)率的確定缺理由。 求取收益價(jià)格中有限年期公式錯(cuò)（注：這是文員的筆誤）。 交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價(jià)和拍賣(mài)價(jià)不一定比協(xié)議價(jià)更高。 1區(qū)域因素修正錯(cuò)誤（應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比。 1個(gè)別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致（注：個(gè)別因素修正都是 一般 ）。 1市場(chǎng)法中沒(méi)有說(shuō)明是否包含地下車(chē)位的價(jià)值。 1估價(jià)報(bào)告不完整，缺少附件。 四、改錯(cuò)題： 土地取得成本： 10000*16000**=16550144 元 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁(yè) 共 17 頁(yè) 配套費(fèi)用： 120xx*300=36000000 元 3 、銷(xiāo)售稅費(fèi)： (15913600+15240000+360000+11415999+6230720)*8%/（ 18%） =3405245 元 4 、 評(píng) 估 價(jià) 格 ： 15913600+15240000+360000+11415999+6230720+3132826=42293145 元 主要考察的是契稅問(wèn)題和客觀成本與實(shí)際成本的知識(shí)點(diǎn)。 每個(gè)答案 分，共 10 分。
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