全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價案例-資料下載頁
2025-05-28 22:20本頁面
【導讀】請將簽字寫在答題既對應(yīng)的題號下）。估價機構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同；工廠，兼并后自行將工廠改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦。公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司可能提出。年，自20xx年3月1日起至2043年2月28日止。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5％，且預(yù)測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構(gòu)估價。價值是人民幣190萬元；20xx年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價值為人民幣50萬元。兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。
【正文】 0*30＝ 360 000（元） 5．投資利息： 正常建設(shè)期為 1 年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理 費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金，則投資利息： 15 913 600*［（ 1＋ 6％）－ 1］＋（ 15 240000＋ 360000） *［ ? ?%1? － l］＝ 1415999（元） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 17 頁 6．開發(fā)利潤： （ 15 913 600＋ 15 240 000） *20％＝ 6 230 720（元） 7．銷售稅費： （ 15 913 600＋ 15 240000＋ 360000＋ 1415999＋ 6230720） *8％ ＝ 39 160 319*8％ ＝ 3 132 826（元） 8．評估價值： 總價值 =（ 39 160 319＋ 3 132 826） *（ 1＋ 4％） ＝ 42 293 145*（ l＋ 4％） ＝ 43984871（元） 單位價值 =43 984 871/12 000=3665（ 元 /平米） 參考答案 一、問答題： （一）、 選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進行估價（ 1 分）； 了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況（ 1 分）； 了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本（ 1 分）； 分析確定土地的最佳開發(fā)方案（ 1 分）； 及開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（租或售）運用市場法（ 分）和收益法等（ 分），預(yù)測建成后 房地產(chǎn)總價值（ 1 分），調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 17 頁 本費用等；如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格（ 1 分）； 選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格（ 1 分）； 綜合二種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果（ 1 分）； 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告（ 1 分）。 （二）、 （ 1）估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同（ 1 分）；（ 2）、凈收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分（ 1分）；（ 3）、凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷（ 1 分 ）、財務(wù)費用（含利息收益）（ 1 分）及所得稅等（ 1 分），包含了正常的（商為利潤）等（ 1 分）； 收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限（ 2 分）（或者：土地使用終止年短于建筑物壽命終止年 2 分）； 估價采用的成本應(yīng)為估價時點的（ 1 分）社會平均（客觀）成本（ 1 分）（或者：實際成本是歷史（ 1 分）也不一定是社會平均（客觀）成本（ 1 分））。 （三）、甲公司可能提出的要求： 按改造后的辦公用途市場價值進行評估（ 1 分）； 對辦公樓承租人損失進行評估（ 1 分）； 對裝修、改造費用進 行評估（ 1 分）。 房地產(chǎn)估價機構(gòu)可做的答復(fù)： 應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估（筆者注：按法定用途），評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失（ 2 分）；按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補償（ 2 分）。 經(jīng)拆遷當事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失（ 2 分）。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 17 頁 對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。 三、指錯題： 致委托人函中沒有說明估價時點。 致委托人函中缺法定代表人的簽名。 估價方法中未說明收益法和市 場法的定義。 地下車位 100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由。 收益價格的計算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計算，租約期外按市場租金計算。 年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率 90%。 年管理費的計算基礎(chǔ)錯誤，押金的利息不應(yīng)計算管理費，確定管理費率缺理由。 年保險費的計算基礎(chǔ)錯誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計算年保險費的基礎(chǔ)，保險費率的確定缺理由。 求取收益價格中有限年期公式錯（注：這是文員的筆誤）。 交易情況的修正缺乏理由，招標價和拍賣價不一定比協(xié)議價更高。 1區(qū)域因素修正錯誤（應(yīng)該是可比實例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在估價時點的區(qū)域因素狀況相比。 1個別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致（注：個別因素修正都是 一般 ）。 1市場法中沒有說明是否包含地下車位的價值。 1估價報告不完整，缺少附件。 四、改錯題： 土地取得成本： 10000*16000**=16550144 元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 17 頁 配套費用： 120xx*300=36000000 元 3 、銷售稅費： (15913600+15240000+360000+11415999+6230720)*8%/（ 18%） =3405245 元 4 、 評 估 價 格 ： 15913600+15240000+360000+11415999+6230720+3132826=42293145 元 主要考察的是契稅問題和客觀成本與實際成本的知識點。 每個答案 分，共 10 分。
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