【正文】 　　　　　　　　、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（?。﹎。　　　　　　　　　　、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計算土地乙的總地價為（?。┤f元?！　　　　　　　　　。康乜們r值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為（?。??！　。ァ　。ァ　。ァ　。ァ　?，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（　）?！　　　　　　　　　?，臨街深度價格的修正率遞增的是（?。??！　　　　　　　　　?4確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)（?。?，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定?！　　　　　　　　　。纼r作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于（?。┠辍！　　　　　　　　　《?、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，）　?。ā。！　　　?、埋藏物和市政公用設(shè)施　　，（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）　　，甲土地必須為乙土地留出通行道路　　　　2．某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。％。則下列說法中正確的有（?。?。　　　　　　　　　　　?。ā。?。　　　　，并了解交易對象　　，并愿意給予附加出價　　　　　　4根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（?。r，便為最高最佳使用?！　　　　　　　　　　　?市場法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括（?。??！　　　　　　　　　　　。康禺a(chǎn)正常的成交價格等于（?。?。　?。?應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）　　　　　　　?。?應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）　　，正確的有（?。?。　　　　　　　　　　　?。ā。?。　　　　　　　　　　　　、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（?。??！　　　　　　　　　　　?，收益法可分為（　）?！　　　　　　　　　　　?，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（?。！　　　　　　　　　　　。ā。??！　?，并進(jìn)行檢查、鑒別　　，畫出時間序列圖　　、分析時間序列，得出一定的模式　　、判斷估價對象在估價時點(diǎn)的價格　　　?。ā。?。　　　　　　　　　　　?。ā。！　?、儲蓄、消費(fèi)、投資水平　　、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化　　、利率　　、匯率、居民收入　　、行政隸屬變更、居民收入　　，正確的有（?。！　。话阋詫?shí)地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點(diǎn)　　，估價時點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰　　，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點(diǎn)　　　　，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點(diǎn)　　三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用√表示正確，用表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）　　，是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的，因此，房地產(chǎn)估價實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價人員對房地產(chǎn)市場價格形成進(jìn)行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價格。（?。　?，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)（土地報酬率為6％），（　）　　，對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較小；開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)地比較大。（?。　?，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（?。　?，％，假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=，2006年9月30日為1美元=，則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。（?。　?，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（　）　　，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80％。（?。　?。（　）　　，其土地于2000年底取得，土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預(yù)計2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的報酬率為10％，則2006年1月1日該房地產(chǎn)價值均為886萬元。（?。　。梢杂煽杀葘?shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。（　）　?。涸谶x取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。（?。　?，即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響：顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）（?。　?，每層建筑面積相等，，第四層的房地價值為第二層的91％。按房地價值分?jǐn)偡ㄓ嬎愕贸龅谌龑诱加械耐恋胤蓊~約為27％。（?。　?，房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升時房地產(chǎn)價格會}升，利率下降時房地產(chǎn)價格會下降。（?。　?，受托估價機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應(yīng)明確至少一名合適的估價人員負(fù)責(zé)該估價項(xiàng)目。（?。　∷?、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請在答題紙上作答。）　　，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價值（房地產(chǎn)報酬率取8％）。（8分）　　，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關(guān)資料如下?！　。?）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表所示：實(shí)例交易價格（元/m2）交易情況交易日期房地產(chǎn)狀況A2200正常2006年3月30日比估價對象劣3%B2050正常2006年12月30日比估價對象劣8%C2380比正常價格高3%2006年5月30日比估價對象優(yōu)5%　　（2）當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下：級別　一　二　三　四　五　六　七　八　地價是次級土地的倍數(shù)　　　　　　　　1　土價是最差級土地的倍數(shù)　　　　　　　　1　　　在估價時點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：　?。?）在估價時點(diǎn)不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為5年：設(shè)備的重新購建價格為100萬元，經(jīng)濟(jì)壽命10年：建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查，由于該寫字樓缺乏電梯，導(dǎo)致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的35％。，安裝費(fèi)用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費(fèi)。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5％，房地產(chǎn)報酬率為7％（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）。（12分）參考答案　　一、單項(xiàng)選擇題　　.　　.　　.　　二、多項(xiàng)選擇題　　.　　.　　三、判斷題　　1.√2.3.4.5.√6.7.89.10.√1112.13.√14.15.　　四、計算題　　=1501221000=252萬元　　i1=(1+8％)21=％　　　　承租人權(quán)益價值=+=218998萬元　　2.（1）求取土地價格：　　1）市場法求取土地單價：　　　　2）成本法求取土地單價：　　城市邊緣地價的求取：　　征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用=573200/66667=　　50年城市邊緣地價=+150+120=　　積算價格=[（1+5%/1+5%）]=　　3）土地單價=（+）/2=　?。?）求取建筑物價格?！　?）重新構(gòu)建價格=18004500/10000=810萬元　　2）門窗損壞的折舊額=10萬元　　裝修的折舊額=1402/5=56萬元　　設(shè)備的折舊額=1002/10=20萬元　　長壽命項(xiàng)目的折舊額=（81010140100）2/47=　　總物質(zhì)折舊額=10+56+20+=　　3）缺少電梯的功能性折舊=[4500（4085%3880%）12（135%）/7%]{1[1/(1+7%)45]}/1000(60+40)=　　能源消耗功能性折舊=1/7%]{1[1/(1+7%)45]}=　　功能折舊=+=　　4）經(jīng)濟(jì)折舊=20萬元　　5）折舊總額=++20=　　6）建筑物價值==　　（3）寫字樓價值=土地價值+建筑物價值=+=　　注：成本法求取土地價值時也可以采用如下方法：　　積算價格=（1+5%）45/（1+5%）50=　　或積算價格=（+）/2=　　以下計算相同。2007年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試——房地產(chǎn)估價理論與方法試卷　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。)　　房地產(chǎn)估價從某種意義上講是(　　)房地產(chǎn)的價值?！　　　　　　　　　〔煌姆康禺a(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點(diǎn)下的評估價值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?　　)?！　　　　　　　　　∠铝嘘P(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是(　　)?！　　　　　?，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師　　　　某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是(　　)?！　　　　〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供　　　　　　在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=( )直接成本利潤率?！　?管理費(fèi)用　　+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用　　+后續(xù)開發(fā)成本　　+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)　　判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)(　　)?！　　〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供　　　　　　　　某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125平米，套內(nèi)墻體面積20平米，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價格為(　　)元?！　　　. 2000　　C. 2069　　D. 2400　　房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于(　　)。　　　　　　　　　　TN關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是(　　)?！　　　　　　　　　∧称诜款A(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風(fēng)險補(bǔ)償估計為現(xiàn)房價格的3％，則該期房目前的價格為( )元每平米。　　　　　　　　　　1根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是(　　)?！　　　　　　　　　?引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是(　　)?！　　　　　　　　　?下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是(　　)?！　　〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)信息　　　　　　　　1某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)(　　)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價?！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供　　　　　　　　　　1下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是(　　)?！　　　?br />