20xx房地產(chǎn)估價師考試--理論與方法考試題-資料下載頁
2025-08-13 01:59本頁面
【導(dǎo)讀】每題的備選答案中只有一個最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上。涂黑其相應(yīng)的編號。全相同，這主要是因?yàn)?)。評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是()。凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8％，風(fēng)險補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房價格的3％，則該期房目前的價。不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。產(chǎn)建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。建筑面積的65％，正常出租率為90％，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的25％。年的價格為()元每平米。
【正文】 使用期限確定收益期限。 ( ) 1對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價。 ( ) 1房地產(chǎn)價格上漲或下降趨勢的強(qiáng)弱與房地產(chǎn)目前價格的高低無關(guān)，價格較低的房地產(chǎn)其價格上漲趨勢可能更強(qiáng)勁。 ( ) 1由于路線價是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正。 ( ) 1某已抵押房地產(chǎn)困債權(quán)實(shí)現(xiàn)需要強(qiáng)制處分而由法院委托估價，則估價結(jié)果通 常是該房地產(chǎn)完整權(quán)利下的價值。 ( ) 四、計(jì)算題 (共 2題， 20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答。 ) 某在建工程的土地使用權(quán)是 2020年 12 月 31日通過出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為 40年，土地面積為 700平米，容積率為 15，土地取得費(fèi)用為 80萬元，已付清。從獲得土地使用權(quán)至正式動工。時問為 1年。該工程正常施工期 (不含裝修 )為 2年，建安成本為每平方米建筑面積 2300元，管理費(fèi)用為 建安成本的 3％．至 2020年 6月 30日已完成主體結(jié)構(gòu)，且已投入總開發(fā)成本的 55％，剩余費(fèi)用在施工期內(nèi)均勻投入，折現(xiàn)率為 13％。 該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入 40 萬元花一年時間裝修 (假定裝修費(fèi)用支出發(fā)生在該年末 )。然后出租營業(yè)。預(yù)計(jì)第一年正常凈收益為 60萬元，此后每年凈收益以 15％的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔 4年在該年末進(jìn)行一次大裝修，正常大裝修費(fèi)用為 40 11 萬元，當(dāng)年凈收益未扣除大裝修費(fèi)用。該類餐館的報(bào)酬率為 15％。 按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 (包括在建衛(wèi)程 )在轉(zhuǎn)讓 交易過程中，買方按售價的 3％繳納有關(guān)稅費(fèi)，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)分別為售價的 2％和 6％。 請利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程 2020年 6月 30目的正常購買總價。 (10分 ) 某公司于 2020年 3月 1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項(xiàng)目總用地面積 10000平米，土地使用期限 40 年，建筑總面積為 20200平米，并于 2020年 9月 1日完成，該公司申請竣工驗(yàn)收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗(yàn)收時要求該公司必須對項(xiàng)目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。請根據(jù)下列資 料采用成本法評估該項(xiàng)目于 2020年 9月 1目的正常市場價格。 (1)假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地，土地取得費(fèi)用為 1000元每平米。新建一個與上述項(xiàng)目相同功能且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開發(fā)成本為 2500元每平米，銷售費(fèi)用為 200萬元，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的 3％，開發(fā)建設(shè)期為 ，開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用在第一年投入 30％，第二年投入 50％，最后半年投入 20％，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為 ％，銷售稅金及附加為售價的 ％，投資利潤率為 12％。 (2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè) 備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為 400萬元和 60萬元，而已建成項(xiàng)目中排污系統(tǒng)設(shè)備購置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為 200萬元和 40萬元。對原項(xiàng)目排污系統(tǒng)進(jìn)行改造，發(fā)生抵除費(fèi)用 30萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可回收 90萬元。 (3)原項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2020年 1月 1日正常營業(yè)，當(dāng)年可獲得凈收益 500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項(xiàng)目營業(yè)開始時間將推遲到 2020年 1月 1日，為獲得與 2020年 1月 1且開始營業(yè)時可獲得的相同的年凈收益，該公司當(dāng)年需額外支付運(yùn)營費(fèi)用 100萬元，之后將保持預(yù)計(jì)的盈利水平。 (4)該類度假村項(xiàng)目的報(bào)酬率為 8％ 。 (10分 ) 12 13 14 頁面功能 【字體： 大 中 小 】【
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