【正文】 開發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復習講義企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第十二條要求，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。三、城鎮(zhèn)公房出售管理《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號）有關條款。建設部《關于進一步搞好公有住房出售工作有關問題的通知》（建房改[1999]第43號文，1999年2月10日）?！秶医逃瘑T會關于高等學校出售公有住房有關問題的意見》（1995年1月27日起施行）明確，高等學校在切實做好建立住房公積金和租金改革等項工作的基礎上，可以結(jié)合本校實際，穩(wěn)步進行出售學校部分公有住房工作。在這項工作中應掌握以下原則：保留必要數(shù)量的公有住房供在職教職工租用。為保證高等學校當前和長遠辦學的需要，各校應結(jié)合本校實際，按中期發(fā)展規(guī)劃，在校園內(nèi)（或教學區(qū)附近）規(guī)劃一定的區(qū)域，在此區(qū)域內(nèi)的住房專供在職的部分一線教學、科研、管理人員和引進人才租用。這部分住房一般不低于按在職人員編制計劃所需教職工住房總量的30%。下列公有住房不宜出售：（1）已經(jīng)建在教學、科研和學生生活、體育運動區(qū)及其近、遠期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的住房。（2）三層樓房以下的住房、危舊住房和非成套住房，以及有歷史紀念意義的或?qū)傥奈镄璞Ａ舻淖》?。?）上級主管部門和地方政府規(guī)定不能出售的住房和經(jīng)住房和經(jīng)改建開發(fā)可產(chǎn)生較大經(jīng)濟和社會效益的住房。穩(wěn)步出售部分公有住房。為保證高校教學、科研工作高效率地開展，保證高校正常辦學秩序和良好的育人環(huán)境，除在校園內(nèi)（或教學區(qū)附近）規(guī)劃保留的住房區(qū)域不宜出售之外，高?？梢栽谛@內(nèi)（或教學區(qū)附近）規(guī)劃適當?shù)膮^(qū)域，作為出售住房區(qū)，穩(wěn)步向本校教職工出售公有住房。教職工購買此區(qū)域內(nèi)的公有住房要堅持自愿的原則；購房后不能改變住房用途和贈予他人；購房5年后可以出售，但只能售給學校。四、經(jīng)濟適用房出售管理經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，要求是：標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美。《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號）要求，各地人民政府要十分重視經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設，加快解決中低收入家庭的住房問題。經(jīng)濟適用住房建設用地，經(jīng)批準原則上采取行政劃撥方式供應。對經(jīng)濟適用住房建設項目，要在計劃、規(guī)劃、拆遷、稅費等方面予以政策扶持。各級建設行政主管部門要切實組織好經(jīng)濟適用住房建設的實施工作。金融單位在信貸等方面應予以支持。房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟適用住房要占20%以上。在建房、售房等方面，對離退休職工、教師和住房困難戶應予以優(yōu)先安排，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。經(jīng)濟適用住房建設是我國城鎮(zhèn)住房制度改革中一項重要舉措，然而事實上，一些房地產(chǎn)開發(fā)商按照經(jīng)濟適用房的政策享受優(yōu)厚待遇的同時，并沒有按照規(guī)定建設經(jīng)濟適用房，普遍出現(xiàn)了一些建設標準、價格水平、供應對象等嚴重超標的問題，很難被中低收入老百姓接受，一定范圍內(nèi)損傷了納稅人特別是中低收入者的住房權(quán)益。對此，國務院《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，加強經(jīng)濟適用住房的建設和管理。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟適用住房建設成本。對經(jīng)濟適用住房，要嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標。經(jīng)濟適用住房實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設的組成部分，其建設標準、參加對象和優(yōu)惠政策，按照經(jīng)濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。任何單位不得以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局《關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房[2002]217號）明確指出，經(jīng)濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進一步完善經(jīng)濟適用住房政策，要加強經(jīng)濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對于列入經(jīng)濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優(yōu)惠政策的落實。要嚴格限制經(jīng)濟適用住房銷售對象，控制建設標準。各地要盡快明確并公布經(jīng)濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監(jiān)督，對違規(guī)銷售經(jīng)濟適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴肅查處，確保經(jīng)濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。第三節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理一、普通商品房轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。這房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復習講義里的其他合法方式，主要包括下列行為：（一）以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（三）因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（四）以房地產(chǎn)抵債的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。依據(jù)：建設部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（1995年8月7日建設部令第45號發(fā)布，2001年7月23日建設部第45次常務會議審議通過，2001年8月15日起施行）二、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市管理 建設部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設部69號令，自1999年5月1日起施行）第二條 本辦法適用于已購公有住房和經(jīng)濟適用住房首次進入市場出售的管理。第三條 本辦法所稱已購公有住房和經(jīng)濟適用住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房，或者按照地方人民政府指導價購買的經(jīng)濟適用住房。本辦法所稱經(jīng)濟適用住房包括安居工程住房和集資合作建設的住房。第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：（一）以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；（二）住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；（三）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；（四）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（六）上市出售后形成新的住房困難的；（七）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；（八）法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。第八條 經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核，準予出售的房屋，由買賣當事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門申請辦理交易過戶手續(xù)，如實申報成交價格。并按照規(guī)定到有關部門繳納有關稅費和土地收益。財政部、國土資源部、建設部《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（1999年7月15日起實施）明確，已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售時，由購房者按規(guī)定繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。繳納標準按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟適用住房坐落位置的標定地價的10%確定。職工個人上市出售已購公有住房取得的價款，扣除住房面積標準的經(jīng)濟適用住房價款和原支付超過住房面積標準的房價款以及有關稅費后的凈收益，按規(guī)定繳納所得收益。其中，住房面積標準內(nèi)的凈收益按超額累進比例或一定比例繳納；超過住房面積標準的凈收益全額繳納。職工個人上市出售已購經(jīng)濟適用住房，原則上不再繳納所得收益。土地出讓金按規(guī)定全額上交財政；相當于土地出讓金的價款和所得收益，已購公有住房產(chǎn)權(quán)屬行政機關的，全額上交財政；屬事業(yè)單位的，50%上交財政，50%返還事業(yè)單位；屬企業(yè)的，全額返還企業(yè)。上交財政的相當于土地出讓金的價款和所得收益，按已購公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政，專項用于住房補貼；返還給企業(yè)和事業(yè)單位的相當于土地出讓金的價款和所得收益，分別納入企業(yè)和單位住房基金管理，專項用于住房補貼?！吨醒朐诰﹩挝灰奄徆可鲜谐鍪酃芾磙k法》（2003年10月1日起施行）第二條明確，本辦法適用于中央在京單位已購公房首次進入市場出售的管理。本辦法所稱已購公房，是指職工按房改成本價或標準價（含標準價優(yōu)惠辦法，下同）購買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位的公有住房。職工根據(jù)國家政策，按照房改成本價或者標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合作建設的住房，也視為已購公房。第四條明確，國務院機關事務管理局（以下簡稱國管局）和中共中央直屬機關事務管理局（以下簡稱中直管理局）是中央在京單位已購公房上市出售的主管部門，負責本辦法的組織實施和監(jiān)督檢查。國管局和中直管理局成立在京中央和國家機關住房交易辦公室（以下簡稱交易辦公室），負責為中央在京單位已購公房上市出售提供住房檔案等信息服務和政策咨詢，監(jiān)管交易活動，收集、記錄交易結(jié)果并向原產(chǎn)權(quán)單位及職工所在單位反饋。第四節(jié)房屋租賃管理一、城市私有房屋租賃管理 《城市私有房屋管理條例》（國務院發(fā)布，1983年12月7日起施行）第三條明確，國家依法保護公民城市私有房屋的所有權(quán)。任何單位或個人都不得侵占、毀壞城市私有房屋。城市私有房屋所有人必須在國家規(guī)定的范圍內(nèi)行使所有權(quán)，不得利用房屋危害公共利益、損害他人合法權(quán)益?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十二條明確，房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人用，由承租人向出租人支付租金的行為。第五十三條要求，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，決定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。第五十四條要求，住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋房地產(chǎn)經(jīng)營與管理復習講義所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。第五十五條明確，以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。建設部《城市房屋租賃管理辦法》（1995年6月1日起施行）第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應遵守本辦法。承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。第五條 房屋租賃當事人應當遵循自愿、平等、互利的原則。第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）權(quán)屬有爭議的；（五）屬于違法建筑的；（六）不符合安全標準的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。第八條 國務院建設行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。二、城鎮(zhèn)廉租住房管理《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》(建設部第70號令，自1999年5月1日起施行)第二條 城鎮(zhèn)廉租住房（以下簡稱廉租住房）是指政府和單位在住房領域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。城鎮(zhèn)最低收入家庭的認定標準由市、縣人民政府制定。第三條 國務院建設行政主管部門負責制定廉租住房的方針、政策并指導全國廉租住房的管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責制定本行政區(qū)域內(nèi)廉租住房的實施辦法并指導廉租住房的管理工作。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責制定本地區(qū)廉租住房的具體實施方案并負責廉租住房的管理工作。第四條 廉租住房的來源如下：（一）騰退的并符合當?shù)厝嗣裾?guī)定的廉租住房標準的原有公有住房；（二）最低收入家庭承租的符合當?shù)厝嗣裾?guī)定的建筑面積或者使用面積和裝修標準的現(xiàn)公有住房；（三）政府和單位出資興建的用于廉租的住房；（四）政府和單位出資購置的用于廉租的住房；（五）社會捐贈的符合廉租住房標準的住房；（六）市、縣人民政府根據(jù)當?shù)厍闆r采用其他渠道籌集的符合廉租住房標準的住房。第五條 廉租住房租金標準實行政府定價。除本辦法第四條第（二）項的租金標準可以根據(jù)現(xiàn)有公有住房的租金標準和政策確定外，其他來源的廉租住房的租金標準，原則上按照維修費和管理費兩項因素確定，以后隨著最低收入家庭收入水平的提高而適當提高。第七條 廉租住房必須嚴格控制面積標準和裝修標準。每戶最低收入家庭只能租住一處與居住人口相當?shù)牧庾》?。廉租住房的面積標準、裝修標準和具體管理辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。第八條 承租廉租住房實行申請、審批制度。其程序為：（一）申請人持最低家庭收入證明、住房情況證明以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府或其建設行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的其他證明文件，向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請；二)市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對申請人的證明文件進行審核，并在適當?shù)姆秶鷥?nèi)公告，無異議的，予以登記；三)已登記者按照住房困難程度和登記順序等條件，經(jīng)綜合平衡后輪候配租。第九條 承租廉租住房的家庭，不得將承租的廉租住房轉(zhuǎn)租。違反本規(guī)定轉(zhuǎn)租的，由房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門收回轉(zhuǎn)租的房屋，并處以10000元以上30000元以下罰款。第十條 承租廉租住房的家庭，應當如實申報家庭收入。不如實申報的，由房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門責令其退房，補交商品租金和廉租房租金的差額，并處以5000元以上10000元以下的罰款。第十一條 承租廉租住房的家庭，當家庭收入超過當年最低收入標準時，應當及時報告房地產(chǎn)行政主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房；違反規(guī)定不及時報告的，責令其退房，補交商品租金