【導(dǎo)讀】案例分析應(yīng)試方法、技巧，全真模擬題精講。《房地產(chǎn)估價案例與分析》試題包括問答題、選擇題、指錯題和改錯題四種類型。價的特點及適用法律法規(guī)等。復(fù)習(xí)時參考，不夠完善之處，大家可以根據(jù)自己的估價實踐適當(dāng)補充。②缺少受理估價方有關(guān)項目，如名稱、住所，特別是估價資格等級；⑥缺少價值定義或價值定義中價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵表述不確切；⑨估價結(jié)果缺少大寫、單價或貨幣單位等，用外幣表示時缺少相應(yīng)的匯率，等等。結(jié)論，卻沒有充足的理由支持結(jié)論)。例如，拆遷評估一般應(yīng)采用市場比較法，而在估價報告中卻采用了其他估價方法且未說明原因。數(shù)的分子分母顛倒，用假設(shè)開發(fā)法測算時未考慮銷售稅費等。收益法中收益年限選用錯誤。案例交易時間過早、與估價對象在某項修正因素上差異超出標(biāo)準(zhǔn)等。因為無論是何種題型，第六，考試答卷時，應(yīng)利用開卷考試這一特點。確定房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程。

　　

【正文】 ，單項修正超過 20%。 3計算結(jié)果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價值。 3不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同（《房地產(chǎn)估價理論與方法》） P131。 ?收益法 3收益是通過租賃收入計算，如果通過商業(yè)收入計算，則費用計算時要扣除商業(yè)利潤。 3出租房地產(chǎn)的租賃收入除租金外，還應(yīng)包括租賃保證金 或者押金的利息收入。 3求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價對象實際收入或某一個案例的收入情況確定）。 3如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計算。 要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況。 4采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性。 4計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減），按使用面積計租的，要按使 用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。 4計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率），如果空置率為 0 或者入住率為 100%就不合理，至少要說明原因。 4無形收益不應(yīng)單獨計算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。 4計算費用時，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金 12%計算。 4計算費用時要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項，如：漏管理費用（直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤），計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款 還本付息額、改擴建費、所得稅等計入）（《房地產(chǎn)估價理論與方法》） P206。 4某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源。 4計算管理費時，押金的利息不應(yīng)計算管理費。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、熱等費用。 4計算保險費時，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值為計算基數(shù)，而不是重置價值或年租金收入。 50、 資本化率的選取未說明求取方法和來源。 5報酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率。再加上風(fēng)險補償 、管理負擔(dān)補償、缺乏流動性補償，減去投資帶來的優(yōu)惠 等，見書 216 頁 或采 用市場提取法計算 ）。 5收益年限的確定未說明來源（一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的）收益年限確定錯誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。（見《理論方法》 213 頁）。 5計算公式錯誤 或計算過程錯誤。 5最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由。 5評估結(jié)論沒有大寫。 或無單價。 5將價格類型說錯（比準(zhǔn)價格、收益價格、積算價格）。 5抵押評估時，未說明未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。 ?假設(shè)開發(fā)法 一般用于待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造 （或可改變用途）的舊房三種情況下的評估。 房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值 管理費用 投資利息 銷售稅費 開發(fā)利潤 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費。 5不同類型的房地產(chǎn)應(yīng)報據(jù)市場情況分別估算未來 樓 價，一般通過市場法、長期趨勢法、收益法。 注意一定要是“未來”的情況下的價格，不能簡單地將估價對象或者比較案例的往年數(shù)據(jù)直接算術(shù)平均得到，必須分析房地產(chǎn)未來價格變化的趨勢。 5 在對未來的樓價計算中，要注意采用總建筑面積計算，而不是采用可銷售面積計算。 60、 開發(fā) 期的 確 定要說明理由如：根據(jù)類似開發(fā)項目用市場 法得出 ，或按 **市造價管理站的 定額規(guī)定查得。 6續(xù)建成本和管理費用是采用類似市場法的方法來求取，并考慮未來建材、設(shè)備、人工費等變化可能對其產(chǎn)生的影響。 6續(xù)建成本應(yīng)包括續(xù)建建筑安裝工程費、專業(yè)費用、開發(fā)過程中的稅費、室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費等，不僅僅是建安工程費。 6注意計算續(xù)建費中的建安工程時，不能滿打滿算，必須扣減已完工部分的價格，即要與實際完工進度相符。 6 投資利潤和投資利息只有靜態(tài)計算方法時才使用。動態(tài)方法時只要扣除在建成本、管理費用、銷售稅費、買方購買稅費 4 項內(nèi)容。 6不能遺 漏應(yīng)扣除項（如：開發(fā)利潤 、投資利息、銷售費用、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費 。評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費）。 6利息計算時， 銷售費用和 銷售稅費不能計 算 。 6利息計算時，均勻發(fā)生的續(xù)建費用等計息在期中，即：要將時間段除以2。 而待開發(fā)房地產(chǎn)價值計息起點是估價時點。 6 銷售費用和 銷售稅費只能以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為基數(shù)計算，不能以續(xù)建成本等為基數(shù)計算。 6開發(fā)利潤估算時，要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)。 利潤計算的基數(shù)要完整。按直接成本利潤率計算時，直接成本應(yīng)包括土地及建筑物兩部分的成本 。注意不能遺漏土地部分的利潤（或稱作“未計算購買估價對象的投資利潤”） 。 70、利潤率選取錯誤。開發(fā)利潤估算時，利潤率不應(yīng)當(dāng)選取建造估價對象的**開發(fā)商的實際利潤率，而就當(dāng)選取行業(yè)的平均利潤率。 7投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費是按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算的。 ?成本法 A、 舊房、房地產(chǎn)價格＝重新購建價格 折舊 B、 新建房地產(chǎn)（或者新開發(fā)土地）。房地產(chǎn)價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費 +開發(fā)利潤 7費用構(gòu)成不完整、漏項（如：缺正常利稅、未考慮銷售稅費）。 7 成本計算 時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本、采用重置成本，不能用重建成本）。 土地成本一般可運用基準(zhǔn)地價修正法求取。 7開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計等前期工程費、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、建筑安裝工程費等。注意不要漏項。 7計算各種費用（如管理費、投資利息、利潤計算）時，建筑面積取值一般為總建筑面積，而不是可銷售面積。 7計算各種費用（如管理費、投資利息、利潤計算）時，如果計算基數(shù)是開發(fā)成本，應(yīng)包括土地和建筑物兩部分的開發(fā)成本， 而不僅僅是建筑物的開發(fā)成本。 7成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利?；鶖?shù)為土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用。 7成本法計算貸款利息時計算期有錯 （均勻投入的計息在期中，即：要將時間段除以 2，而待開發(fā)房地產(chǎn)價值計息起點是估價時點。） 。 7計算公式有錯（積算價格＝重新購建價格 折舊）。 80、要根據(jù)市場供求分析為來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊的確定上）。 8開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)（《房地產(chǎn)估價理論與方法》 P145）。 直接成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成 本＋開發(fā)成本） 投資利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用） 成本利潤率對應(yīng)的基數(shù)（土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售稅費） 銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)（開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值） 8折舊年限確定錯誤。 8 未考慮建筑物經(jīng)濟壽命對建筑物價值的影響。 計算折舊時，建筑物的經(jīng)濟壽命從建筑物竣工驗收合格之日起計 ?建筑物經(jīng)濟壽命早于土地使用年限，按建筑物經(jīng)濟壽命計。 ?建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊（《房地產(chǎn)估價理論與方法》 P165）。