【正文】 易過程和使用過程。每個過程內的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產領域的生產、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹?！　　　〔还苁侵鲃拥倪€是被動的，土地所有者或當前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉讓或投資開發(fā)的愿望。　　在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場，當前的土地使用者也對有關土地的交易有著至關重要的影響。同一開發(fā)地塊上的當前使用者越多，對開發(fā)的影響也就越大，因開發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案，遇上“釘子戶”，不僅會使開發(fā)周期拖長，還會大大增加房地產開發(fā)的前期費用?！　　　》康禺a商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實施開發(fā)過程獲取利潤。房地產商的主要區(qū)別在于其開發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產商大都是將開發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，這些開發(fā)商也會逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經歷所謂的“資產固化”過程，逐漸向中型、大型開發(fā)商過渡。當然，對于居住物業(yè)來說，不管是大公司還是小公司，開發(fā)完畢后。一般都用來銷售，這是由居住物業(yè)的消費特性所決定的。房地產商所承擔的開發(fā)項目類型也有很大差別。有些開發(fā)商對某些特定的開發(fā)類型（如商場或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開發(fā)有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發(fā)風險分散于不同的開發(fā)類型和地點上，還有些開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發(fā)商根據自己的特點、實力和經驗，所選擇的經營方針有很大差別。開發(fā)商的經營管理風格也有較大差異。有些開發(fā)商從規(guī)劃設計到租售階段，均聘請專業(yè)顧問機構提供服務；而有些開發(fā)商則從規(guī)劃設計到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負責?！　　　≌罢畽C構在參與房地產運行的過程中，既有制定規(guī)則的權力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。開發(fā)商從購買土地使用權開始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設管理、市政管理、房地產管理等部門打交道，以獲取投資許可證；土地使用權證、規(guī)劃許可證、開工許可證、市政設施和配套設施使用許可、銷售許可證和房地產產權證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產市場的同時，也對房地產市場其他參與者的行為發(fā)生著影響?！　　　》康禺a開發(fā)過程中需要兩類資金，即用于支付開發(fā)費用的短期資金“建設貸款”和項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款”。房地產的生產過程和消費過程均需大量資金，沒有金融機構的參與，房地產市場就很難正常運轉?！　　　　　∮捎诜康禺a開發(fā)投資及交易管理過程相當復雜，房地產市場上的大多數買家或賣家不可能有足夠的經驗和技能來處理房地產生產+交易、使用過程中遇到的各種問題。因此，市場上的供給者和需求者很有必要在不同階段聘請專業(yè)顧問公司提供咨詢服務。這些專業(yè)顧問人員包括：　?。?）建筑師。在房地產產品的生產過程中，建筑師一般承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計、建筑施工合同管理等項工作。有時建筑師并不是親自完成這些設計工作，而是作為主持人來組織或協(xié)調這些工作。在工程開發(fā)建設中，建筑師還負責施工合同的管理，工程進度的控制。一般情況下，建筑師還要組織定期技術工作會議、簽發(fā)與合同有關的各項任務、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中技術問題等?！　。?）工程師。房地產開發(fā)中需結構工程師、建筑設備工程師、電氣工程師等。這些不同專業(yè)的工程師除進行結構、供暖、給排水、照明，以及空調或高級電氣設備等設計外，還可負責合同簽訂、建筑材料與設備采購、施工監(jiān)理、協(xié)助解決工程施工中的技術問題等項工作?！　。?）會計師。會計師從事開發(fā)投資企業(yè)的經濟核算等多方面工作，從全局的角度為項目投資提出財務安排或稅收方面的建議，包括財政預算、工程預算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時向開發(fā)投資企業(yè)的負責人通報財務狀況?！　。?）造價工程師。在房地產開發(fā)過程中，經濟師或造價工程師可服務于開發(fā)商、承包商、工程監(jiān)理機構或造價咨詢機構。其主要負責在工程建設前進行開發(fā)成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算。　?。?）估價師及物業(yè)代理。估價師在有關房地產交易過程中提供估價服務，在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平。房地產估價師在就某一宗房地產進行估價時，要能夠準確把握該宗房地產的物質實體狀況和產權狀況，掌握充分的市場信息，全面分析影響房地產價格的各種因素。物業(yè)代理或經紀人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù)，同時還協(xié)助委托方制定與實施租售策略、確定租售對象與方法、預測租售價格?！　。?）律師。房地產產品的生產、交易和使用過程中，均需要律師的參與為有關委托方提供法律支持和服務。例如開發(fā)商在獲得土地使用權時，須簽訂土地使用權出讓或轉讓合同；出租或出售物業(yè)時須簽訂租賃契約，這都離不開律師提供的專業(yè)服務。　　　消費者在房地產市場交易中的取向是“物有所值”，即用適當的貨幣資金，換取使用或擁有房地產的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件；而對投資型購買者來說，其擁有物業(yè)后所能獲取的預期收益的大小往往決定了其愿意支付的價格水平?！　　　暮暧^上說，房地產市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構和投資結構。要實現(xiàn)房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，保持房地產業(yè)與社會經濟及相關產業(yè)協(xié)調發(fā)展，必須準確把握房地產市場上的這些主要結構關系?！　。?）總量結構：從房地產市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距?！　。?）區(qū)域結構：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產市場發(fā)育情況的差異和特點，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異?！　。?）產品結構：從經濟發(fā)展階段出發(fā)，考查房地產市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。　?。?）供求結構：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內部不同檔次物業(yè)的供求關系；并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)?！　。?）投資結構：根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調關系。　　從識別和把握房地產宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分?！　》康禺a的不可移動性，表明其受地區(qū)性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區(qū)性市場，人們認識和把握房地產市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式?！　〉赜蛩ǖ姆秶纱罂尚?，由于房地產市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產市場、上海市房地產市場、北海市房地產市場等。對于比較大的城市，其城市內部各區(qū)域間的房地產市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內的某一個具體區(qū)域劃分，如上海浦東新區(qū)房地產市場、北京亞運村地區(qū)房地產市場、深圳市羅湖區(qū)房地產市場等。從把握某一更大范圍房地產市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區(qū)所轄的地域劃分，如海南省房地產市場、山東省房地產市場等。當然我們還可以說中國華北地區(qū)房地產市場、美國房地產市場、東南亞地區(qū)房地產市場、亞洲房地產市場、世界房地產市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。　　由于不同類型房地產在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標準工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業(yè)市場、土地市場等?！　⊥ǔ⒎康禺a市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。　　按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規(guī)定，房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。由于同一時期、同一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產交易形式對市場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國土地所有權屬于國家，因此土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產產品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。　　從市場營銷的角度出發(fā)，可以將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等?！　∩鲜龅奈宸N劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。 薈螁肅莄莁蚇肄肅薇薃蝕膅莀葿蝿羋薅螇蝿羇莈蚃螈肀薃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄艿襖螅肄蒄螀螄膆芇蚆螃艿蒃薂袃羈芆蒈袂肁蒁螇袁芃芄螂袀蒞蕿蚈衿肅莂薄袈膇薈蒀袇艿