savaaa房地產(chǎn)估價師試題-資料下載頁
2025-08-04 10:23本頁面
【正文】 ．估價對象價格測算結(jié)果估價對象價格＝改建完成后的公寓價值一改建費用估價對象單價＝ll919－l466＝10453元/㎡估價對象總價＝1045315032．27247。10000＝15713萬元（四）估價結(jié)果的確定估價結(jié)果運用了三種技術(shù)路線測算，分別是：采用成本法兼用基準(zhǔn)地價法測算估價對象價格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用收益法、市場法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用市場法從續(xù)建為公寓角度測算估價對象市場價格。三種評估技術(shù)路線從不同角度反映了房地產(chǎn)價格，測算的結(jié)果見下表：三種評估技術(shù)路線評估結(jié)果一覽表 表121三種估價路線測算出的方法價格差別較大，分析原因有以下內(nèi)容：（1）設(shè)定建成后為寫字樓時扣除的續(xù)建成本較大，根據(jù)對目前周邊寫字樓市場價值的估算，續(xù)建后的增值空間并不明顯，而續(xù)建成本的價值偏高，則導(dǎo)致現(xiàn)狀房地產(chǎn)價格較低，同時由于續(xù)建方案中對寫字樓的建筑面積由現(xiàn)狀的15032．27㎡，變更為9036㎡，導(dǎo)致房地產(chǎn)總價的價格同樣降低。（2）目前北京市房地產(chǎn)市場的居住房地產(chǎn)價格增勢明顯，通過對該區(qū)域的市場調(diào)查分析，該區(qū)域的公寓與寫字樓的銷售價格差別較小，而由于兩種類型的房地產(chǎn)的續(xù)建成本差別較大，也導(dǎo)致最終價格差異性明顯。根據(jù)的估價對象的特點以及目前房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合估價師的經(jīng)驗，采用加權(quán)平均求取最終評估結(jié)果，權(quán)重分別為：0．4，0．3，0．3，則測算的結(jié)果為：總價：13242萬0．4＋7706萬0．3＋15713萬0．3＝12323萬元平均單價：12323萬元247。15032．27＝8197元/㎡七、估價結(jié)果確定最終確定估價對象的房地產(chǎn)市場價格，如下表： 表122附件（略） 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： 采用假設(shè)開發(fā)法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格時，未說明是采用哪種假設(shè)前提進行估價的。在用收益法測算改建完成后的寫字樓市場價格時，未說明是否有押金或租賃保證金的利息收入。在用收益法測算改建完成后的寫字樓市場價格時，所選租賃可比實例的租金內(nèi)涵未說明。史家解讀：租金內(nèi)涵包含：出租方式、租金交納方式、是否含押金或租賃保證金利息、各項運營費用是否包含在內(nèi)，如物業(yè)服務(wù)費等。車庫有效收入、運營費用及報酬率不應(yīng)與寫字樓混為一談，應(yīng)單獨計算。城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)說明取值依據(jù)。物業(yè)管理費取值依據(jù)未說明。缺保險費計算或應(yīng)作相關(guān)說明。未說明年凈收益是預(yù)測值，或未對年凈收益進行變化趨勢分析。報酬率的確定未說明過程。應(yīng)說明選用凈收益每年不變有限年期公式的理由。1確定收益年限應(yīng)充分說明理由。史家解讀：在估價時點，建筑物剩余經(jīng)濟壽命是52年，綜合土地出讓年限為50年，以兩者中較小值為收益年限，取收益年限為50年。1計算收益價格時，未說明出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物不予補償?shù)那疤帷?實例B、實例C與估價對象規(guī)模不相當(dāng)。1實例C與估價對象檔次不相當(dāng)。1未說明三個可比實例的建筑結(jié)構(gòu)。1市場法計算中缺少權(quán)益狀況調(diào)整。1市場法計算中缺少建筑物折舊調(diào)整。1采用傳統(tǒng)方法測算應(yīng)說明理由（或者說：未說明不采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的理由）1應(yīng)將原樓面毛地價換算到估價時點，才能與采用市場法求出的在估價時點現(xiàn)用途樓面毛地價進行比較、計算。三個可比實例交易日期與估價時點相隔太長，不宜作為可比實例。2實例B的規(guī)模與估價對象不相當(dāng)。2缺土地使用權(quán)剩余年限調(diào)整。2未說明專業(yè)人士費的取值依據(jù)。2缺公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期稅費和其它工程費。2缺基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或作不需計算的說明。2缺取得估價對象的稅費。2缺銷售費用。2管理費取值應(yīng)說明依據(jù)。2缺銷售稅費。投資利息計算基數(shù)中缺取得估價對象的稅費、估價對象價值、銷售費用（在銷售之前發(fā)生的）以及補交的土地使用權(quán)出讓金。3從題意看，若是投資利潤率，計算基數(shù)中缺銷售費用一項；若是成本利潤率，計算基數(shù)中缺投資利息、銷售費用兩項。3采用假設(shè)開發(fā)法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格時，未說明是采用哪種假設(shè)前提進行估價的。3未說明三個可比實例的結(jié)構(gòu)和總建筑面積。3缺權(quán)益狀況調(diào)整。3采用傳統(tǒng)方法測算應(yīng)說明理由（或者說：未說明不采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的理由）3未說明專業(yè)人士費的取值依據(jù)。3缺公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期稅費和其它工程費。3缺基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費或作不需計算的說明。3缺取得估價對象的稅費。缺銷售費用。4管理費取值應(yīng)說明依據(jù)。4缺銷售稅費。4投資利息計算基數(shù)中缺取得估價對象的稅費、估價對象價值、銷售費用（在銷售之前發(fā)生的）。4從題意看，若是投資利潤率，計算基數(shù)中缺銷售費用一項；若是成本利潤率，計算基數(shù)中缺投資利息、銷售費用兩項。4確定估價結(jié)果有誤，根據(jù)最高最佳利用原則，續(xù)建為公寓價值最大，因此應(yīng)以成本法和假設(shè)開發(fā)法測算續(xù)建為公寓的價格進行加權(quán)平均，確定最終結(jié)果。 本題分?jǐn)?shù)： 分，你答題的情況為 錯誤 所以你的得分為 分 解 析： 窗體底端
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