savaaa房地產(chǎn)估價(jià)師試題-資料下載頁
2025-08-04 10:23本頁面
【正文】 ．估價(jià)對(duì)象價(jià)格測(cè)算結(jié)果估價(jià)對(duì)象價(jià)格＝改建完成后的公寓價(jià)值一改建費(fèi)用估價(jià)對(duì)象單價(jià)＝ll919－l466＝10453元/㎡估價(jià)對(duì)象總價(jià)＝1045315032．27247。10000＝15713萬元（四）估價(jià)結(jié)果的確定估價(jià)結(jié)果運(yùn)用了三種技術(shù)路線測(cè)算，分別是：采用成本法兼用基準(zhǔn)地價(jià)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用收益法、市場(chǎng)法從改建為寫字樓角度測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格，采用假設(shè)開發(fā)法兼用市場(chǎng)法從續(xù)建為公寓角度測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格。三種評(píng)估技術(shù)路線從不同角度反映了房地產(chǎn)價(jià)格，測(cè)算的結(jié)果見下表：三種評(píng)估技術(shù)路線評(píng)估結(jié)果一覽表 表121三種估價(jià)路線測(cè)算出的方法價(jià)格差別較大，分析原因有以下內(nèi)容：（1）設(shè)定建成后為寫字樓時(shí)扣除的續(xù)建成本較大，根據(jù)對(duì)目前周邊寫字樓市場(chǎng)價(jià)值的估算，續(xù)建后的增值空間并不明顯，而續(xù)建成本的價(jià)值偏高，則導(dǎo)致現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)格較低，同時(shí)由于續(xù)建方案中對(duì)寫字樓的建筑面積由現(xiàn)狀的15032．27㎡，變更為9036㎡，導(dǎo)致房地產(chǎn)總價(jià)的價(jià)格同樣降低。（2）目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)明顯，通過對(duì)該區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查分析，該區(qū)域的公寓與寫字樓的銷售價(jià)格差別較小，而由于兩種類型的房地產(chǎn)的續(xù)建成本差別較大，也導(dǎo)致最終價(jià)格差異性明顯。根據(jù)的估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)以及目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，結(jié)合估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，采用加權(quán)平均求取最終評(píng)估結(jié)果，權(quán)重分別為：0．4，0．3，0．3，則測(cè)算的結(jié)果為：總價(jià)：13242萬0．4＋7706萬0．3＋15713萬0．3＝12323萬元平均單價(jià)：12323萬元247。15032．27＝8197元/㎡七、估價(jià)結(jié)果確定最終確定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，如下表： 表122附件（略） 你的答案： 標(biāo)準(zhǔn)答案： 采用假設(shè)開發(fā)法從改建為寫字樓角度測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，未說明是采用哪種假設(shè)前提進(jìn)行估價(jià)的。在用收益法測(cè)算改建完成后的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，未說明是否有押金或租賃保證金的利息收入。在用收益法測(cè)算改建完成后的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，所選租賃可比實(shí)例的租金內(nèi)涵未說明。史家解讀：租金內(nèi)涵包含：出租方式、租金交納方式、是否含押金或租賃保證金利息、各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是否包含在內(nèi)，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)等。車庫有效收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及報(bào)酬率不應(yīng)與寫字樓混為一談，應(yīng)單獨(dú)計(jì)算。城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)說明取值依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)取值依據(jù)未說明。缺保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算或應(yīng)作相關(guān)說明。未說明年凈收益是預(yù)測(cè)值，或未對(duì)年凈收益進(jìn)行變化趨勢(shì)分析。報(bào)酬率的確定未說明過程。應(yīng)說明選用凈收益每年不變有限年期公式的理由。1確定收益年限應(yīng)充分說明理由。史家解讀：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是52年，綜合土地出讓年限為50年，以兩者中較小值為收益年限，取收益年限為50年。1計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，未說明出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤帷?實(shí)例B、實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象規(guī)模不相當(dāng)。1實(shí)例C與估價(jià)對(duì)象檔次不相當(dāng)。1未說明三個(gè)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)。1市場(chǎng)法計(jì)算中缺少權(quán)益狀況調(diào)整。1市場(chǎng)法計(jì)算中缺少建筑物折舊調(diào)整。1采用傳統(tǒng)方法測(cè)算應(yīng)說明理由（或者說：未說明不采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的理由）1應(yīng)將原樓面毛地價(jià)換算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，才能與采用市場(chǎng)法求出的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)用途樓面毛地價(jià)進(jìn)行比較、計(jì)算。三個(gè)可比實(shí)例交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔太長(zhǎng)，不宜作為可比實(shí)例。2實(shí)例B的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象不相當(dāng)。2缺土地使用權(quán)剩余年限調(diào)整。2未說明專業(yè)人士費(fèi)的取值依據(jù)。2缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)和其它工程費(fèi)。2缺基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或作不需計(jì)算的說明。2缺取得估價(jià)對(duì)象的稅費(fèi)。2缺銷售費(fèi)用。2管理費(fèi)取值應(yīng)說明依據(jù)。2缺銷售稅費(fèi)。投資利息計(jì)算基數(shù)中缺取得估價(jià)對(duì)象的稅費(fèi)、估價(jià)對(duì)象價(jià)值、銷售費(fèi)用（在銷售之前發(fā)生的）以及補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金。3從題意看，若是投資利潤(rùn)率，計(jì)算基數(shù)中缺銷售費(fèi)用一項(xiàng)；若是成本利潤(rùn)率，計(jì)算基數(shù)中缺投資利息、銷售費(fèi)用兩項(xiàng)。3采用假設(shè)開發(fā)法從改建為寫字樓角度測(cè)算估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，未說明是采用哪種假設(shè)前提進(jìn)行估價(jià)的。3未說明三個(gè)可比實(shí)例的結(jié)構(gòu)和總建筑面積。3缺權(quán)益狀況調(diào)整。3采用傳統(tǒng)方法測(cè)算應(yīng)說明理由（或者說：未說明不采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的理由）3未說明專業(yè)人士費(fèi)的取值依據(jù)。3缺公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)和其它工程費(fèi)。3缺基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或作不需計(jì)算的說明。3缺取得估價(jià)對(duì)象的稅費(fèi)。缺銷售費(fèi)用。4管理費(fèi)取值應(yīng)說明依據(jù)。4缺銷售稅費(fèi)。4投資利息計(jì)算基數(shù)中缺取得估價(jià)對(duì)象的稅費(fèi)、估價(jià)對(duì)象價(jià)值、銷售費(fèi)用（在銷售之前發(fā)生的）。4從題意看，若是投資利潤(rùn)率，計(jì)算基數(shù)中缺銷售費(fèi)用一項(xiàng)；若是成本利潤(rùn)率，計(jì)算基數(shù)中缺投資利息、銷售費(fèi)用兩項(xiàng)。4確定估價(jià)結(jié)果有誤，根據(jù)最高最佳利用原則，續(xù)建為公寓價(jià)值最大，因此應(yīng)以成本法和假設(shè)開發(fā)法測(cè)算續(xù)建為公寓的價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均，確定最終結(jié)果。 本題分?jǐn)?shù)： 分，你答題的情況為 錯(cuò)誤 所以你的得分為 分 解 析： 窗體底端
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