20xx房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價經(jīng)營與管理考試真題-資料下載頁
2026-01-05 12:35本頁面
【正文】 性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。（ ） 4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。（ ） 5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。a越大，則預(yù)測值越趨向平滑。（ ） 6．如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來某個時點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（ ） 7．按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中。（ ） 8．當(dāng)預(yù)測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。（ ） 9．運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險估計(jì)和評價時，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。（ ） 10．實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來機(jī)會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。（ ） 11．借款還本付息估算表中列示了直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表。（ ） 12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（ ） 13．在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（ ） 14．由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風(fēng)險影響。（ ） 15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（ ） 四、計(jì)算題 （一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下： （1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）（8分） （二）張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費(fèi)用為租金收入的25%. 乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費(fèi)用為35萬元。 以上兩個方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。 1．編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。 2．試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個方案的優(yōu)劣。（12分）！ 大家網(wǎng)，大家的！
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