08年估價(jià)師真題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理-資料下載頁(yè)
2025-03-27 23:00本頁(yè)面
【正文】 為了使項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。（ ） 12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地域分析與選擇主要考慮本地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、自然條件等因素?！ 。??。 ?3．目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)上進(jìn)行權(quán)益融資的比例呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢(shì)?！ 。? ） 14．我國(guó)城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備過(guò)程中的土地儲(chǔ)備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款?！ 。? ） 15．目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的法定稅費(fèi)制度，體現(xiàn)了政府鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取目干制收費(fèi)模式?！ 。? ） 四、計(jì)算題（共2題、20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程；需按公式計(jì)算的，要馬出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答） 1．某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管道為20cm和30cm管道哪種有利的問(wèn)題：兩種管道的工程費(fèi)用分別為 800萬(wàn)元,n2 400萬(wàn)元；運(yùn)行費(fèi)用第一年分別為350萬(wàn)元和220萬(wàn)元，之后每年都以0．05％的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和0年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10％，折現(xiàn)率為0％。假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末?！ ≌?qǐng)判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。 （8分） 2．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為6 000㎡，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據(jù)地塊的實(shí)際情況提出以下方案：該項(xiàng)目1～3層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為3年。賓館總建筑面積為5 000㎡，可用于經(jīng)營(yíng)的部分為4 500㎡，可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的平均價(jià)略為330元／間天。前3年的入住率均為70％，從第4年開(kāi)始穩(wěn)定在85％，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的42％。建成后即可開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)20年，然后將賓館整體陡售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5 000萬(wàn)元?！ ∽≌糠挚偨ㄖ娣e為3 000㎡，建成后全部出售，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為6 500元碲，％，假設(shè)建成后即售完。 該方案的總投資為8 000萬(wàn)元，其中60％來(lái)源于銀行貸款，其余為自有資金貸款年利率為8％。第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總段資的35％，全部為銀行貸款。建設(shè)期只計(jì)息不還款，建成后一次性還清本息。其中，還款額中的1 500萬(wàn)元來(lái)自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，貸款按年等額還款。其余還款額來(lái)自于住宅的銷(xiāo)售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計(jì)算（計(jì)算結(jié)果精確到小數(shù)點(diǎn)后2位） 該項(xiàng)目全投資目標(biāo)收益率為8％，自有資金目標(biāo)收益率為20％。 ?。?）完成下列現(xiàn)金流量表； （2）求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率； （3）求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（12分） 現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）年末 O 1 2 3 4～6 7～22 23現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)收入轉(zhuǎn)售凈收益現(xiàn)金流出全都投資自有資金銷(xiāo)售稅費(fèi)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用還本付息全部投資掙現(xiàn)金流量自有資金掙現(xiàn)金流量13 / 13
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