【正文】 活 動變得越來越復雜。它不僅需要開發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開發(fā)商具有 市場分析與市場推廣、項目策劃與投資決策、國家法律政策與各級政府及其部門的規(guī)章、 經(jīng)濟合同、財政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、建造技術(shù)、風險控制與管理、項目管理、 市場營銷以及資產(chǎn)管理等方面的知識。 二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管 理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括八個步驟，即 投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、 簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。這八個步驟又可以劃 分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析，前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當然， 房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進行。 只有開發(fā)工作是遵循這一個理論的程序，即項目建設(shè)完畢后才去找買家或租客時，開發(fā) 的程序才按上述的順序進行。但如果開發(fā)項目在建設(shè)前或建設(shè)中就預售或預租給置業(yè)投 資者或使用者的話，則第四階段就會在第二、第三階段之前進行。不過無論順序怎樣變 化，這些階段基本上概括了大多數(shù)居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)及工業(yè)物業(yè)開發(fā)項目的主要實施 步驟。 [例題] 房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（ ）四個階段。 A．投資機會選擇、決策分析、建設(shè)、物業(yè)管理 B．投資機會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理 C．決策分析、前期工作、施工與竣工、租售 D、投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)、租售 答案：D (一)投資機會選擇與決策分析 投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)，類似于我們通常所 說的項目可行性研究。有關(guān)這方面的內(nèi)容，將在本書第五章中詳細介紹。 所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。 在機會尋找過程中，開發(fā)商往往根據(jù)自己對某地房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的認識，尋找投資 的可能性，亦即通常所說的“看地”。此時，開發(fā)商面對的可能有幾十種投資可能性， 對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。 在緊接的機會篩選過程中，開發(fā)商就將其投資設(shè)想落實到一個具體的地塊上，進一步分 析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或買家、自己 的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土 地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。 投資決策分析主要包括市場分析和項目財務(wù)評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求 關(guān)系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格水平，后者則是根據(jù)市場分析的結(jié)果，就 項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進行。這樣， 開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關(guān)問題。從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實踐來 看，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)評估的方法已經(jīng)比較成熟，但人們對至關(guān)重要的市場研 究卻很少予以充分的重視。應(yīng)當注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目 標與方案、進行目標市場定位起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個項目的成敗。 (二)前期工作 當通過投資決策研究確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目 建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做。 前期工作的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：(1)分析擬開發(fā)項目用地的四至范圍與特性、規(guī) 劃允許用途及獲益能力的大小；(2)獲取土地使用權(quán)；(3)征地、拆遷、安置、補償；(4) 規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定；(5)與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可；(6)施 工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整，即“三通一平” ；(7)市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議； (8)安排短期和長期信貸；(9)對擬建中的項目尋找預租(售)的客戶；(10)對市場狀況進 行進一步的分析，初步確定目標市場、租金或售價水平；(11)對開發(fā)成本和可能的工程 量進行更詳細的估算；(12)對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進行初步洽商； (13)開發(fā)項目保險事宜洽談。 上述工作完成后，對項目應(yīng)再進行一次財務(wù)評估。因為前期工作需要花費一定時間，而 決定開發(fā)項目成敗的經(jīng)濟特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，明智的開發(fā)商一般在其初始 投資分析沒有得到驗證， 或修訂后的投資分析報告還沒有形成一個可行的開發(fā)方案之前， 通常不會草率行動。 當然，通過市場機制以招標、拍賣或協(xié)議方式獲取土地使用權(quán)時，土地的規(guī)劃使用條件 已在有關(guān)“公告”、“文件”中列明(如容積率、建筑覆蓋率、用途、限高等)，但有關(guān) 的具體設(shè)計方案， 仍有待規(guī)劃部門審批。 另外， 項目開始建設(shè)前一般要具備“三通一平”、 “五通一平”或“七通一平”的條件，這在有些城市實現(xiàn)起來不容易，有關(guān)主管部門的 審批時間也比較長，這一點要引起開發(fā)商的足夠注意。 作為一條行業(yè)準則，開發(fā)商必須時刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，并且保持一種“健康的 懷疑”態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過高的租金、售價水平， 也不期望過低的開發(fā)成本。同時，開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。 如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來 的投資失誤。 獲取土地使用權(quán)后的最后準備工作就是進行詳細設(shè)計、編制工程量清單；與承包商談判 并簽訂建設(shè)工程施工承包合同。進行這些工作往往要花費很多時間，在準備項目可行性 研究(財務(wù)評估)報告時必須考慮這個時間因素。 最后，在開發(fā)方案具體實施以前，還必須制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，以確保開發(fā)項 目工期、成本、質(zhì)量和利潤目標的實現(xiàn)。這里要做的主要工作包括：(1)安排有關(guān)現(xiàn)場辦 公會、項目協(xié)調(diào)會的會議計劃；(2)編制項目開發(fā)進度表，預估現(xiàn)金流；(3)對所有工程 圖紙是否準備就緒進行檢查，如不完備，需要在議定的時間內(nèi)完成。 以上各項工作內(nèi)容落實之后，就可以進入建設(shè)階段。 [例題] 下列（ ）屬于前期工作階段。 A．對市場狀況進行進一步分析、初步確定目標市場 B．征地、拆遷、安置、補償 C．根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項目的經(jīng)營收入與費用進行比較 D．規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)方案的制定 答案：ABD (三)建設(shè)階段 建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程，即開 發(fā)項目建筑工程的施工過程。項目建設(shè)階段一開始，就意味著在選定的開發(fā)地點，以在 特定時間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一棟特定的建筑物。此時，對有些問題的處 理就不像前面兩個階段那樣具有彈性。尤其對許多小項目而言，一旦簽署了承包合同， 就幾乎不再有變動的機會了。 (四)租售階段 當項目建設(shè)完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準入住的手續(xù)外，往往要看預 計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。但開發(fā)商此時更為關(guān)注的 是：在原先預測的期間內(nèi)能否以預計的租金或價格水平為項目找到買家或使用者。在很 多情況下，開發(fā)商為了分散投資風險，減輕借貸的壓力，在項目建設(shè)前或建設(shè)過程中就 通過預租或預售的形式落實了買家或使用者；但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項目 完工或接近完工時才開始市場營銷工作。 對出租或出售兩種處置方式而言，一般要根據(jù)市場狀況、開發(fā)商對回收資金的迫切程度 和開發(fā)項目的類型來選擇。對于居住物業(yè)，通常以出售為主，而且多為按套出售；對寫 字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房常是出租、出售并舉，以出租為主。雖然租售階段常 常處于開發(fā)過程的最后階段，但租售戰(zhàn)略是可行性研究的一個重要組成部分。且市場營 銷人員一開始就作為開發(fā)隊伍當中的一部分來進行工作，不管營銷人員是開發(fā)商自的職 員還是在社會上聘請的物業(yè)代理。 如果建成的物業(yè)用于出租， 開發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時間后將其賣掉。 因為這將涉及財務(wù)安排上的問題，開發(fā)商必須按有關(guān)貸款合約在租售階段全部還清項目 貸款。如果開發(fā)商將建成的物業(yè)用于長期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者， 在這種情況下，開發(fā)商要進行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對租客的吸引力、延長其經(jīng) 濟壽命，進而達到理想的租金回報和使物業(yè)保值、增值的目的。出租物業(yè)作為開發(fā)商的 固定資產(chǎn)，往往還要與其另外的投資或資產(chǎn)相聯(lián)系、以便其價值或效用得到更充分的發(fā) 揮。 應(yīng)該進一步指出的是，上述開發(fā)過程主要程序中的每一階段都對其后續(xù)階段產(chǎn)生重要的 影響。例如，準備工作中的方案設(shè)計與建筑設(shè)計，既是投資機會選擇與決策分析階段影 響的結(jié)果，對建設(shè)過程中的施工難易、成本高低有影響，更對租售階段使用者對建筑物 功能的滿足程度、物業(yè)日常維修管理費用的高低、物業(yè)經(jīng)濟壽命的長短等有舉足輕重的 影響。所以，開發(fā)商在整個開發(fā)過程中每一階段的決策或工作，既要“瞻前”，更須“顧 后”，這是開發(fā)商成功與否的關(guān)鍵所在。 第二節(jié) 一、概述 土地使用權(quán)的獲取 沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期 研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是獲取土 地使用權(quán)。一般來說，政府機構(gòu)的開發(fā)活動主要集中在對土地的開發(fā)或為房地產(chǎn)開發(fā)提 供必要的土地。開發(fā)企業(yè)的活動則主要是獲取土地使用權(quán)并在其上進行開發(fā)建設(shè)活動。 為了很好地研究房地產(chǎn)開發(fā)的這一特性，最好的辦法是先研究政府部門征用和處置土地 的活動，然后再來分析開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式。但這并不是說所有的或大部分開 發(fā)項目都要遵循這樣一個順序，因為開發(fā)商除了可以通過土地出讓這個國家壟斷的一級 市場獲取國有土地使用權(quán)外，還可以在房地產(chǎn)市場上通過轉(zhuǎn)讓，或與當前的土地使用者 或擁有者合作的方式獲取可供開發(fā)的土地。 二、開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式 目前，中國土地使用制度仍處在從無償、無限期到有償、有限期的過渡階段，尤其在內(nèi) 陸城市，存在著土地配置的雙軌制，即政府行政劃撥和市場機制并存。根據(jù)開發(fā)項目的 特點，開發(fā)商既可以通過政府行政劃撥，也可以通過有償出讓獲取土地使用權(quán)。 (一)有關(guān)概念的介紹 在講述開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的幾種方式之前，我們先來介紹幾個常用的概念。 1．土地使用權(quán)出讓。指國家將一定年限內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地 使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓方式獲得土地使用權(quán)是建立在有 償有限期的基礎(chǔ)上的，該土地使用權(quán)可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押，其合 法權(quán)益受國家法律保護。 2． 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。 指土地使用權(quán)出讓后， 土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為 ， 包括出售、交換和贈與等。 3．土地使用年限。指土地使用權(quán)受讓人在出讓地塊上享有土地使用權(quán)的總年期。按國家 有關(guān)法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年 ； 教 育 、 科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其他用地 50 年。 4．土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)受讓人為獲得土地使用權(quán)而支付給政府的金額。 5．毛地價。政府在出讓未經(jīng)拆遷安置補償?shù)呐f城區(qū)土地(俗稱“毛地”)、或未進行征地 補償?shù)男聟^(qū)土地(俗稱“生地”)時所收取的金額。毛地價通常包括土地使用權(quán)出讓金和 城市建設(shè)配套費。 6．熟地價。當政府出讓已經(jīng)具備“七通一平”、“五通一平”或“三通一平”建設(shè)條件 的土地(俗稱“熟地”)時所收取的金額，或土地使用權(quán)人將已經(jīng)具備建設(shè)條件的熟地轉(zhuǎn) 讓時所收取的金額。熟地價包括土地使用權(quán)出讓金、城市建設(shè)配套費和土地開發(fā)費。 7．土地使用費。土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用。 [判斷題] 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)出讓后， 土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 移的行為，包括出售、交換、贈與等。 答案：對 (二)獲取土地使用權(quán)的方式 總的來說，開發(fā)商可以通過行政劃撥和市場機制兩種途徑獲取土地使用權(quán)。在運用市場 機制配置土地時，又有協(xié)議、招標和拍賣幾種方式。對于原先已劃撥的土地，開發(fā)商還 可以通過補地價的方式獲取土地使用權(quán)。 三、舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點 經(jīng)濟的發(fā)展，人口的增長，使城市建設(shè)速度越來越快。在舊城區(qū)，多數(shù)房屋都是年久失 修的陋房、危房，居民居住條件極差；舊城區(qū)交通擁擠，市政公用設(shè)施落后，生活很不 方便。為了提高城市居民的居住水平，改善城市環(huán)境，適應(yīng)城市經(jīng)濟的發(fā)展，舊城區(qū)的 開發(fā)改建迫在眉睫。雖然城市四周的新城區(qū)也在不斷建設(shè)，但城市建設(shè)用地是有限的， 城市地價在不斷上漲；同時，新城一般遠離市區(qū)，交通不便，配套設(shè)施建設(shè)費用高，這 些因素使得舊城區(qū)的開發(fā)改造越來越受到重視。 (一)舊城區(qū)的開發(fā)前景 開發(fā)項目所處的位置對其本身的價值具有極其重大的影響，不同的位置決定著不同的開 發(fā)類型，也決定項目將來的出售或出租收益水平。 舊城區(qū)往往地處城市中心，歷來是商業(yè)、文化活動的聚集地，在居民生活中有一定影?。?特別是那些具有民族傳統(tǒng)色彩的地方。這些地區(qū)人口密集，人流量大，外來人員多來此 購物，如北京的王府井、西單，上海的南京路等。由于所處區(qū)位優(yōu)越，這些地方適合作 為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)項目用地。這些項目建成后出售或出租 的價格水平較高，能夠給投資經(jīng)營者帶來很大的級差收益。因而，好的獲利前景吸引著 眾多的開發(fā)商，不斷上漲的地價正顯示著這一點。 但舊城區(qū)的再開發(fā)面臨著來自新區(qū)開發(fā)的越來越多的挑戰(zhàn)。舊城區(qū)土地開發(fā)費用高昂、 環(huán)境污染嚴重、流動人口日益增加，而城市郊區(qū)道路等基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施日趨完善， 生活水平提高后的城市中高收入家庭呈現(xiàn)出明顯的居住郊區(qū)化趨勢，使得開發(fā)商在舊城 區(qū)建設(shè)居民住宅的難度越來越大。在北京、上海等特大城市，由于居民在舊城區(qū)愿意支 付的住房價格越來越低，導致城市中心區(qū)住宅價格明顯下滑。當然，國外大城市隨著環(huán) 境治理和城市設(shè)施改善，在經(jīng)過居住郊區(qū)化之后，又開始了反郊區(qū)化即居民開始出現(xiàn)從 郊區(qū)向城市中心區(qū)回流的趨勢。開發(fā)商在選擇舊城區(qū)開發(fā)建設(shè)居住類項目時，應(yīng)該把握 中國城市發(fā)展的階段特性和世界城市發(fā)展的潮流。 (二)舊城區(qū)狀況與開發(fā)條件 舊城區(qū)的開發(fā)前景是令人興奮的，但舊城區(qū)的現(xiàn)狀與開發(fā)條件卻是開發(fā)商應(yīng)予以認真考 慮的因素。舊城區(qū)人口密集，建筑密度高。如上海市，建筑密度高達 70％～80％，有的 地區(qū)甚至達到 90％。這就給開發(fā)前期的拆遷、安置帶來很大的困難。開發(fā)商不僅要承擔 為數(shù)不少的安置補助費，而且必須和當?shù)卣黄鹭撠熉鋵嵃仓糜梅浚Ｕ喜疬w戶的生 活、工作不受太大的影響。舊城區(qū)的建筑物