【正文】 價(jià)調(diào)整　　adjustment based on unit price　　基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整?！　?金額調(diào)整 dollar adjustments　　采用金額對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。　　 百分比調(diào)整percentage adjustments　　采用百分比對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整?！　?直接比較調(diào)整　　direct parison adjustments　　以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)兩者差異情況對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整?！　?間接比較調(diào)整　　indirect parison adjustments　　設(shè)定某種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象狀況和可比實(shí)例狀況分別與其進(jìn)行比較，根據(jù)兩者差異情況對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整?！　?進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定：　　%，共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%；　　，；　　，宜更換可比實(shí)例；　　，無更合適的可比實(shí)例替換時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由?！　?對(duì)經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的相似程度、可比實(shí)例資料的可靠程度等情況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出比較價(jià)值。　　 7比較法的原理和技術(shù)，可用于其他的估價(jià)方法中有關(guān)估價(jià)數(shù)據(jù)的求得。 收益法　　 運(yùn)用收益法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：　??；　?。弧　。弧　?、收益乘數(shù)；　　?！　。瑧?yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法。報(bào)酬資本化法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜選用持有加轉(zhuǎn)售模式?！　⌒〗Y(jié)：收益法報(bào)酬資本化法全剩余壽命模式持有加轉(zhuǎn)售模式直接資本化法收益乘數(shù)法資本化法　　 持有期 holding period　　預(yù)計(jì)正常情況下持有估價(jià)對(duì)象的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來轉(zhuǎn)售時(shí)止的時(shí)間?！　?選用全剩余壽命模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：　　（）　　式中：V ─收益價(jià)值（元或元/m2）；　　Ai─未來第i年的凈收益（元或元/m2）；　　Yi─未來第i年的報(bào)酬率（%）；　　n ─收益期（年）?！　?，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：　?。ǎ　∈街校篤 ─收益價(jià)值（元或元/m2）；　　Ai─期間收益（元或元/m2）；　　Vt─期末轉(zhuǎn)售收益（元或元/m2）；　　Yi─未來第i年的報(bào)酬率（%）；　　Yt─期末報(bào)酬率（%）；　　t─持有期（年）?！　?選用直接資本化法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算:　　（）　　式中：V ─收益價(jià)值（元或元/m2）；　　NOI─未來第一年的凈收益（元或元/m2）；　　R─資本化率（%）?！　?收益期應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測(cè)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：（3點(diǎn)）　　，收益期應(yīng)為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命；　　，應(yīng)選取其中較短者為收益期，；（孰短原則）　　，收益期應(yīng)為剩余租賃期限?！　?持有期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間及能預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來確定，并宜為五年至十年?！　?凈收益可通過租賃收入測(cè)算的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入測(cè)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：（4點(diǎn)）　　，且凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；　　，再加租賃保證金或押金的利息等各種其他收入，或?yàn)樽饨鹗杖爰悠渌杖耄弧　?、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，并應(yīng)根據(jù)合同租金的內(nèi)涵決定取舍，其中由承租人負(fù)擔(dān)的部分不應(yīng)計(jì)入；　　，凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金。　　 凈收益不可直接通過租賃收入測(cè)算的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況，選擇下列方式之一測(cè)算：　　（租金途徑與經(jīng)營(yíng)收入途徑）　　，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)；　　，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格和原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤(rùn)；　　，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按相應(yīng)方式測(cè)算凈收益，或通過直接比較調(diào)整得出凈收益?！　?收益法估價(jià)中收入、費(fèi)用或凈收益的取值，應(yīng)符合下列規(guī)定：（3點(diǎn)）　　，都應(yīng)采用正常客觀的數(shù)據(jù)；　　，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場(chǎng)租金確定租金收入；（租約期內(nèi)外）　　，合同租金明顯高于或明顯低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)調(diào)查租賃合同的真實(shí)性，分析解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響?！　?測(cè)算凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象至少最近三年的各年實(shí)際收入、費(fèi)用或凈收益等情況。利用估價(jià)對(duì)象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。當(dāng)與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異時(shí)，應(yīng)進(jìn)行分析并予以修正?！　。ㄈf達(dá)廣場(chǎng)案例）　　 期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)為持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格減去轉(zhuǎn)售成本。持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格可采用直接資本化法、比較法等方法來測(cè)算。持有期末的轉(zhuǎn)售成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等費(fèi)用和稅金。　　 測(cè)算凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在和未來的變動(dòng)情況，判斷確定未來凈收益流量及其類型和對(duì)應(yīng)的收益法公式，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明判斷確定的結(jié)果及理由?！　?報(bào)酬率宜選用下列方法確定：（3種方法）　?。哼x取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測(cè)算報(bào)酬率。　?。阂园踩始语L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率可選用國務(wù)院金融主管部門公布的同一時(shí)期一年定期存款年利率或一年期國債年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，并應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。　?。赫页鲇嘘P(guān)不同類型的投資及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定報(bào)酬率?！　?資本化率宜采用市場(chǎng)提取法確定。其中的綜合資本化率還可根據(jù)具體情況，選用下列方法確定：（2種方法）　　，將抵押貸款資本化率與權(quán)益資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式計(jì)算：　?。ǎ　∈街校篟O─綜合資本化率（%）； M ─貸款價(jià)值比（%）； RM─抵押貸款資本化率（%）RE─權(quán)益資金資本化率（%）。　　，將土地資本化率與建筑物資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化率，按下式計(jì)算：　?。ǎ　∈街校篟O─綜合資本化率（%）；　　L ─土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（%）；　　RL─土地資本化率（%）；　　B ─建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（%）；　　RB─建筑物資本化率（%）。　　 安全利率 safe rate　　沒有風(fēng)險(xiǎn)或極小風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率?！　?報(bào)酬率 yield rate　　將估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率?！　?資本化率 capitalization rate　　房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比?！　?收益價(jià)值的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：（5點(diǎn)）　?。ǚ慷痰亻L(zhǎng)），收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值；　　（房長(zhǎng)地短），且出讓合同等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值；　?。ǚ块L(zhǎng)地短），且出讓合同等未約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值；　　，可按下式計(jì)算：　　（－1）　　式中：VL─土地價(jià)值（元或元/m2）；　　AO─土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元或元/m2）；　　VB─建筑物價(jià)值（元或元/m2）?！　?，可按下式計(jì)算：　?。ǎ?）　　 自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，可根據(jù)具體情況，選用下列方法計(jì)算：（2種方法）　　，再將兩者相減；　　，再將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)。 成本法 各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)的測(cè)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：　?。弧　。弧　?，應(yīng)分別自其發(fā)生時(shí)起至建設(shè)期結(jié)束時(shí)止；　　，為其計(jì)算基數(shù)乘以開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)的相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率。　　 建筑物折舊應(yīng)為各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，并應(yīng)等于建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本減去建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊?！　?測(cè)算建筑物折舊，可選用年齡壽命法、市場(chǎng)提取法、分解法?！　?采用年齡壽命法測(cè)算建筑物折舊后價(jià)值時(shí)，可選用下列方法：　?。骸　。ǎ?）　?。骸　。ǎ?）　　式中：V ─建筑物折舊后價(jià)值（元或元/m2）；　　C ─建筑物重置成本或重建成本（元或元/m2）；　　S ─建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元或元/m2）；　　t ─建筑物有效年齡（年）；　　N ─建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（年）；　　q ─建筑物成新率（%）?！　?建筑物有效年齡應(yīng)根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，在建筑物實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得出?！　。ㄉ轿鞯拇笤海　?建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時(shí)起計(jì)算，可在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)、更新改造等狀況及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。非住宅建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束（房長(zhǎng)地短），且出讓合同等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償收回土地使用權(quán)及地上建筑物的，測(cè)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)將建筑物經(jīng)濟(jì)壽命替換為自建筑物竣工時(shí)起至土地使用權(quán)期間屆滿之日止的時(shí)間?！　?采用市場(chǎng)提取法測(cè)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)先從交易實(shí)例中選取不少于三個(gè)含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物作為可比實(shí)例，再通過這些可比實(shí)例的成交價(jià)格減去土地重置成本得到建筑物折舊后價(jià)值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后價(jià)值得到建筑物折舊?！　?采用分解法測(cè)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)先把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，并應(yīng)分為可修復(fù)折舊和不可修復(fù)折舊兩類，再分別測(cè)算出各個(gè)組成部分，然后相加得到建筑物折舊。修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，應(yīng)作為可修復(fù)折舊；否則，應(yīng)作為不可修復(fù)折舊。對(duì)可修復(fù)折舊，應(yīng)測(cè)算修復(fù)成本并將其作為折舊額。　　 測(cè)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、判斷建筑物的實(shí)際新舊程度，并應(yīng)根據(jù)建筑物的建成時(shí)間和使用、維護(hù)、更新改造等情況確定折舊額或成新率?！　?成本價(jià)值的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：　　，房地合估路徑的成本價(jià)值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本減去建筑物折舊，房地分估路徑的成本價(jià)值應(yīng)為土地重置成本加建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊；　　，成本價(jià)值應(yīng)為重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；　　，成本價(jià)值應(yīng)為建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊?！　?在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)，采用成本法估價(jià)時(shí)可不扣除折舊，但對(duì)存在減價(jià)因素的，應(yīng)予以相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整。（減價(jià)因素包括：選址不當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、工程施工質(zhì)量欠佳、周邊環(huán)境破壞、房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣、等等）　　 成本法測(cè)算出的價(jià)值，宜為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價(jià)值。當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況與此不相同時(shí)，應(yīng)對(duì)成本法測(cè)算出的價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整?！　。ù藭r(shí)，一般是減價(jià)調(diào)整，個(gè)別情況下是加價(jià)調(diào)整） 成本法　　cost approach；contractor’s method　　測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法?！　?運(yùn)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：　　；　　；　??；　　?！　?成本法估價(jià)時(shí)，對(duì)包含土地和建筑物的估價(jià)對(duì)象，應(yīng)選擇具體估價(jià)路徑，并應(yīng)符合下列規(guī)定：　　，選擇房地合估路徑或房地分估路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估路徑；　　，應(yīng)把土地當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程，測(cè)算房地產(chǎn)重置成本或重建成本；　　，應(yīng)把土地和建筑物當(dāng)作各自獨(dú)立的物，分別測(cè)算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。　　，應(yīng)符合下列規(guī)定：　??；　　、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。（7項(xiàng)）　?。ú煌瑫r(shí)期、不同地區(qū)、不同用途或類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同）其中，建設(shè)成本包括五項(xiàng)：　　前期費(fèi)用　　建筑安裝工程費(fèi)　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　開發(fā)期間稅費(fèi)　　 測(cè)算土地成本或土地重置成本，可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：（3點(diǎn)）　　，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；　　，重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)包括待開發(fā)土地成本、土地開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)（成本逼近法）；　　，土地狀況應(yīng)為土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，土地使用期限應(yīng)為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的土地使用權(quán)剩余期限?！　?測(cè)算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法等方法，或利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價(jià)格扣除其中包含的土地價(jià)值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并應(yīng)符合下列規(guī)定：（5點(diǎn)）　　，或因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物，宜測(cè)算重置成本；　　、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值或代表性的建筑物，宜測(cè)算重建成本；　??；　　、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)；　?。粶y(cè)算建筑物重置成本或重建成本的，應(yīng)了解該房屋重置價(jià)格的內(nèi)涵。 假設(shè)開發(fā)法　　 假設(shè)開發(fā)法 hypoth