年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價理論地產(chǎn)價格-資料下載頁
2025-06-02 18:41本頁面
【導(dǎo)讀】每題的備選答案中只有一個最符合題意，請。1．房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（）。2．某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽臺建筑面積為10m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。3．某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。該實體的質(zhì)量以及（）。蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。6．某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0．8，樓面地價為700元／m2。劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／m2。7．某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元／m2，上月價格上漲20元／m2。假定該項目需交納的有關(guān)稅金按開發(fā)成本的4％計，管理費率和開。發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價格為（）。
【正文】 2800 元 /m2，管理費用為開發(fā)成本的 5%。 （ 3）除地價款外，寫字樓和住宅樓在其他建設(shè)資金 在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入 50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。 （ 4）目前，此類項目折現(xiàn)率為 10%。 （ 5）為得到該宗土地，還需要按取得地價款的 3%繳納有關(guān)稅費。 試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價格。（ 12 分） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 20 頁 2020 年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試卷 《房地產(chǎn)估價理論與方法》 參考答案： 一、單選題 1． C 2． D 3． C 4． C 5． B 6． D 7． C 8． C 9． D 10． A 11． C 12． C 13． C 14． C 15． D 16． D 17． C 18． D 19． B 20． C 21． C 22． B 23． C 24． C 25． B 26． D 27． B 28． B 29． C 30． B 31． B 32． C 33． B 34． B 35． D 二、多選題 1． BCD 2． AC 3． DE 4． ACE 5． BCDE 6． ABC 7． ABDE 8． ABCD 9． ABD 10． ABC 11． ABCE 12． DE 13． ABDE 14． ACE 15． BC 三、判斷題 1．√ 2． 3． 4．√ 5． 6．√ 7．√ 8．√ 9． 10． 11．√ 12． 13．√ 14．√ 15． 四、計算題 第 1 題 解： 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 20 頁 一、計算未來 3 年的凈利益 （一）未來第一年的凈收益（ 36036）（ 120%）（ 125%） 3000 =（萬元） （二）未來第二年的凈收益（ 40036）（ 120%）（ 125%） 3000 =（萬元） （三）未來第三年的凈收益（ 33036）（ 120%）（ 125%） 3000 =（萬元） 二、用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計算每年不變的凈利益 A= ]%)91( %)91( %91 [1%)91( %)91(%9 3233???????? ?? = [++] = =（萬元） 三、計算收益價格 V= )(]%)91( 11[%9 ])1( 11[ 45 萬元???????? nRRA 或： ? ? ? ? ? ? )(%)91( 11%91%9 42333221 萬元??????? ???????????? rararaV 第 2 題 解： 第一種答案： 一、項目總建筑面積 10 000 =30 000（ m2） 其中，住宅樓總建筑面積 15 000 m2，寫字樓總建筑面積 15 000m2 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值 （一）住宅樓價值： 5000 15 000=7500（萬元） 住宅價值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時點（第一年末）的折現(xiàn)值： 7500/（ 1+10%） 3=（萬元） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 20 頁 （二）寫字樓價值 1．字樓年租金收入 =120 15000 70%（ 120%） 12 =（萬元） 2．寫字樓押金： 30%=（萬元） 3．寫字樓押金運用年收益： 3%=（萬元） 4．有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用 : 30%=（萬元） 5．租賃凈收入 :+=（萬元） 6．寫字樓價值 :V= ]%)101( 11[%10 ])1( 11[ 47??????? nRRA =（萬元） 7．寫字樓折現(xiàn)到第 1 年末折現(xiàn)值 =（ 1+10%） 3 =（萬元） （三）項目總價值折現(xiàn)值 :+ =12 （萬元） 三、項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值 1．住宅樓部分 :1800? 15000? （ 1+5%） =2835（萬元） 寫字樓部分 :2800? 15000? （ 1+5%） =4410（萬元） 2．住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值 : 2835? [)101( ?? /（ 1+10%） ] =（萬元） 3．寫字樓開發(fā)成本及管理費用 折現(xiàn)值 : 4410? [（ 1+10%） +（ 1+10%） ] =（萬元） 4．項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值 : 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 20 頁 +=（萬元） 四、住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值 1．住宅樓銷售稅費 :7500? 6%=450（萬元） 2．住宅樓銷售稅費折現(xiàn)值 :450/（ 1+10%） 3=（萬元） 五、所能支付的最高土地價格 =（總價值 住宅樓銷售稅費 開發(fā)成本及管 理費用） ? （ 1+3%） =（ － － ） ? （ 1+3%） =（萬元） 第二種答案： 一、項目總建筑面積 10 000 =30 000（ m2） 其中，住宅樓總建筑面積 15 000 m2，寫字樓總建筑面積 15 000m2 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目總價值及折現(xiàn)值 （一）住宅樓價值： 5000 15 000=7500（萬元） （二）寫字樓價值 1．字樓年租金收入 =120 15000 70%（ 120%） 12 =（萬元） 2．寫字樓押金： 30%=（萬元） 3．寫字樓押金運用年收益： 3%=（萬元） 4．有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用 : 30%=（萬元） 5．租賃凈收入 :+=（萬元） 6．寫字樓價值 :V= ]%)101( 11[%10 ])1( 11[ 47??????? nRRA 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 20 頁 =（萬元） （三）項目總價值折現(xiàn)值： 7500+ =（萬元） 三、項目開發(fā)成本、管理費用及其折現(xiàn)值 1．住宅樓部分 :1800? 15000? （ 1+5%） =2835（萬元） 寫字樓部分 :2800? 15000? （ 1+5%） =4410（萬元） 2．住宅樓開發(fā)成本及管理費折現(xiàn)值 : 2835? [ %)101( ?? （ 1+10%） ] =（萬元） 3．寫字樓開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值 : 4410? [ %)101( ?? 1+10%） ] =（萬元） 4．項目開發(fā)成本及管理費用折現(xiàn)值 : +=（萬元） 四、住宅樓銷售稅費及折現(xiàn)值 住宅樓銷售稅費 :7500? 6%=450（萬元） 五、所能支付的最高土地價格 1． 4 年末地價＝（總價值 住宅樓銷售稅 費 開發(fā)成本及管理費用） ＝ － 450－ ＝ （萬元） 2． 貼現(xiàn)： 247。 (1+10%)3＝ （萬元） 3． 地價款＝ 247。 (1+3%)＝ （萬元） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 20 頁
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1