20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法重點(diǎn)預(yù)習(xí)(16)-資料下載頁(yè)
2025-08-04 08:37本頁(yè)面
【正文】 4年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/㎡，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/㎡和120元/㎡，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類(lèi)房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2007年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。［解］該商場(chǎng)2007年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下：（1）商店一層價(jià)格的測(cè)算：租賃期限內(nèi)年凈收益＝200180（1－25%）12＝32．40（萬(wàn)元）租賃期限外年凈收益＝200200（1－25%）12＝36．00（萬(wàn)元）（2）商店二層價(jià)格的測(cè)算：年凈收益＝200120（1－25%）12＝21．60（萬(wàn)元）該商店的正常價(jià)格＝商店一層的價(jià)格＋商店二層的價(jià)格＝375．69＋229．21＝604．90（萬(wàn)元）收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)雖然不產(chǎn)生收入，但可以幫助其所有者避免原本可能發(fā)生的成本時(shí)，就可以采用這種方法評(píng)估其價(jià)值。該方法的實(shí)質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估是這種方法的典型運(yùn)用。承租人權(quán)益的價(jià)值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就有價(jià)值；反之，如果合同租金高于市場(chǎng)租金，則承租人權(quán)益就是負(fù)價(jià)值。［例721］某公司3年前與一寫(xiě)字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500㎡的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/㎡?，F(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似寫(xiě)字樓的月租金為100元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請(qǐng)計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。［解］選用下列公式計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值：根據(jù)題意已知：將上述數(shù)字代入公式中計(jì)算如下：同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價(jià)值（也稱(chēng)為出租人權(quán)益價(jià)值、帶租約的房地產(chǎn)價(jià)值）、無(wú)租約限制下的價(jià)值（也稱(chēng)為完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、房地產(chǎn)本身的價(jià)值）和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系為：有租約限制下的價(jià)值＝無(wú)租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益價(jià)值與上述“成本節(jié)約資本化法”相反的情況，是“超額費(fèi)用資本化法”和“收入損失資本化法”。它們可用于評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值損失，例如房屋質(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)租金降低或者房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損。（三）樂(lè)觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)求取凈收益實(shí)際上是對(duì)未來(lái)的凈收益作出預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)由于面臨不確定性，不可避免地會(huì)有三種狀態(tài)，一是樂(lè)觀估計(jì)，二是保守或稱(chēng)悲觀估計(jì)，三是最可能估計(jì)。在實(shí)際估價(jià)中，不僅客觀上可能存在著上述三種估計(jì)，而且可能會(huì)為故意高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值而對(duì)凈收益作出過(guò)高的估計(jì)，或者為故意低估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值而對(duì)凈收益作出過(guò)低的估計(jì)。為避免出現(xiàn)這種情況，應(yīng)當(dāng)要求估價(jià)師同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)值，一是較樂(lè)觀的估計(jì)值，二是較保守的估計(jì)值，三是最可能的估計(jì)值。除了評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最可能的估計(jì)值。四、凈收益流模式的確定運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，在求取估價(jià)對(duì)象的凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的凈收益在過(guò)去和現(xiàn)在的變動(dòng)情況及預(yù)期的收益期限，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，并判斷未來(lái)凈收益流屬于下列哪種類(lèi)型，以便于選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式進(jìn)行計(jì)算：①凈收益每年基本上固定不變；②凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減；③凈收益每年基本上按照某個(gè)固定的比率遞增或遞減；④其他有規(guī)則變動(dòng)的情況。在實(shí)際估價(jià)中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有下列3種：（1）“過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”。這是通過(guò)調(diào)查，求取估價(jià)對(duì)象過(guò)去若干年的凈收益，例如過(guò)去3年或5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A。（2）“未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”。這是通過(guò)調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，例如未來(lái)3年或5年的凈收益，然后將其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為A。（3）“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”。這是通過(guò)調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)若干年的凈收益，例如未來(lái)3年或5年的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出的下列等式來(lái)求取A（可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù)）：由于收益法采用的凈收益應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的未來(lái)凈收益，而不是歷史凈收益或當(dāng)前凈收益。所以，上述三種方法中相對(duì)而言第三種最合理，其次是第二種。［例722］某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。［解］該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格求取如下：
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