20xx年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法重點預習(16)-資料下載頁
2025-08-04 08:37本頁面
【正文】 4年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/㎡，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/㎡和120元/㎡，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格。［解］該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：（1）商店一層價格的測算：租賃期限內(nèi)年凈收益＝200180（1－25%）12＝32．40（萬元）租賃期限外年凈收益＝200200（1－25%）12＝36．00（萬元）（2）商店二層價格的測算：年凈收益＝200120（1－25%）12＝21．60（萬元）該商店的正常價格＝商店一層的價格＋商店二層的價格＝375．69＋229．21＝604．90（萬元）收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。當一種權(quán)益或資產(chǎn)雖然不產(chǎn)生收入，但可以幫助其所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。該方法的實質(zhì)是，某種權(quán)益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和。承租人權(quán)益價值評估是這種方法的典型運用。承租人權(quán)益的價值等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和。如果合同租金低于市場租金，則承租人權(quán)益就有價值；反之，如果合同租金高于市場租金，則承租人權(quán)益就是負價值。［例721］某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500㎡的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/㎡?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元/㎡。假設折現(xiàn)率為10%，請計算目前承租人權(quán)益的價值。［解］選用下列公式計算目前承租人權(quán)益的價值：根據(jù)題意已知：將上述數(shù)字代入公式中計算如下：同一宗房地產(chǎn)，有租約限制下的價值（也稱為出租人權(quán)益價值、帶租約的房地產(chǎn)價值）、無租約限制下的價值（也稱為完全產(chǎn)權(quán)價值、房地產(chǎn)本身的價值）和承租人權(quán)益價值三者之間的關系為：有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權(quán)益價值與上述“成本節(jié)約資本化法”相反的情況，是“超額費用資本化法”和“收入損失資本化法”。它們可用于評估房地產(chǎn)價值損失，例如房屋質(zhì)量缺陷造成的房地產(chǎn)租金降低或者房地產(chǎn)運營費用增加所導致的房地產(chǎn)價值減損。（三）樂觀估計、保守估計和最可能估計求取凈收益實際上是對未來的凈收益作出預測。預測由于面臨不確定性，不可避免地會有三種狀態(tài)，一是樂觀估計，二是保守或稱悲觀估計，三是最可能估計。在實際估價中，不僅客觀上可能存在著上述三種估計，而且可能會為故意高估估價對象的價值而對凈收益作出過高的估計，或者為故意低估估價對象的價值而對凈收益作出過低的估計。為避免出現(xiàn)這種情況，應當要求估價師同時給出凈收益的三種估計值，一是較樂觀的估計值，二是較保守的估計值，三是最可能的估計值。除了評估房地產(chǎn)抵押價值應遵守謹慎原則而應選用較保守的估計值外，其他目的的估價都應選用最可能的估計值。四、凈收益流模式的確定運用報酬資本化法估價，在求取估價對象的凈收益時，應根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況及預期的收益期限，預測估價對象未來各期的凈收益，并判斷未來凈收益流屬于下列哪種類型，以便于選用相應的報酬資本化法公式進行計算：①凈收益每年基本上固定不變；②凈收益每年基本上按照某個固定的數(shù)額遞增或遞減；③凈收益每年基本上按照某個固定的比率遞增或遞減；④其他有規(guī)則變動的情況。在實際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有下列3種：（1）“過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法”。這是通過調(diào)查，求取估價對象過去若干年的凈收益，例如過去3年或5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為A。（2）“未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法”。這是通過調(diào)查，預測估價對象未來若干年的凈收益，例如未來3年或5年的凈收益，然后將其簡單算術平均數(shù)作為A。（3）“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。這是通過調(diào)查，預測估價對象未來若干年的凈收益，例如未來3年或5年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的下列等式來求取A（可視為一種加權(quán)算術平均數(shù)）：由于收益法采用的凈收益應是估價對象的未來凈收益，而不是歷史凈收益或當前凈收益。所以，上述三種方法中相對而言第三種最合理，其次是第二種。［例722］某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。［解］該宗房地產(chǎn)的收益價格求取如下：
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