20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》重點(diǎn)預(yù)習(xí)(16)-文庫(kù)吧
2025-07-20 08:37 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，例如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實(shí)際估價(jià)中，只要是能夠通過(guò)租賃收入求取凈收益的，宜通過(guò)租賃收入求取凈收益來(lái)估價(jià)。因此，基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng)收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測(cè)算，然后介紹基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益測(cè)算。（一）基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本原理基于租賃收入測(cè)算凈收益的基本公式為：凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上述公式如果采用計(jì)算過(guò)程的表述方式，即為：潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入＝有效毛收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝凈收益凈收益是凈運(yùn)營(yíng)收益（net operating ine，NOI）的簡(jiǎn)稱(chēng)，是從有效毛收入中扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。潛在毛收入（potential gross ine，PGI），是房地產(chǎn)在充分利用、沒(méi)有空置下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入。寫(xiě)字樓等出租型房地產(chǎn)的潛在毛收入，一般是潛在毛租金收入加上其他收入。潛在毛租金收入等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。其他收入是租賃保證金或押金的利息收入，以及例如寫(xiě)字樓中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話(huà)等獲得的收入?？罩玫拿娣e沒(méi)有收入。收租損失是指租出的面積因拖欠租金，包括延遲支付租金、少付租金或者不付租金所造成的收入損失?？罩煤褪兆鈸p失通常是按照潛在毛收入的一定比例來(lái)估算。有效毛收入（effective gross ine，EGI），是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（operating expense），是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要費(fèi)用，包括房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用（如清潔、保安）等。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。對(duì)此進(jìn)一步說(shuō)明如下：（1）對(duì)于有抵押貸款負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額是以測(cè)算包含自有資金和抵押貸款價(jià)值在內(nèi)的整體房地產(chǎn)價(jià)值為前提的。由于抵押債務(wù)并不影響房地產(chǎn)整體的正常收益，而且由于抵押貸款條件不同，抵押貸款還本付息額會(huì)有所不同，如果運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含抵押貸款還本付息額，則會(huì)使不同抵押貸款條件下的凈收益出現(xiàn)差異，從而影響到這種情況下房地產(chǎn)估價(jià)的客觀性。如果在扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后再扣除抵押貸款還本付息額，則得到的收益不稱(chēng)為凈收益而稱(chēng)為稅前現(xiàn)金流量，即稅前現(xiàn)金流量（pre—tax cash flow，PTCF）是指從凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的余額，它被用于評(píng)估房地產(chǎn)自有資金權(quán)益的價(jià)值。（2）這里所講的房地產(chǎn)折舊額，是指會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)、土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)，而不包含壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。建筑物的有些組成部分（如空調(diào)、電梯、鍋爐、地毯等）的壽命比整體建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短，它們?cè)趬勖Y(jié)束后必須重新購(gòu)置、更換才能繼續(xù)維持房地產(chǎn)的正常使用（例如，鍋爐的壽命結(jié)束后如果不重新購(gòu)置、更換，房地產(chǎn)就不能正常運(yùn)營(yíng)），由于它們的購(gòu)置成本是確實(shí)發(fā)生的，因此其折舊費(fèi)應(yīng)包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。（3）房地產(chǎn)改擴(kuò)建能通過(guò)增加房地產(chǎn)每年的收入而提高房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法估價(jià)是假設(shè)房地產(chǎn)改擴(kuò)建來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng)費(fèi)用與其所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額相當(dāng)，從而兩者可相抵，因此不將它作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的一部分。如果房地產(chǎn)改擴(kuò)建能大大提高房地產(chǎn)的價(jià)值，房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用大大低于其所帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額，則這種房地產(chǎn)屬于“具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)”，應(yīng)采用本書(shū)第九章介紹的假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)估價(jià)。（4）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中之所以不包含所得稅，是因?yàn)樗枚惻c特定業(yè)主的經(jīng)營(yíng)狀況直接相關(guān)。如果包含它，則估價(jià)會(huì)失去作為客觀價(jià)值指導(dǎo)的普遍適用性。而在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，通常是采用扣除所得稅后的收益，這種收益被稱(chēng)為稅后現(xiàn)金流量（after—tax cash flow，ATCF）。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比，稱(chēng)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率（operating expense ratio，OER）。有些類(lèi)型的房地產(chǎn)，其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率有一個(gè)相對(duì)固定的范圍，因此可以找出市場(chǎng)上不同類(lèi)型房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率，以供具體估價(jià)時(shí)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益參考。找出運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率的方法是市場(chǎng)提取法，即調(diào)查、了解同一市場(chǎng)上許多類(lèi)似房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和有效毛來(lái)源：建設(shè)工程教育網(wǎng)收入，分別求其運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入的比率，然后綜合得出一個(gè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率區(qū)間。凈收益占有效毛收入的比率，稱(chēng)為凈收益率
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