房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法練習(xí)題llffjy-文庫吧
2025-05-26 00:27 本頁面
【正文】 第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn) （1）帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù) 可比實例帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價對象的房地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)債務(wù)的可比實例房地產(chǎn)價格—債權(quán)＋債務(wù) 記憶竅門：可比實例帶債權(quán)債務(wù)的，債權(quán)債務(wù)“剝離”估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價對象房地產(chǎn)價格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價對象房地產(chǎn)價格＋債權(quán)—債務(wù) 記憶竅門：估價對象帶債權(quán)債務(wù)的，價格“還原” 注意判斷題 ?。?）含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍 可比實例含有非房地產(chǎn)成份： 估價對象房地產(chǎn)價格＝含非房地產(chǎn)成份的可比實例房地產(chǎn)價格—非房地產(chǎn)成份的價格（剝離） 估價對象含有非房地產(chǎn)成份： 估價對象房地產(chǎn)價格＝不含非房地產(chǎn)成份的估價對象房地產(chǎn)價格＋非房地產(chǎn)成份的價格（還原） ?。?）實物范圍不同——統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍 補(bǔ)充可比實例缺少的范圍，扣除可比實例多的范圍，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進(jìn)行加價和減價 【2009年真題】當(dāng)估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、而可比實例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格+債務(wù)債權(quán) （?。 答疑編號501254060104]『正確答案』正確『答案解析』剝離。還可以舉一個實例驗證。某可比實例房地產(chǎn)帶有債權(quán)債務(wù)，總價值100萬，中債權(quán)5萬，債務(wù)8萬。債權(quán)債務(wù)因素是需要從房地產(chǎn)總價值中剝離的影響因素。參見教材P183 【2009年真題】估價對象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為（?。┤f元?！ 答疑編號501254060105]『正確答案』B『答案解析』可比實例中，包含了非房地產(chǎn)的成分，需要扣除。8683*=。參見教材P 通常要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額 具體方法通過折現(xiàn)計算（F～P）（A～P） 折算時注意：計息期的時間單位和利息率的時間單位要一致?！ 。?）統(tǒng)一價格表示單位 可用總價也可用單價，一般為單價 通常是單位面積的價格，也可以有其它單位的價格 有些可比實例可先對總價進(jìn)行修正調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進(jìn)行其它修正調(diào)整 ?。?）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場狀況調(diào)整的話，則采用估價時點的市場匯價進(jìn)行換算?！ 。?）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積的換算 建筑面積下的單價建筑面積 ?。教變?nèi)建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積 ?。绞褂妹娣e下的單價使用面積 ?。娇們r 面積單位的具體數(shù)據(jù)（P185）不用記憶，考試需要的話，會告知 一般情況下, 建筑面積下的單價＜套內(nèi)建筑面積下的單價＜使用面積下的單價 因為：建筑面積＞套內(nèi)建筑面積＞使用面積 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤建筑面積 【2010年真題】某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120平方米，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20平米的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1:，則按建筑面面積計算的比準(zhǔn)價格是（?。┰?平方米。 [答疑編號501254060106]『正確答案』B『答案解析』將套內(nèi)建筑面積轉(zhuǎn)換為建筑面積，建筑面積=120/=150平方米 150萬元/150平方米=10000元/平方米 關(guān)鍵：由套內(nèi)建筑面積折算建筑面積參見教材P185。 【2009年真題】在某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準(zhǔn)時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是（?。！ 答疑編號501254060107]『正確答案』C『答案解析』審題，題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是2個不同的面積內(nèi)涵，因此價格單位是不一致的。參見P184。 某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為3 000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。，建筑面積與使用面積的關(guān)系為1:，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（?。┰嗣駧?m2。（1平方英尺= m2） [答疑編號501254060108]『正確答案』B『答案解析』統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價格 == 注：%，也可以是 ?。健 》康禺a(chǎn)建筑面積為=3000247。=㎡ 單價為＝8154900247。=19019元/㎡ 參見教材P185。 第五節(jié) 交易情況修正 ?。ㄊ煜ぃ ⒎钦５某山豢杀葘嵗齼r格，修正為正常價格 （熟悉） ?、俳灰纂p方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解 ?、诮灰纂p方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有特殊偏好 ?、蹚?qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買 ④利害關(guān)系人之間的交易 ?、萁灰锥愘M(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ?、尴噜彿康禺a(chǎn)的合并交易 ?、咛厥饨灰追绞降慕灰住 。ㄕ莆眨 】們r法和單價法 差額法和百分率法 差額法，可比實例的成交價格177。交易情況修正額=可比實例正常市場價格（用加減法） 百分率法，可比實例的成交價格交易情況修正系數(shù)=可比實例正常市場價格（用乘法） 在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實例成交價格比其正常市場價格高還是低的說法 交易情況修正系數(shù)——以正常市場價格為基準(zhǔn)來確定 如可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率為177。Ｓ% 可比實例正常市場價格*=可比實例成交價格 可比實例成交價格*=可比實例正常市場價格 ?。ê苋菀谆煜 〗獯祟愵}的關(guān)鍵除了記住公式外，就是確定價格是由哪一方實際得到的 正常成交價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝賣方實際得到的價格（凈得） 正常成交價格＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝買方實際付出的價格 買方實際付出的價格－賣方實際得到的價格＝應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi) 應(yīng)由賣
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