【正文】 解決了城市地租計算的理論方法。阿蘭索運用同好曲面（不管地價怎么變化，都保持個人在敞開滿意程度）設(shè)計習價曲線來表示地價和距離的組合。地租與地價關(guān)系近似于利息與資本的關(guān)系；地價與地租成正比；地價是地租的資本化。地租的存在是地價的前提，租金決定地價，地價不是土地的購買價格。土地除以價格表示外，也可用租金來表示，即地產(chǎn)有租賃市場存在地租理論在土地估價中的作用絕對地租是土地價格的根源，級差地租決定土地價格的高低主要原因，壟斷地租是導致特殊地段土地價格高的主要原因。根據(jù)級差地租和壟斷地租等的特點分析被評估對象所在的位置和所具有的特定物質(zhì)和經(jīng)濟條件，準確地評估土地價格。第四章 區(qū)位理論_個別因素區(qū)位理論 空間幾何位置、自然界地理要素+人類活動的反映區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)。區(qū)位的影響因素社會經(jīng)濟因素：繁華程度、交通狀況和通達程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度、人口密度。自然因素：地形坡度、承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 馮杜能——杜能圈農(nóng)產(chǎn)品運輸費用、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本、農(nóng)產(chǎn)品市場價格決定利潤杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論解決主要就是如何通過合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)達到節(jié)約運費，而最大限度地增加利潤杜能圈—同心圓—自由農(nóng)作區(qū)、林業(yè)、谷物、草田輪作、三圃農(nóng)作區(qū)、放牧區(qū)。工業(yè)區(qū)位論 阿爾申爾德韋伯運輸、勞動力、集聚與分散遍布性原料、地方性原料——原料指數(shù)——運輸費用勞工成本是導致以運輸成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生的第一次變形因素聚焦經(jīng)濟效益是使運費和工資定向聽工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離，形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形韋伯認為：注意一般集中因素(生產(chǎn)集聚），而不必注意特殊集中因素（社會集聚）。中心地理論 克里斯塔勒——正六邊形市場中心地：指區(qū)域內(nèi)向周圍提供貨物和服務(wù)的中心城市或居民點。中心地職能：商業(yè)服務(wù)業(yè)、社會文化中心性：影響程序A需求門檻：維持供應商品和勞務(wù)所需要的最低購買力和服務(wù)水平B商品銷售范圍：消費者購買價格=銷售價格+交通費A B是與中心地規(guī)模、居民收入水平、人口分布密度及商品與服務(wù)的各類密切相關(guān)中心地體系基本模型按市場原則K=3交通原則K=4中心地市場網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)行政原則K=7,高一級中心管7個低一級中心區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素、是衡量地租地價的主要標尺第五章 土地報酬遞減規(guī)律土地報酬遞減規(guī)律在技術(shù)條件不變、其他要素不變的前提下，對相同面積的土地不斷追加某種要素的投入所帶來的報酬的增量（邊際報酬）盡早會出現(xiàn)下降土地報酬遞減的基本原理各類報酬定義：總報酬，即總產(chǎn)量TP、邊際報酬 平均報酬 總報酬/勞動（資本）投入量AP 第六章 土地市場理論土地供給在一定的技術(shù)經(jīng)濟條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù)量，包括已利用的和未利用的后備資源儲量的總和。土地供應計劃決定土地供給的關(guān)鍵因素按性質(zhì)會為：自然供給：土地自然固有的部分。自然供給是有限的，無彈性。適宜的生活，生長氣候條件、地形；資源條件；交通運輸條件經(jīng)濟供給：利用自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動產(chǎn)生的供給。經(jīng)濟供給是有彈性的（用途的相互轉(zhuǎn)換）。自然供給；利用土地的技術(shù)水平；交通運輸條件；利用土地的集約會程度；社會需求。土地需要作為生產(chǎn)要素的土地需求、作為投資的土地需求、混合性土地需求土地需求的一個重要特點是。它是一種引致需求，或者說是派生需要因素：人口變動、經(jīng)濟發(fā)展狀況、人類利用土地的知識和科技水平土地供需平衡原理土地市場的供求機制是決定地價的主要原因之一、價格是供給與需求相互運動的結(jié)果第二部分 土地估價方法第一章 土地估價概念土地估價的定義估價人員依據(jù)土地估價原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預期收益、土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時點的價格的過程。土地估價的作用及現(xiàn)實意義土地估價必須依據(jù)充足的土地市場資料 考慮政府土地政策的影響 了解評估對象地塊的各種權(quán)利狀況土地估價基本功能：滿足社會對土地價值狀況了解的需要 滿足在建立社會和經(jīng)濟秩序中的對土地價值狀況鑒證需要土地估價的使用方向國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃；集體土地征收補償；土地使用權(quán)抵押、更新基準地價、企業(yè)設(shè)立重組改制提供地價、城市土價監(jiān)測、農(nóng)用地分等定級、土地增值稅等稅費提供參考、司法鑒定提供地價參考我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程1993年原國家土地管理局制定《土地估價師資格考試暫行辦法》進行統(tǒng)一考試我國土地使用制度改革與土地市場建設(shè)過程中，地價問題一直是核心問題和前提條件《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》《農(nóng)用地估價規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》《農(nóng)用地分等規(guī)程》《農(nóng)用地定級規(guī)程》《土地估價報告規(guī)范格式》《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》第二章 土地估價的原則土地估價的原則 每個原則是孤立的，各自對應不同的估價方法土地價格是由其效用、相對稀缺性、和有效需求三者相互作用形成 替代原則要求地價不得不合理偏離類似地價在同行條件下的正常價。同一供需圈內(nèi)相同性質(zhì)的替代土地價格、最了解市場交易案例相互比較決定、比較地塊的條件及使用價值它是表示合理經(jīng)濟行為的基本原則之一，適用范圍廣， 預期收益原則，剩余法和收益還原法都是預期收益原則的應用 最有效使用原則，最有效使用應當以預測原則和變動原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在、以至將來進行長遠的考慮后予以確定 報酬遞增（遞減）原則，與最有效使用原則密切相關(guān) 供需原則，土地供求均衡法則特點：需要方與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息；替代性有限。以預期收益原則、變動原則、競爭原則為基礎(chǔ) 貢獻原則，土地的貢獻具有優(yōu)先性和特殊性。是收益遞增遞減的應用，也是收益還原法和剩余法的基礎(chǔ)，建筑結(jié)構(gòu)是影響建筑價格的基本因素 變動原則， 協(xié)調(diào)原則，需要與周圍環(huán)境相適應 合法原則，估價對象來源合法；利用合法，估價遵循法規(guī)。土地估價各原則的理論依據(jù)和產(chǎn)生背景市場價值由效用、稀缺性、欲望、實際購買力相互作用形成土地的價值形態(tài) 公開市場價值或市場價值，又稱公開市場價格、公開市場、正常市場價格，通常也稱合理價格。 交易雙方均充分了解土地特點及市場行情 交易土地在市場公開足夠長時間 有多個買家、賣家時的成效價 現(xiàn)款價格或者 最可能的實現(xiàn)價格 成本：土地取得費、開發(fā)費、建安費、以及銷售費、融資成本、合理利潤等間接費用 價格，實際成交價格 使用價值，對不同的用戶，使用價值不一樣 賬面價值，是土地歷史成本減去其已提取的折舊，隨時間推移而減少，土地歷史成本是購進時的市場價值 投資價值，是個人的價值，未必是市場價值。需要條件為典型市場，可能與市場價值相同 清算價值，破產(chǎn)急于將資產(chǎn)清償，在非正常資產(chǎn)拍賣的價格，與市場價值不同之處在于，受到期限限制和買主限制，低于市場價值。高低于清算條件和土地的通用性，是以市場價值為基礎(chǔ)。 貸款價值，從貸款資金的安全性考慮，一般是市場價值土地的五至七成 投保價值，一般不包括土地價值（土地不會消失）。投保價值主要是建筑物市場條件下重新建造的完全價值，是以市場價值為基礎(chǔ)的。市場價值作為土地估價的標準，是其他價值的基礎(chǔ)土地估價業(yè)務(wù)性質(zhì)主要滿足土地市場交易的需要，為土地交易提供專業(yè)化咨詢土地資源配置是遵循市場規(guī)律土地估價的操作離不開市場價值市場價值標準也是對土地其他價值形態(tài)評估的客觀要求第三章 收益還原法收益還原法概念 收益價格對土地、房屋、不動產(chǎn)或其他具備收益性質(zhì)資產(chǎn)進行估算的一種基本方法在估算土地未來每年預期純收益的基礎(chǔ)上，以一定還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法用于評以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為理論依據(jù)準確度取決于土地純收益及還原率的準確度收益還原法公式估土地價格、不動產(chǎn)價格、承租土地使用權(quán)價格 有限年期n,r無變化P= 有限年期 t年以前收益有變化，以后無變化V是未來t年的土地價格 b純收益按等差遞增遞減的額度 有限年期N s純收益年遞增或減的比率，增取，減取+ 在限年期N收益還原法估價基本步驟 計算總收益 計算總費用和折舊費 計算土地純收益，如果是步驟1得到的不動產(chǎn)總收益，要扣除房屋純收益 確定合適的還原率 選擇公式算地價土地年總收益 總收益可分為客觀收益和實際收益、有形收益和無形收益；實際收益不能作為評估依據(jù)，客觀收益（具備良好、正常產(chǎn)生的收益；持續(xù)、規(guī)律的收益即長期固定取得的；安全可靠的收益）可直接用于土地評估；有形收益是指可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益。 總收益的形式：土地租金（含押金利息）、房地出租租金、企業(yè)經(jīng)營收益（分拆財務(wù)報表，副產(chǎn)品銷售收益，只要由評估對象產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益）。評估對象所產(chǎn)生并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得、考慮空置等損失后的收益客觀租金、實質(zhì)租金、市場比較法得到的租金，實質(zhì)租金=支付租金+押金利息土地年總費用 為創(chuàng)造收益所投入直接必要的費用與資本 土地租賃中總費用：土地稅費、管理費3%、維護費 房地出租中總費用：管理費（租金25%或面積）、%、保險費、稅金、折舊費年折舊費=（房屋重置價殘值）/ 經(jīng)濟耐用年限 =房