20xx年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》真題-文庫吧
2025-07-20 08:29 本頁面
【正文】 30%,報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為（ ）萬元。A．B．C．D．18．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價值為（ ）萬元。A．B．C．D．，錯誤的是（ ）A．凈收益包括有形收益和無形收益B．運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費C．通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D．應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值20．下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運營費用差異的是（ ）。A．毛租金乘數(shù)法B．潛在毛收入乘數(shù)法C．有效毛收入乘數(shù)法D．凈收益乘數(shù)法一、問答題（共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下） （一）某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行應(yīng)價評估，最高應(yīng)價評估結(jié)果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估出的最高應(yīng)價為15 000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估結(jié)果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因?！ 。ǘ┠彻居?年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1 000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么? ?。ㄈ┠吵鞘蟹抗懿块T直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/㎡，㎡?！ ?jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路： 1．以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價； 2．以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價?！ ≌垎枺骸 ?．上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。 2．針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線。21．某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20%，則成本利潤率為（ ）。A．%B．%C．%D．%22．城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補償款的評估應(yīng)采用的價值類型是（ ）。A．投資價值B．謹慎價值C．快速變現(xiàn)值D．市場價值23．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時投入的費用為255萬元，現(xiàn)時重新購建價格為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（ ）萬元。A．B．C．D．24．下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的是（ ）A．圍墻工程費B．電力設(shè)施工程費C．居委會用房建設(shè)費D．人防工程費25．參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是（ ）A．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值B．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQC．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價值26．假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)
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