20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》真題-文庫(kù)吧
2025-07-20 08:29 本頁(yè)面
【正文】 30%,報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。A．B．C．D．18．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。A．B．C．D．，錯(cuò)誤的是（ ）A．凈收益包括有形收益和無(wú)形收益B．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)C．通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)D．應(yīng)同時(shí)給出較樂(lè)觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值20．下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是（ ）。A．毛租金乘數(shù)法B．潛在毛收入乘數(shù)法C．有效毛收入乘數(shù)法D．凈收益乘數(shù)法一、問(wèn)答題（共3題，每題0分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下） ?。ㄒ唬┠呈型恋貎?chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12 000萬(wàn)元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15 000萬(wàn)元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。 ?。ǘ┠彻居?年前在公開市場(chǎng)上以2 000萬(wàn)元購(gòu)得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1 000萬(wàn)元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4 000萬(wàn)元，若5年來(lái)房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1 000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)上述觀點(diǎn)是否正確?為什么? ?。ㄈ┠吵鞘蟹抗懿块T直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過(guò)兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/㎡，㎡?！ ?jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路： 1．以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)； 2．以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。 請(qǐng)問(wèn)： 1．上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說(shuō)明理由?！ ?．針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。21．某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬(wàn)元、900萬(wàn)元、50萬(wàn)元、60萬(wàn)元、150萬(wàn)元、120萬(wàn)元,投資利潤(rùn)率為20%，則成本利潤(rùn)率為（ ）。A．%B．%C．%D．%22．城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，對(duì)被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評(píng)估應(yīng)采用的價(jià)值類型是（ ）。A．投資價(jià)值B．謹(jǐn)慎價(jià)值C．快速變現(xiàn)值D．市場(chǎng)價(jià)值23．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)投入的費(fèi)用為255萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新購(gòu)建價(jià)格為350萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為（ ）萬(wàn)元。A．B．C．D．24．下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（ ）A．圍墻工程費(fèi)B．電力設(shè)施工程費(fèi)C．居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)D．人防工程費(fèi)25．參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸殊，其根本原因是（ ）A．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價(jià)方法衡量開發(fā)用地價(jià)值B．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQC．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致D．各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價(jià)值26．假設(shè)開發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)
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