房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理歷年真題及答案解析-文庫吧
2024-12-29 22:36 本頁面
【正文】 的比選方法是( )。(2008年試題) A．凈現(xiàn)值法 B．差額部收益率法 C．費(fèi)用現(xiàn)值法 D．內(nèi)部收益率法 答案：C 15．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)可分為4個(gè)層次。其中，經(jīng)營利潤(rùn)與營業(yè)外收支凈額之和為( )。(2007年試題) A．利潤(rùn)總額 B．投資利潤(rùn) C．稅后利潤(rùn) D．可分配利潤(rùn) 答案：A 解析：利潤(rùn)總額=經(jīng)營利潤(rùn)+營業(yè)外收支凈額?！ ?6．已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為5000萬元，流動(dòng)資金為500萬元，投資者的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為700萬元，年平均稅后利潤(rùn)為500萬元，則項(xiàng)目的資本金利潤(rùn)率為( )。(2007年試題) A．10．0％ B．14．0％ C．25．O％ D．35．0％ 答案：D 解析：資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額／資本金=700／2000=35％?！ ?7．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤(rùn)率為( )。(2007年試題) A．45．05％ B．49．31％ C．58．86％ D．63．6％ 答案：B 解析：開發(fā)成本利潤(rùn)率=開發(fā)利潤(rùn)／項(xiàng)目總開發(fā)成本=(4500—248—2600—370)／2600=49．31％?！ ?8．張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3．4萬元，其中支付銀行利息1．5萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是( )。(2007年試題) A．1．07 B．1．47 C．2．07 D．3．33 答案：C 解析：利息備付率=稅息前利潤(rùn)(利潤(rùn)+利息)／當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用=(53．4+1．5)／1．5=2．07?！ ?9．已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率為ll％時(shí)，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12％時(shí)，凈現(xiàn)值為870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是( )。(2005年試題) A．11．12％ B．11．36％ C．11．66％ D．12．95％ 答案：C 20．某置業(yè)投資者以l0000元／m2的價(jià)格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為l0年，年利率為l0％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共24萬元，則其償債備付率是( )。(2005年試題) A．0．21 B．1．23 C．2．01 D．3．23 答案：B 解析：用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式求出當(dāng)期應(yīng)還本付息資本，再代入償債備付率公式即可?！ ?1．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為l6％，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12％，銀行的貸款利率為5．44％，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是( )。(2005年試題) A．3．57％ B．4．00％ C．6．56％ D．10．56％ 答案：A 解析：由(1+16％)=(1+12％)(1+Rd)，可算出Rd=3．57％。 22．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0．5年，建設(shè)期為2．5年，銷售期為l年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6％，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是( )萬元。(2005年試題) A．755．54 B．772．84 C．1400．88 D．1433．90 答案：B 解析：一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售或延遲銷售的情況。建設(shè)期的起點(diǎn)是取得施工許可證后開始施工，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格的日期。此題中建造成本是在建設(shè)期均勻投入的費(fèi)用，因此計(jì)息期應(yīng)為2．5年，不考慮銷售期；且由于其是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，可視為在建設(shè)期期中一次性投入，即計(jì)算周期為 1．25年。計(jì)算過程如下： 23．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬元，流動(dòng)負(fù)債總額為l500萬元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是( )。(2005年試題) A．80％ B．120％ C．171％ D．200％ 答案：A 解析：此題經(jīng)常出現(xiàn)的錯(cuò)誤解法是：(3000—0)／1500=200％，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的速動(dòng)比率不會(huì)高于100％。(二)多項(xiàng)選擇題 1．投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了( )。(2009年試題) A．物業(yè)增值收益 B．所得稅 C．還本付息額 D．投資者權(quán)益增加值 E．權(quán)益投資 答案：AD 2．下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有( )。(2009年試題) A．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差 B．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率C．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率 D．差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E．采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案 答案：BD 3．下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有( )。(2008年試題) A．銷售稅費(fèi) B．租金收益 C．物業(yè)增值 D．股權(quán)增值 E．抵押貸款規(guī)模 答案：BCD 4．評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目清償能力
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