【正文】 （ ?。┲??！　．指數(shù)平滑法B．簡單移動平均法C．指數(shù)移動平均法D．加權(quán)移動平均法　答案BD　　4．《城市房屋拆遷管理條理》規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞接校??。?。　　A．貨幣補償B．房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換C．實物補償D．等價補償答案AB　　5．假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即（ 　）。　　A．估價時點B．待開發(fā)項目開工之日C．待開發(fā)項目取得土地使用權(quán)之日D．該開發(fā)項目開始銷售之日答案A　　6．抑制房地產(chǎn)價格上漲的措施是多種多樣的，它們影響房地產(chǎn)價格低落的速度和幅度不盡相同。抑制房地產(chǎn)價格的措施主要有（ ?。??！　．制定最高限價或標準價格　B．政府通過調(diào)整房地產(chǎn)的供給來平抑房地產(chǎn)價格　C．征收房地產(chǎn)交易稅或增值稅　D．建立一套房地產(chǎn)交易管理制度　　答案ABCD　　7．某宗房地產(chǎn)土地面積300㎡，建筑面積250㎡，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為（ 　）元。A．62500 B．62000　C．61000D．61500 答案A8．房地產(chǎn)之所以有價格，前提條件是（ ?。?。　　A．有效供給B．有效需求C．有用性　D．稀缺性答案BCD9．具體的長期趨勢法主要有（ ?。??！　．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法B．平均增減量法　C．平均發(fā)展速度法D．移動平均法和指數(shù)修勻法　　答案ABCD　　10．在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（ 　）范圍之內(nèi)。　　A．～．～．～．～1．從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。歸納起來，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)來源主要是（ 　）?！　．被動接受B．主動爭取C．自有自估D．朋友介紹 答案ABC　　2．在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（ 　）。　　A．土地取得成本B．開發(fā)成本C．管理費用D．銷售費用答案AB　　3．中國大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、其中，（ ?。儆谧晕餀?quán)，其余屬于他物權(quán)?！　．使用權(quán)B．抵押權(quán)　C．所有權(quán)D．租賃權(quán)答案C　　4．市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為（ ?。！　． B．．．　答案C　　5．通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了（ ?。Φ貎r的影響。　　A．土地面積B．地質(zhì)條件C．土地位置　D．土地形狀　答案D　　6．土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價中的做法有（ ?。?。　　A．無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地B．重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物　　C．考慮建筑物存在對土地價值的影響D．考慮豪華建筑存在對土地價值與可利用資源的具體影響 答案AC　　7．甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1999年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。建筑結(jié)構(gòu)。裝修。面積等各項條件相同，若采用直線法計算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（ ?。！　．甲大于乙B．甲小于乙C．甲等于乙D．難以判斷 答案B　　8．某宗房地產(chǎn)1998年2月15日的價格為1000美元/㎡，匯率為1美元=。%，則其1998年10月15日的價格為（ ?。┰嗣駧?㎡．1998年10月15日的匯率假定為1美元=8．29元人民幣?！　．7999　B．7967C．7996 D．8028 答案D　　9．經(jīng)濟折舊是建筑物本身以外的各種因素所造成的價值損失，它包括以下幾個方面，正確的選項是（ ?。??！　．供給過量B．需求不足C．自然環(huán)境惡化D．交通擁擠　答案ABCD　　10．?dāng)M定估價作業(yè)步驟和時間進度的方法，可以采用的技術(shù)有（ ?。！　．線條圖B．散點圖　C．網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)D．統(tǒng)籌法答案ACD1．房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（ 　）?！　．應(yīng)保持估價的獨立性，必須回避自己近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價業(yè)務(wù)　　B．應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人　　C．盡管感到自己的專業(yè)能力有限，為了不辜負委托人，仍舊要接受該項估價委托　　D．應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費標準，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費用，也不得惡意降低收費進行不正當(dāng)競爭　　答案AD　　2．明確估價對象包括（ ?。??！　．明確估價對象的實物　B．明確估價對象的權(quán)益　C．明確估價對象的區(qū)位狀況D．明確估價對象的基礎(chǔ)設(shè)施情況 答案ABC　　3．某房地產(chǎn)的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/㎡．若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為（ ?。┰?㎡．　　A．3000 B．4500　C．5200D．5600答案D　　4．房地產(chǎn)估價人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價格的各種因素，并且應(yīng)該不斷提高自己的估價技能和豐富自己的估價經(jīng)驗，必須遵循嚴謹?shù)模?　）?！　．估價目的　B．估價程序C．估價時點D．估價作業(yè)日期答案B　　5．估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進行排序。房地產(chǎn)估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的是（ ?。！　、贁M定估價作業(yè)方案；②受理估價委托及明確估價基本事項（包括明確估價目的。估價對象。估價時點）；③搜集估價所需資料；④獲取估價業(yè)務(wù)；⑤選定估價方法測算：⑥實地查勘估價對象；⑦確定估價結(jié)果；⑧撰寫估價報告并審核；⑨估價資料歸檔；⑩交付估價報告　　A．①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨B．①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩C．④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨　D．④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩　答案C　　6．求取建筑物重新構(gòu)建價格的具體方法有（ ?。！　．單位比較法B．分部分項法C．造價分析法D．指數(shù)調(diào)整法答案ABD　　7．可比實例和成交日期應(yīng)與估價時點接近。所謂“接近”是相對而言的，是指（ ?。！　．如果房地產(chǎn)市場無論怎么變化，幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，也可選為可比實例　　B．如果房地產(chǎn)的發(fā)展平穩(wěn)，以一定速度發(fā)展，則幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，可選用為可比實例　　C．如果房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，但由于時間的不同，幾年前的交易相對現(xiàn)在來說，差別還相當(dāng)大，取可比實例還是相近的為好　　D．如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則幾年前發(fā)生的交易用于現(xiàn)在可能仍然有效，也可選為可比實例　　答案D　　8．中國大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、其中，（ ?。儆谧晕餀?quán)，其余屬于他物權(quán)?！　．使用權(quán)B．抵押權(quán)C．所有權(quán)　D．租賃權(quán)答案C　　9．結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。具體如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為（ ?。！　．鋼結(jié)構(gòu)B．混凝土結(jié)構(gòu)C．磚木結(jié)構(gòu)D．磚混結(jié)構(gòu) 答案AB　　10．房地產(chǎn)估價委托合同是估價機構(gòu)和委托人之間就估價事宜的相互約定。其作用主要．　　A．成立受法律保護的委托與受托關(guān)系B．明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)C．載明估價的基本事項D．防止出現(xiàn)糾紛　　答案ABC1．估價程序的作用有（ 　）?！　．規(guī)范估價行為B．避免估價疏漏C．保障估價質(zhì)量D．提高估價工作效率E．保證估價結(jié)果的正確性　　2．房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的渠道歸納起來有（ ?。??！　．被動接受B．行政命令C．主動爭取D．行政劃撥E．不正當(dāng)競爭　　3．在獲取估價業(yè)務(wù)時，（ ?。┑那闆r的估價機構(gòu)和估價師不應(yīng)承接該項業(yè)務(wù)?！　．與估價需求者有利害關(guān)系　B．與估價對象有利益關(guān)系　　C．超出了自己的業(yè)務(wù)范圍D．受行政主管部門委托E．自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出客觀合理的價值　　4．獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措旖可以有（ 　）。　　A．突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求B．提高服務(wù)質(zhì)量C．恰當(dāng)?shù)男麄鳌．低收費　E．最大限度壓縮估價作業(yè)期　　5．下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（ 　）?！　．估價對象B．估價時點　C．價值類型D．估價方法　E．估價所需材料　　6．明確估價基本事項有（ 　）?！　．估價目的B．估價方法　C．估價對象　D．估價原則E．估價時點　　7．不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如（ 　）不宜作為抵押物?！　．一個球場B．一個高爾夫球洞　C．一條保齡球球道D．封閉使用的大院深處的一幢房屋　E．一個游泳池　　8．下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有（ ?。??！　．對當(dāng)前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期的某個日期為估價時點　　B．城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日　　C．分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點　D．房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點　　E．對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點　　9．估價委托合同的內(nèi)容一般包括（ ?。！　．委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況　　B．估價服務(wù)費及其支付方式　C．解決爭議的方法D．估價機構(gòu)的名稱和住所E．委托人的協(xié)助義務(wù)　　10．估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括（ ?。！　．?dāng)M采用的估價技術(shù)路線和估價方法B．預(yù)計所需要的時間、人力、經(jīng)費C．估價作業(yè)步驟和時間進度安排D．?dāng)M搜集的估價所需要資料及其來源渠道　E．委托方的協(xié)助義務(wù)　　答案：1．ABCD　2．AC　3．ABCE　4．BC　5．ABC　6．ACE　7．BCD 8．AB　9．BCDE　10．ABCD1．在實際估價中，估價程序中的各個工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會出現(xiàn)反復(fù)。（ ?。　?．完成任何一個房地產(chǎn)估價項目，都不得隨意省略房地產(chǎn)估價程序中的工作步驟和工作內(nèi)容。（ ?。　?．估價需求者可能是個人，也可能是企業(yè)、事業(yè)單位及其有關(guān)部門或者其他組織；可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人。也可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人以外的投資者、債權(quán)人等。但不可能是政府等行政機關(guān)。（ ?。　?．爭取估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)通過提升估價機構(gòu)的品牌和公信力，提高估價技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，進行恰當(dāng)?shù)男麄?、廣告等方式進行，而不應(yīng)采取不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，例如惡意壓低估價服務(wù)收費，給予回扣或利誘等。（ ?。　?．對于不應(yīng)承接的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價機構(gòu)不可以向估價需求者介紹其他合適的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師承接該項估價業(yè)務(wù)。（ ?。　?．如果對于估價業(yè)務(wù)是估價機構(gòu)的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限的，經(jīng)征求估價需求者的書面同意，可以與其他合適的估價機構(gòu)聯(lián)合承接或合作完成該項業(yè)務(wù)。（ ?。　?．估價業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托統(tǒng)一收取費用；估價師也可以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)。（ ?。　?．在一個估價項目中，估價目的、估價對象、估價時點三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價目的是龍頭。（ ?。　?．估價對象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡單地根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認可后綜合確定。（ ?。　?0．房地產(chǎn)估價的核心是為特定目的、對特定房地產(chǎn)在特定時點的價值做出估計。（ ?。　〈鸢福?．2．√3．4．√5．6．√7．8．√9．√10．√1．對于難以用數(shù)學(xué)模型度量的房地產(chǎn)價格影響因素，在估價結(jié)果中可以不予反映。（ 　）　　2．?dāng)⑹鍪綀蟾婧捅砀袷綀蟾姹憩F(xiàn)形式的不同，因此對它們的基本要求也不相同。（ ?。　?．估價報告應(yīng)用有效期不同于估價責(zé)任期：如果估價報告超過了其應(yīng)用有效期還未得到使用，則估價責(zé)任期就是估價報告應(yīng)用有效期；如果估價報告在其應(yīng)用有效期內(nèi)得到使用，則估價責(zé)任期應(yīng)為無限期或者到估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。（ ?。　?．房地產(chǎn)估價報告中應(yīng)當(dāng)有一份由所有參加該估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名的聲明，非注冊房地產(chǎn)估價師不應(yīng)在此聲明中簽名。（ ?。　?．在估價報告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進行的，同時對委托人也是一種警示。（ ?。　?．對于經(jīng)審核認為需要修改的估價報告，應(yīng)當(dāng)進行修改；對于不合格的估價報告，應(yīng)當(dāng)重新撰寫，甚至需要重新估價。經(jīng)修改、重新撰寫或者重新估價后撰寫的估價報告，不必再次進行審核。（ ?。　?．一份完整的估價報告通常由以下幾部分組成：封面、目錄、致委托人函、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告和附件。（ ?。　?．估價報告應(yīng)用有效期是從估價報告出具之日計算，而不是從估價時點開始計算。（ 　）　　9．估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之日止。（ 　）　　10．當(dāng)估價機構(gòu)分立、合并、終止時，估價資料的保管人員應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)人員和單位編制估價資料移交清冊，將估價資料移交指定的單位，并按照有關(guān)規(guī)定辦理估價檔案交接手續(xù)。（ ?。　〈鸢福?．2．3．√4．√5．6．7．8．√9．10．√1．防范估價風(fēng)險的最后一道防線是（ 　）?！　．撰寫估價報告B．審核估價報告C．出具估價報告D．估價資料歸檔　　2．估價報告經(jīng)審核合格之后，由負責(zé)該估價項目的至少（ ?。┟苑康禺a(chǎn)估價師簽名，并加蓋估價機構(gòu)公章，以估價機構(gòu)的名義出具?！　．1 B．2C．2名以上D．3名以上　　3．估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（ ?。！　．應(yīng)作為估價資料歸檔B．不應(yīng)作為估價資料歸檔C．由估價機構(gòu)決定是否歸檔　D．依委托人的意見決定是否歸檔　　4．估價資料的保管期限自估價報告出具日期起算，不得少于（ ?。┠辍！　．8 B．10C．15　D．20　　5．估價資料的保管期限自估價報告出具日期起算，不得少于10年。但某個房地產(chǎn)抵押貸款估價項目，如果該筆房地產(chǎn)抵押貸款期限為20年，則檔案保管期為（ ?。┠暌陨?。　　A．8B．10C．15D．20　　6．房地產(chǎn)估價的基本程序是：（1）獲取估價業(yè)務(wù)；（2）受理估價