【正文】 2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》習(xí)題1．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是（ ?。！　．2%B．3%C．4%D．0答案：D　　解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0．　　2．收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（ 　）?！　．收益能夠量化B．風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C．收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D．收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 答案：D　　解析：通過收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格?！　?．投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是（ 　）。　　A．開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用　B．開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本）　　C．開發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用）D．開發(fā)利潤(rùn)/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 　答案：A　　解析：B是直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式，D是銷售利潤(rùn)率的計(jì)算公式，C不是任何利潤(rùn)率的計(jì)算公式?！　?．在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是20000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是（ ?。！　．2500萬(wàn)元B．3500萬(wàn)元C．3600萬(wàn)元　D．3000萬(wàn)元 答案：C　　解析：2000060%3000=3600萬(wàn)元?！　?．受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是（ 　）?！　．30年B．20年C．10年D．40年 答案：B　　解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年?！　?．一般來說，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)（ ?。?。　　A．與經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)重合B．與運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)重合C．與建造期的起點(diǎn)重合D．與開發(fā)期的起點(diǎn)重合答案：D　　7．路線價(jià)法主要適用于（ ?。??！　．城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)B．舊建筑物的估價(jià)C．新建筑物的估價(jià)D．拆遷房屋的估價(jià)答案：A　　解析：路線價(jià)只能用來評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。　　8．在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的（ ?。?。　　A．算術(shù)平均數(shù)　B．中位數(shù)C．加權(quán)平均數(shù)D．眾數(shù)　答案：D　　9．在本金相等．計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)算的周期數(shù)大于1）（ ?。?。　　A．單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多B．單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少C．單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多D．無(wú)法知道　答案：A　　解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利?！　?0．某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方．買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%．某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/㎡，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ 　）元/㎡．　　A． B．．．：B　　解析：根據(jù)教材104頁(yè)公式“正常價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/（1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）”，進(jìn)而可以得出2325/（17%）=2500．1．房地產(chǎn)價(jià)格形成條件有（ ?。??！　．房地產(chǎn)的需要B．房地產(chǎn)的有用性C．房地產(chǎn)的有效需求D．房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性答案：BCD　　2．評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確所評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括（ ?。┑?。　　A．土地生熟程度B．土地使用權(quán)年限C．土地使用者D．土地利用條件答案：ABD　　3．路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于（ ?。┑慕∪c否?！　．路線價(jià)B．深度百分率C．宗地形狀　D．臨街狀態(tài)　答案：AB　　解析：簡(jiǎn)單來說，路線價(jià)法就是用路線價(jià)乘以深度百分率來得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。宗地形狀和臨街狀態(tài)是用來對(duì)價(jià)格做加減修正的?！　?．最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足（ 　）。　　A．法律上允許B．程序上合理C．技術(shù)上可能D．經(jīng)濟(jì)上可行答案：ACD　　5．假設(shè)開發(fā)法中預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)可用（ ?。┣笕??！　．市場(chǎng)比較法B．收益法C．成本法　D．購(gòu)買年法 答案：ABD　　解析：預(yù)期開發(fā)后的樓價(jià)只能用與求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格有關(guān)的方法，成本法恰恰不能求取未來時(shí)點(diǎn)價(jià)格?！　?．建筑物的物質(zhì)折舊包括（ 　）?！　．功能衰退B．正常使用的磨損C．環(huán)境惡化D．意外的破壞損毀答案：BD　　解析：功能衰退屬于功能折舊，環(huán)境惡化屬于經(jīng)濟(jì)折舊。　　7．運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件（ ?。！　．使用性質(zhì)相同B．地點(diǎn)相近C．價(jià)格相同D．交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近答案：ABD　　8．有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于（ 　）?！　．不同收益年限的類似房地產(chǎn)價(jià)格的相互轉(zhuǎn)換B．資本化率的求取　　C．市場(chǎng)法中交易日期修正D．不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價(jià)格高低的比較 答案：AD　　9．影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有（ ?。??！　．政治安定狀況B．社會(huì)治安程度C．房地產(chǎn)投資D．房地產(chǎn)投機(jī)E．城市化答案：ABDE　　10．收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含（ ?。??！　．所得稅B．土地?cái)偺豳M(fèi)C．改擴(kuò)建費(fèi)D．房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi) 答案：ABC　　解析：D是收益性房地產(chǎn)正常運(yùn)營(yíng)所必須的，所以要包含在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用當(dāng)中。1．臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以宗地價(jià)格為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正。（ 　）　　答案：錯(cuò)　　解析：見教材。應(yīng)當(dāng)是“臨接同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)為基準(zhǔn)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)為房地產(chǎn)狀況修正?！薄　?．房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。（ ?。┐鸢福哄e(cuò)　　解析：房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期短期內(nèi)都會(huì)有波動(dòng)，在短期內(nèi)很難找出變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)?！　?．在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。（ 　）　　答案：錯(cuò)　　解析：正確的說法應(yīng)當(dāng)是“在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。”　　4．在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯價(jià)。（ ?。　〈鸢福簩?duì)　　解析：見教材?！　?．城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。（ ?。　〈鸢福簩?duì)　　解析：城市規(guī)劃是估價(jià)合法原則中的一部分，房地產(chǎn)估價(jià)必須以估價(jià)對(duì)象合法原則為前提?！　?．投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，小于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。（ ?。　〈鸢福哄e(cuò)　　解析：當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說明值得投資購(gòu)買，反之說明不值得購(gòu)買。正確的說法應(yīng)當(dāng)是“投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件?！薄　?．同一估價(jià)機(jī)構(gòu)、在同一城市、同一估價(jià)目的、同一時(shí)期，對(duì)不同位置、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)格差。（ 　）　　答案：對(duì)　　解析：房地產(chǎn)的客觀價(jià)值或價(jià)格會(huì)因房地產(chǎn)位置、檔次的不同而存在差異。　　8．在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期調(diào)整。（ ?。　〈鸢福哄e(cuò)　　解析：房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)沒必要進(jìn)行交易日期調(diào)整?！　?．實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限（特別是實(shí)際經(jīng)過年數(shù)）來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。（ ?。　〈鸢福簩?duì)　　解析：見教材?！　?0．出租型房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。（ ?。　〈鸢福哄e(cuò)　　解析：前半部分是對(duì)的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額”。1．某塊土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共有20層，且建筑密度為60%，則建筑容積率為（ ?。?。　　A．．12C．20　D．60%答案B　　2．土地取得成本是取得（ ?。┧璧馁M(fèi)用。稅金等?！　．土地使用權(quán)B．土地轉(zhuǎn)讓權(quán)C．土地經(jīng)營(yíng)權(quán)D．開發(fā)土地　答案D　　3．對(duì)于單純?cè)黾尤莘e率的補(bǔ)地價(jià)來說，其補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上可以用下列公式計(jì)算：補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）=[（增加后的容積率原容積率）/（ ?。原容積率下的土地單價(jià)。　　A．建筑面積B．原容積率C．土地總面積D．增加后的容積率答案B　　4．下面對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的為（ ?。??！　．新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目B．用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目C．具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D．用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)　　答案C　　5．房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品的價(jià)格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是（ ?。??！　．都是價(jià)格，用貨幣來表示B．都有波動(dòng)，受供求因素的影響C．都是按質(zhì)論價(jià)D．市場(chǎng)性質(zhì)相同　　答案ABC　　6．中國(guó)大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格都是（ ?。！　．所有權(quán)價(jià)格B．抵押權(quán)價(jià)格C．地役權(quán)價(jià)格D．使用權(quán)價(jià)格答案D　　7．房地產(chǎn)的供給曲線表示（ 　）?！　．房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系B．房地產(chǎn)的出售量與購(gòu)買者能力的關(guān)系C．房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系D．房地產(chǎn)的供給量與購(gòu)買者能力的關(guān)系　　答案C　　8．某高層樓房占用的土地總面積為800㎡，總建筑面積為2000㎡，某人擁有其中120㎡的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為（ 　）㎡．　　A．40 B．45　C．48 D．50答案C　　9．有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/㎡，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/㎡，報(bào)酬率為6%．那么，甲的價(jià)格（ ?。┮业膬r(jià)格?！　．高于B．低于　C．等于D．條件不足，無(wú)法確定答案B　　10．某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來3年收益分別為93萬(wàn)元、100萬(wàn)元、120萬(wàn)元，從第4年到第30年的凈收益會(huì)穩(wěn)定在130萬(wàn)元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則此宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格為（ 　）萬(wàn)元?！　． B．　C．1080　D．852　答案B1．（ 　），建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價(jià)問題有了參考依據(jù)?！　．2003年1月1日B．2004年1月1日C．2004年12月1日D．2003年12月1日答案D　　2．通常情況下，評(píng)估下列房地產(chǎn)適用收益法的有（ ?。！　．寫字樓B．電影院C．教學(xué)樓D．停車場(chǎng)答案ABD　　3．某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元，建筑面積為240㎡．如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地分額為（ 　）。　　A．%B．%C． D．%答案C　　4．某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為lO年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（ ?。?。　　A．%B．50%C．%D．70%答案C　　5．可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是（ 　）。　　A．同處于一個(gè)領(lǐng)域B．同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)C．同處于一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境D．同處于公平競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū) 答案B　　6．同一塊土地，在估價(jià)時(shí)考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會(huì)有不同的價(jià)格。土地的“生熟”程度主要有下列幾種：①未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地，取得該土地后還需要支付征地補(bǔ)償費(fèi)；②已征用補(bǔ)償?shù)醋鳌叭ㄒ黄交蛞陨祥_發(fā)的土地：③已作”三通一平或以上開發(fā)的土地；④取得該土地后需要進(jìn)行拆遷，支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；⑤已作拆遷安置的城市空地。其中正確的是（ 　）?！　．①③④⑤　B．①②④⑤C．①②③⑤　D．①②③④⑤ 答案D　　7．在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對(duì)居民區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格和對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價(jià)格可能產(chǎn)生的變動(dòng)方向，下面描述正確的為（ ?。?。　　A．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值B．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值C．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值　D．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 答案C　　8．房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做（ ?。！　．房地產(chǎn)的供給價(jià)格　B．房地產(chǎn)的需求價(jià)格　C．房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格D．房地產(chǎn)的均衡價(jià)格答案D　　9．某宗2000年末取得土地使用權(quán)的工業(yè)廠房，正常情況下通過出租每年可獲凈收益160萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年末，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ?。?。　　A．．．．　　10．商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于（ ?。！　．周圍環(huán)境狀況安寧程度B．位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸C．交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近D．繁華程度臨街狀況答案D1．用市場(chǎng)法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，需要進(jìn)行（ ?。┬拚??！　．交易過程B．交易情況　C．交易日期D．交易價(jià)格　答案BC　　2．現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有（ 　）。　　A．《國(guó)有土地所有證》B．《國(guó)有土地使用證》C．《集體土地所有證》D．《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》答案BCD　　3．移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。在實(shí)際運(yùn)用中，移動(dòng)平均法有（ 　）和