【文章內(nèi)容簡介】 委托；（3）制定估價作業(yè)方案；（4）搜集估價所需資料；（5）實地查看估價對象：（6）分析估價對象價值；（7）測算估價對象價值；（8）判斷估價對象價值；（9）撰寫估價報告；（10）內(nèi)部審核估價報告；（11）交付估價報告：（12）估價資料歸檔。其中正確的順序選項是（ ?。??！　．（2）（3）（1）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12）　　B．（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12）　　C．（2）（1）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12）　　D．（1）（2）（3）（4）（5）（7）（6）（8）（9）（10）（11）（12）　　7．暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構，能承接的估價業(yè)務有（ 　）。　　A．在建工程抵押估價業(yè)務B．城市房屋拆遷補償估價業(yè)務　　C．該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務D．正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務　　8．二級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構可以從事除（ ?。┮酝獾姆康禺a(chǎn)估價業(yè)務?！　．公司上市、企業(yè)清算B．公司上市、司法鑒定C．司法鑒定、企業(yè)清算D．城鎮(zhèn)房屋拆遷　　9．估價業(yè)務應當以（ ?。┟x統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用?！　．估價師B．估價機構業(yè)務承接人員C．估價機構D．項目負責人　　10．分支機構應當以（ 　）名義承攬估價業(yè)務?！　．承接業(yè)務的房地產(chǎn)估價師B．分支機構負責人C．分支機構D．設立該分支機構的估價機構　　答案：1．B　2．B　3．A　4．B　5．D　6．B　7．C　8．A　9．C　10．D1．房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（ 　）的特性。（2005年試題）　　A．獨一無二和供給有限B．獨一無二和價值量大C．流動性差和價值量大D．不可移動和用途多樣　　答案：b　　解析：當一種資產(chǎn)同時具有獨一無二和價值量大兩個特性，才真正需要專業(yè)估價?！　?．估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構和估價委托人，其中（ 　）是估價主體。　　A．估價報告的使用者B．估價服務的需求者C．估價委托人D．房地產(chǎn)估價師和估價機構　　答案：d　　解析：估價當事人是指與估價活動有直接關系的單位和個人，包括估價人員、估價機構和估價委托人。其中，估價人員和估價機構是估價服務的提供者，是估價主體；估價委托人是估價服務的直接需求者，是估價服務的直接對象。　　3．房地產(chǎn)估價機構的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作（ ?。┠暌陨系姆康禺a(chǎn)估價師?！　．1 B．3C．5D．6答案：b　　4．下列關于估價委托人的表述中錯誤的是（ ?。！　．估價委托人不一定是估價對象權利人或估價報告使用者B．委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是供自己使用C．委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是提供給特定的第三方使用　D．委托人委托估價、獲取估價報告的目的不可能是提供給不特定的第三方使用 答案：d　　解析：委托人委托估價、獲取估價報告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如，受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用?！　?．為城市房屋拆遷補償目的而進行的估價，對于房屋租賃的影響，應（ ?。！　．視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價　B．視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價　C．考慮房屋租賃者的意見D．視其租約租金與市場租金的差異大小而定　　答案：a　　解析：以城市房屋拆遷補償目的而估價，不考慮房屋租賃的影響，應視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價?！　?．下列權利中，不屬于土地使用權的是（ ?。！　．建設用地使用權B．宅基地使用權C．土地承包經(jīng)營權　D．地役權　答案：d　　7．某宗土地面積為2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率3，建筑密度30%．在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行、經(jīng)濟合理的是（ ?。！　．建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡B．建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡C．建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡D．建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡　答案：c　　解析：建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積　　建筑基底總面積=30%2000=600㎡　　容積率=總建筑面積/建筑用地面積　　總建筑面積=32000=6000㎡　　8．某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000㎡的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（ ?。┰?㎡．　　A．100 B．300C．600D．900　　答案：d　　解析：容積率=總建筑面積/建筑用地面積　　建筑用地面積=6000/3=2000　　土地單價=180/2000=（萬元）?！　?．房地產(chǎn)所有權有單獨所有、共有和（ ?。┤N。　　A．建筑物區(qū)分所有權B．建筑物共同共有權C．建筑物按份共有權　D．私有權　　答案：a　　解析：房地產(chǎn)所有權有單獨所有、共有、建筑物區(qū)分所有權三種?！　?0．城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權益中的（ 　）?！　．房地產(chǎn)的各項權利B．受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利C．受到房地產(chǎn)權利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權利D．房地產(chǎn)的額外利益或收益 答案：c1．（ 　）頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，第五十八條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價法律地位，使房地產(chǎn)估價成為國家法定制度?！　．1994年7月5日B．1995年3月22日C．1997年1月9日D．1994年8月12日　答案：a　　2．為了加強房地產(chǎn)估價行業(yè)自律管理，經(jīng)民政部批準，（ 　）成立了“中國房地產(chǎn)估價師學會”這一全國性的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律組織?！　．1994年7月5日B．1995年3月22日C．1994年8月15日D．1994年8月12日　答案：c　　3．（ ?。┲袊康禺a(chǎn)估價師學會更名為“中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會”（中文簡稱為中房學，英文名稱縮寫為CIREA）?！　．1994年7月5日B．2004年7月12日C．1994年8月15日D．1995年3月22日 答案：b　　4．2003年12月1日建設部印發(fā)了《城市房屋拆遷估價指導意見》，文號是（ ?。??！　．建住房[2003]345號B．建住房[2007]18號C．建住房[2006]8號D．建住房[2003]234號　答案：d　　5．房地產(chǎn)權利的種類中，屬于債權的是（ ?。！　．地役權B．建設用地使用權　C．抵押權　D．租賃權　答案：d　　6．與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（ ?。??！　．具有公信力B．估計價格或價值C．實行有償服務　D．承擔法律責任　E．估價作業(yè)日期長　答案：a，c，d　　解析：專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有5點不同：①由專業(yè)人員和專業(yè)機構完成；②是一種專業(yè)意見；③具有公信力；④實行有償服務；⑤承擔法律責任　　7．房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構可以從事（ ?。！　．房地產(chǎn)項目調(diào)查評價B．房地產(chǎn)價值分配業(yè)務C．房地產(chǎn)價值減損評估D．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理　E．機器設備評估 答案：a，b，c，d　　解析：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構除了為各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估，通常還從事下列房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務：價值分配業(yè)務、價值減損評估業(yè)務、相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務、房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務等?！　?．對房地產(chǎn)估價本質(zhì)的認識包括以下（ ?。┑确矫妗！　．房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B．房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價　C．房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證　D．房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)　E．房地產(chǎn)估價既是一門學科又是一門技藝 　答案：b，c，d　　解析：房地產(chǎn)估價的本質(zhì)有5點：房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格、房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價、房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證、房地產(chǎn)估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內(nèi)、房地產(chǎn)估價既是一門科學又是一門藝術。　　9．下列（ ?。┦菍τ诜康禺a(chǎn)估價準確性的正確認識?！　．即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值B．所有的評估價值都會有誤差C．能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差D．判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較　E．由復核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小 　答案：a，b，d　　解析：對估價準確性問題的全面認識包括：①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值；②所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值=真實價值+誤差；③不能用物理量測量的誤差來要求估價的誤差，應允許估價有較大的誤差；④判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將它與真實價值進行比較；⑤即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性，但實際中不輕易直接評判一個評估價值的對與錯和誤差大小，而是通過考察估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結果予以肯定或否定?！　?0．房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由（ ?。?。　　A．房地產(chǎn)具有獨一無二性B．政府部門要求估價C．房地產(chǎn)價值量大　d．房地產(chǎn)市場是地區(qū)性完全市場 　答案：a，c　　解析：一種資產(chǎn)只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。1．某注冊房地產(chǎn)估價師王某擬抵押其位于A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師請該所另兩名注冊房地產(chǎn)估價師對該套住房進行了估價，并出具了估價報告。王某以優(yōu)惠價格取得該報告，并最終取得銀行的抵押貸款。則對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（ ?。〈鸢福赫_　　解析：專業(yè)估價與非專業(yè)估價主要有5點不同：①由專業(yè)人員和專業(yè)機構完成；②是一種專業(yè)意見；③具有公信力；④實行有償服務；⑤承擔法律責任?！　?．房地產(chǎn)估價是提供價值意見，而不是作價格保證。（ ?。〈鸢福赫_　　3．因規(guī)劃修改．污染．工程質(zhì)量缺陷等導致的價值減損評估不屬于房地產(chǎn)評估范疇?！〈鸢福哄e誤　　解析：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè)務（即為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估），通常還從事價值分配業(yè)務、價值減損評估業(yè)務、相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務、房地產(chǎn)咨詢顧問業(yè)務等。　　4．測算是分析的基礎，分析是判斷的基礎?！〈鸢福哄e誤　　5．房地產(chǎn)估價不是房地產(chǎn)估價師的主觀隨意定價，而是房地產(chǎn)估價師模擬大多數(shù)市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)價格的機制和過程以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來。（ ?。?　答案：正確　　6．房地產(chǎn)估價機構依法從事房地產(chǎn)估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。（ ?。〈鸢福赫_　　7．委托人委托估價．獲取估價報告的目的只能是供自己使用，不能提供給第三方使用。（ 　）　答案：錯誤　　解析：委托人委托估價．獲取估價報告的目的可能是供自己使用也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用?！　?．由于委托人不同，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同。（ ?。┐鸢福哄e誤　　解析：由于掌握的有關信息不同，不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同　　9．如果為房地產(chǎn)買賣．抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，可以不考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響。（ ?。〈鸢福哄e誤　　解析：如果為房地產(chǎn)買賣．抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產(chǎn)。10．每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。（ ?。〈鸢福赫_2011年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》沖刺習題1．房地產(chǎn)所有權可分為獨有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權人對建筑物內(nèi)的住宅，商業(yè)，用房等有專有部分享有所有權，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權利。（ V　）　　2．某市2004年經(jīng)濟適用住房的平均價格上漲了5%，其需求量下降4%，則該類經(jīng)濟適用住房的需求富有價格彈性。（ ?。　?．當用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。（ ?。　?．在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權調(diào)換方式且所吊環(huán)的房屋為期房時，由于估價對象狀況為某個時點的狀況，因此估價時點應為未來。（ ?。　?．市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整，交易情況調(diào)整和權益狀況調(diào)整。（ ?。　?．成本法是縣分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。（ ?。　?．就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價值高于重置價格。（ 　）　　8．在求取整體房地產(chǎn)價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。（ ?。　?．資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（ 　）　　10．在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，開發(fā)成本，管理費用，銷售費用，銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時房地產(chǎn)市場狀況來預測的。（ 　）　　11．假設開發(fā)估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏高實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。（ ?。　?2．在基準地價