【文章內容簡介】 將修正方向搞反，分子分母顛倒。 區(qū)域（或個別）因素修正時，漏項。如：土地未作年期修正、比較案例與估價對象的土地等級不同，卻未做修正。 修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個別）因素描述不一致。如：在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正；或情況說明表中無 差異，而計算時卻修正了； 修正幅度過大，單項修正超過 20%。 可比實例價格含義不清，或未指明用途等 計算結果有錯；比如：只考慮了地上部分的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產的價值。 區(qū) 域 因素、個別因素、權益因素搞混 ：樓層 、 朝向、交通條件、 距商業(yè)中心距離、距公交站點距離、周邊景觀 、基礎設施情況 屬區(qū) 域 因素 （如果估價對像與可比實例層數(shù)不同應該調整） 1各項系數(shù)確認無依據(jù) 1未說明求取比準價值的方式 ，或依據(jù)不充分 1調整系數(shù)與文字說明不一致，如文字說較新，成新率為 100%，再比如說完好狀況是基本完好房，但給的成新率是 90% 1可比實例地址不同應說明是否屬同一供需圈 1可比實例交易單價應說明內涵（是按建筑面積還是使用面積） 1辦公用房 中商業(yè)繁華度應為辦公集聚度 市場法總結： （ 1）交易日期描述不清： （ 2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等）； （ 3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）； （ 4）交易房地產狀況描述不清（結構、裝修等）； （ 5）缺少付款方式的說明（一次性、分 期）； （ 6）交易時可比實例的規(guī)模描述不清（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。 （ 1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內； （ 2）用途不相同； （ 3）建筑結構不相同； （ 4）建筑規(guī)模不相當； （ 5）土地等級不同； （ 6）權利性質不相同（主要是土地）； （ 7）交易類型與估價目的不相同； （ 8）可比實例交易成交日期與估價時點不接近：一般情況下，選取的可比實例不能超過一年。 （ 1）樓面地價與單位地價混淆； （ 2）幣種換算錯誤； （ 3）建筑面積、 使用面積、出租面積等混淆。 （ 1）修正項目錯誤（應為 “ 交易情況 ” 、 “ 交易日期 (市場狀況 )” 和 “ 房地產狀況 ” 三項或 “ 交易情況 ” 、 “ 交易日期 (市場狀況 )” 、 “ 區(qū)域因素 ” 和 “ 個別因素 ” 四項 ；或者沒有進行修正，如案例 A 缺少朝向修正，案例 B 缺少景觀修正。 （ 2）修正方向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒 (“ 交易日期 (市場狀況 )” 為分子修正，其他項目為分母修正 )；二是修正項目調增或調減的方向調整錯誤； 對于這一點，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個為基準，靈活處理。 （ 3）可比 實例房地產狀況的修正未采取交易當時的狀況； （ 4）交易日期（市場狀況）修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當時的價格水平； （ 5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運用錯誤； （ 6）房地產狀況修正幅度過大：單項修正超過了 20%，綜合修正超過了 30%。 （ 7）計算可能出現(xiàn)錯誤。 （ 1）交易日期、交易情況接近估價時點的價格計算結果權數(shù)應大，否則存在錯誤。 （ 2）區(qū)域因素、個別因素較差的價格計算結果權數(shù)應小，否則存在錯誤。 收益法： 適用： 收益性房地產 。例如：住宅、 寫字樓、商鋪、 旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房 （用于出租） 、 倉庫（用于出租）、農地等。 不適用： 公益、公用性房地產 （ 行政辦公樓、學校、公園等） 需具備的條件：是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地預測。 應有計算公式 應說明 選 用公式的理由（或收益 公式選用 應 分析 未來 收益變化趨勢 ） 應租金收入及成本費用應選用客觀值 ，并應說明客觀租金、租金面積內涵（如按月還是按年、使用面積還是建筑面積） 應 考慮 租賃 保證金或者押金的利息收入 。 應考慮 空置率 及 收 租 損失 。 應考慮 可出租面積 。 潛在毛收入＝潛在毛租金收入＋押金或租賃保證金利息收入 有效毛租金收入＝潛在毛租金收入－收租損失－空置損失 有效毛收入＝潛在毛收入－收租損失－空置損失＝有效毛租金收入＋押金或租賃保證金利息收入 收租損失：按照潛在毛收入的一定比例來估算，此比例稱為收租損失率。 空置損失：按照潛在毛收入的一定比例來估算，此比例稱為空置損失率。 房產稅＝有效毛收入 12% 營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加（俗稱“兩稅一費”）＝有效毛收入 5． 5% 收益是通過租賃收入計算。如果通過商業(yè)收入計算，則費用計算時要扣除 商 業(yè)利潤。 求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價對象實際收入或某一個案例的收入情況確定）；如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況，按不同的租金標準分別計算。 征收時不考慮租憑、抵押、查封等情況。 要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。 1 采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性。 1 計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；按使用面積計租的，要按使用面積系數(shù)將 建筑面積換算成使用面積后再計算租金。 1 無形收益不應單獨計算，而應當通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)。 1 計算費用時要根據(jù)租約上是否轉嫁了部分費用，來決定是否有漏項或者多項。如：漏管理費等（直接經營型房地產漏扣商業(yè)利潤）；計算費用時多項（如：不能將折舊費、土地攤提費、抵押貸款還本付息額、改擴建費、所得稅等計入） 某些計費基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源； 1 報酬率的選取未說明求取方法和來源； 1 報酬率選取不當（應選取一年 期定期存款利率或一年期國債利率做無風險報酬率，再加上風險補償?shù)龋? 1 收益年限的確定未說明來源（一般是 因為前面缺少權利描述造成的）收益年限確定錯誤，當建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。 耐用年限短于土地剩余年限，按耐用年限計折舊，耐用年限長于剩余年限時，若合同規(guī)定建筑物剩余價值給補償，則按耐用年限計折舊，若不給補償，則按土地年限計折舊 。 1 計算公式錯誤，或計算過程錯誤； 收益法總結 確定年凈收益可能存在的錯誤 （ 1）出租型房地產 1）收入應包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。否則，存在錯誤。 2）扣除項目及出租經營支出項目應符合規(guī)定，不要漏項或多項： ① 出租經營支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤銷費、房地產改擴建費用等，即純收益中包含以上各項。否則，存在錯誤。 如收益還原法中運營費用中不應加入所得稅。 ② 必須扣除正常生產經營費用和其他資產產生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產稅和租賃費用和租賃稅費。否則，存在錯誤。 如收益還原法中運營費用中不為考慮房產稅，是否扣除城鎮(zhèn)土地使用稅。 3）應考慮租賃合同的約定（合同有效期內采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯誤。 4）不采用實際收 益，而應采取客觀收益。否則，存在錯誤。 5）沒有考慮出租率或入住率或滿客率。 6）計算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。 7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。 8）租金標準應為具體數(shù)字，而非一個大約的范圍。 9）未考慮未來收益的變化。 （ 2）自營型房地產 1）扣除項目一定要全面。 ① 經營型凈收益 =商品銷售收入－商品銷售成本－經營費用－商品銷售稅金及附加－管理費用－財務費用－商業(yè)利潤 ② 生產型凈收益 =銷售收入－生產成本－產品銷售費用－產品銷售稅金及附加－管理費用－財務 費用－廠商利潤 2）注意收益的客觀性。 3）扣除設備帶來的收益。 4）考慮扣掉不屬房地產帶來的收益。 5）注意重復計算（企業(yè)自營房