【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 將修正方向搞反，分子分母顛倒。 區(qū)域（或個(gè)別）因素修正時(shí)，漏項(xiàng)。如：土地未作年期修正、比較案例與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，卻未做修正。 修正系數(shù)取值與區(qū)域（或個(gè)別）因素描述不一致。如：在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正；或情況說(shuō)明表中無(wú) 差異，而計(jì)算時(shí)卻修正了； 修正幅度過(guò)大，單項(xiàng)修正超過(guò) 20%。 可比實(shí)例價(jià)格含義不清，或未指明用途等 計(jì)算結(jié)果有錯(cuò)；比如：只考慮了地上部分的價(jià)格，未計(jì)算出地下車(chē)庫(kù)的價(jià)格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價(jià)值。 區(qū) 域 因素、個(gè)別因素、權(quán)益因素搞混 ：樓層 、 朝向、交通條件、 距商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、周邊景觀 、基礎(chǔ)設(shè)施情況 屬區(qū) 域 因素 （如果估價(jià)對(duì)像與可比實(shí)例層數(shù)不同應(yīng)該調(diào)整） 1各項(xiàng)系數(shù)確認(rèn)無(wú)依據(jù) 1未說(shuō)明求取比準(zhǔn)價(jià)值的方式 ，或依據(jù)不充分 1調(diào)整系數(shù)與文字說(shuō)明不一致，如文字說(shuō)較新，成新率為 100%，再比如說(shuō)完好狀況是基本完好房，但給的成新率是 90% 1可比實(shí)例地址不同應(yīng)說(shuō)明是否屬同一供需圈 1可比實(shí)例交易單價(jià)應(yīng)說(shuō)明內(nèi)涵（是按建筑面積還是使用面積） 1辦公用房 中商業(yè)繁華度應(yīng)為辦公集聚度 市場(chǎng)法總結(jié)： （ 1）交易日期描述不清： （ 2）交易情況描述不清（買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）； （ 3）交易的價(jià)格描述不清（單價(jià)、總價(jià)、交易規(guī)模、幣種、單位）； （ 4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（結(jié)構(gòu)、裝修等）； （ 5）缺少付款方式的說(shuō)明（一次性、分 期）； （ 6）交易時(shí)可比實(shí)例的規(guī)模描述不清（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。 （ 1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)； （ 2）用途不相同； （ 3）建筑結(jié)構(gòu)不相同； （ 4）建筑規(guī)模不相當(dāng)； （ 5）土地等級(jí)不同； （ 6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）； （ 7）交易類(lèi)型與估價(jià)目的不相同； （ 8）可比實(shí)例交易成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不接近：一般情況下，選取的可比實(shí)例不能超過(guò)一年。 （ 1）樓面地價(jià)與單位地價(jià)混淆； （ 2）幣種換算錯(cuò)誤； （ 3）建筑面積、 使用面積、出租面積等混淆。 （ 1）修正項(xiàng)目錯(cuò)誤（應(yīng)為 “ 交易情況 ” 、 “ 交易日期 (市場(chǎng)狀況 )” 和 “ 房地產(chǎn)狀況 ” 三項(xiàng)或 “ 交易情況 ” 、 “ 交易日期 (市場(chǎng)狀況 )” 、 “ 區(qū)域因素 ” 和 “ 個(gè)別因素 ” 四項(xiàng) ；或者沒(méi)有進(jìn)行修正，如案例 A 缺少朝向修正，案例 B 缺少景觀修正。 （ 2）修正方向錯(cuò)誤。一是修正項(xiàng)目的分子、分母顛倒 (“ 交易日期 (市場(chǎng)狀況 )” 為分子修正，其他項(xiàng)目為分母修正 )；二是修正項(xiàng)目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯(cuò)誤； 對(duì)于這一點(diǎn)，考生需要根據(jù)具體情況區(qū)分以哪個(gè)為基準(zhǔn)，靈活處理。 （ 3）可比 實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時(shí)的狀況； （ 4）交易日期（市場(chǎng)狀況）修正時(shí)，修正基數(shù)沒(méi)有采取交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格水平； （ 5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用錯(cuò)誤； （ 6）房地產(chǎn)狀況修正幅度過(guò)大：?jiǎn)雾?xiàng)修正超過(guò)了 20%，綜合修正超過(guò)了 30%。 （ 7）計(jì)算可能出現(xiàn)錯(cuò)誤。 （ 1）交易日期、交易情況接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯(cuò)誤。 （ 2）區(qū)域因素、個(gè)別因素較差的價(jià)格計(jì)算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯(cuò)誤。 收益法： 適用： 收益性房地產(chǎn) 。例如：住宅、 寫(xiě)字樓、商鋪、 旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房 （用于出租） 、 倉(cāng)庫(kù)（用于出租）、農(nóng)地等。 不適用： 公益、公用性房地產(chǎn) （ 行政辦公樓、學(xué)校、公園等） 需具備的條件：是房地產(chǎn)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)。 應(yīng)有計(jì)算公式 應(yīng)說(shuō)明 選 用公式的理由（或收益 公式選用 應(yīng) 分析 未來(lái) 收益變化趨勢(shì) ） 應(yīng)租金收入及成本費(fèi)用應(yīng)選用客觀值 ，并應(yīng)說(shuō)明客觀租金、租金面積內(nèi)涵（如按月還是按年、使用面積還是建筑面積） 應(yīng) 考慮 租賃 保證金或者押金的利息收入 。 應(yīng)考慮 空置率 及 收 租 損失 。 應(yīng)考慮 可出租面積 。 潛在毛收入＝潛在毛租金收入＋押金或租賃保證金利息收入 有效毛租金收入＝潛在毛租金收入－收租損失－空置損失 有效毛收入＝潛在毛收入－收租損失－空置損失＝有效毛租金收入＋押金或租賃保證金利息收入 收租損失：按照潛在毛收入的一定比例來(lái)估算，此比例稱(chēng)為收租損失率。 空置損失：按照潛在毛收入的一定比例來(lái)估算，此比例稱(chēng)為空置損失率。 房產(chǎn)稅＝有效毛收入 12% 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（俗稱(chēng)“兩稅一費(fèi)”）＝有效毛收入 5． 5% 收益是通過(guò)租賃收入計(jì)算。如果通過(guò)商業(yè)收入計(jì)算，則費(fèi)用計(jì)算時(shí)要扣除 商 業(yè)利潤(rùn)。 求有效毛收入時(shí)，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際收入或某一個(gè)案例的收入情況確定）；如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。 征收時(shí)不考慮租憑、抵押、查封等情況。 要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。 1 采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。 1 計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將 建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。 1 無(wú)形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)選取較低的報(bào)酬率來(lái)體現(xiàn)。 1 計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)租約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來(lái)決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)。如：漏管理費(fèi)等（直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)）；計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)（如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入） 某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說(shuō)明基數(shù)數(shù)值的來(lái)源； 1 報(bào)酬率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源； 1 報(bào)酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年 期定期存款利率或一年期國(guó)債利率做無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)龋? 1 收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源（一般是 因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。 耐用年限短于土地剩余年限，按耐用年限計(jì)折舊，耐用年限長(zhǎng)于剩余年限時(shí)，若合同規(guī)定建筑物剩余價(jià)值給補(bǔ)償，則按耐用年限計(jì)折舊，若不給補(bǔ)償，則按土地年限計(jì)折舊 。 1 計(jì)算公式錯(cuò)誤，或計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤； 收益法總結(jié) 確定年凈收益可能存在的錯(cuò)誤 （ 1）出租型房地產(chǎn) 1）收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。否則，存在錯(cuò)誤。 2）扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營(yíng)支出項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)： ① 出租經(jīng)營(yíng)支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)備N(xiāo)費(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。否則，存在錯(cuò)誤。 如收益還原法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)加入所得稅。 ② 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用和租賃稅費(fèi)。否則，存在錯(cuò)誤。 如收益還原法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不為考慮房產(chǎn)稅，是否扣除城鎮(zhèn)土地使用稅。 3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯(cuò)誤。 4）不采用實(shí)際收 益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯(cuò)誤。 5）沒(méi)有考慮出租率或入住率或滿客率。 6）計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤。 7）收益中沒(méi)有包括有形收益、無(wú)形收益。 8）租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個(gè)大約的范圍。 9）未考慮未來(lái)收益的變化。 （ 2）自營(yíng)型房地產(chǎn) 1）扣除項(xiàng)目一定要全面。 ① 經(jīng)營(yíng)型凈收益 =商品銷(xiāo)售收入－商品銷(xiāo)售成本－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－商品銷(xiāo)售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－商業(yè)利潤(rùn) ② 生產(chǎn)型凈收益 =銷(xiāo)售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用－產(chǎn)品銷(xiāo)售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù) 費(fèi)用－廠商利潤(rùn) 2）注意收益的客觀性。 3）扣除設(shè)備帶來(lái)的收益。 4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。 5）注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營(yíng)房