【文章內(nèi)容簡介】 年 A、 40 B、 43 C、 47 D、 50 下列關于農(nóng)地征收費用的表述中不正確的是（） A、青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B、征地管 理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C、新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D、地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定 2某房地產(chǎn)的報酬率為 8%，受益期限為 30 年的價格為 4000元 / m2。若報酬率為 6%，受益期限為 50年，則該房地產(chǎn)價格為（）元 / m2 A、 3000 B、 4500 C、 5200 D、 5600 2某宗房地產(chǎn)的受益期限為 40年，通過預測未來 3年的年凈收益分別為 15萬元、 18萬元、 23萬元，以后穩(wěn)定在每年 25 萬元知道收益期限結束，該類房地產(chǎn)的報酬率 為 8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元 A、 280 B、 285 C、 290 D、 295 2某寫字樓年出租凈收益為 300萬元，預計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的 ，該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。 A、 4580 B、 5580 C、 6580 D、 7580 2某商場建成于 2000年 10月，收益期限從 2000年 10月到 2040年 10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為 120萬元，年平均空置率 20%，年運營費用 50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為 5%，風險報酬率為安全利率的 60%，則該商場在 2020年 10月的價值最接近于（）萬元。 A、 536 B、 549 C、 557 D、 816 2某在建工程土地使用權年限 40 年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為 15000 m2，年景收益率為 480 萬元，自開工到建成的開發(fā)期為 3 年，估計該項目至建成還需，一直報酬率為 8%，折現(xiàn)率為 12%，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元 A、 B、 C、 D、 2實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（） A、過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法 B、過去數(shù)據(jù)加權算術平均法 C、未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法 D、未來數(shù)據(jù)加權算術平均法 2在采用假設開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是（） A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費 C、銷售費用和銷售稅費 D、開發(fā)成本和管理費用 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 27 頁 2某類房地產(chǎn) 2001年初至 2020年初的價格分別為 2300元 / m2， 2450元 / m2， 2650元 / m2，2830元 / m2和 3000 元 / m2，其增減量的權重分別為 、 、 ，按平均增減量趨勢法估計，以 2001年初為預測基期，則該類房地產(chǎn)與 2020年初的價格最接近于（）元 / m2 A、 3100 B、 3195 C、 3285 D、 3300 2當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（）預測房地產(chǎn)的未來價格。 A、數(shù)學曲線擬合法 B、平均增減量法 C、平均發(fā)展速度法 D、移動平均法 某城市 2000年 和 2020年普通商品房的平均價格分別是 3500元 / m2和 4800元 / m2，采用平均發(fā)展速度法預測 2020年的價格最接近于（）元 / m2 A、 4800 B、 5124 C、 5800 D、 7124 3下列關于路線價法的表述中，不正確的是（） A、路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)于市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理 B、路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價 C、運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D、路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準 臨街用地求其平均價格。 3一直臨街矩形地塊甲的總價為 36萬元，臨街寬度為 20英尺，臨街深度為 75 英尺。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為 30 英尺，臨街深度為 125 英尺。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為（）萬元。 A、 B、 C、 D、 3某大廈總建筑面積 1000 m2，房地總價值 6000 萬元，其中，土地總價值 2500 萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為 180萬元，建筑面積為 240 m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（） A、 % B、 % C、 % D、 % 3影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括（） A、大氣環(huán)境 B、聲覺環(huán)境 C、衛(wèi)生環(huán)境 D、治安環(huán)境 3在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中， “ 城市化 ” 屬于（） A、社會因素 B、環(huán)境因素 C、人口因素 D、行政因素 二 . 多項選擇題（共 15題，每題 2分，每題的被選答案中有兩個或者兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得 2分；錯選或者多選的，不得分，少選且選擇正確的每個選項得 ） 保值增殖特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。 A. 裝飾裝修改造 C. 需求增加導致稀缺性增加 D. 改進物業(yè)管理 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 27 頁 ，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（ ） 等。 ，包括建筑物尚未建成的土地 B. “ 干凈 ” 的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產(chǎn) D. 未來狀況下的房地產(chǎn) 3. 如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為（ ） 4. 房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（） . C. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本 D. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平 5. 根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關法律，法規(guī)規(guī)定不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有（ ） . 鎮(zhèn)企業(yè)用房 ，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括（ ）等。 ( ) 等。 ，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。 油站 9 功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。 C. 建筑設計的缺陷 （ ）。 . A. 已經(jīng)獲得凈收益的大小 B. 未來獲得凈收益的風險 C. 未來獲得凈收益的大小 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 27 頁 ，運用架設開發(fā)法估價結果的可能性，關鍵取決 于（） ，判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（ ）等。 B. 收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整 ，總建筑面積為 600㎡ ，每層建 筑面積相等，房地總價為 600萬元，土地價值 480萬元，其中一層是二層的 ，二層是三層的 ，則關于土地份額的計算，以下正確地為（ ） . ，二層占有的土地份額為 % ，二層占有的土地份額為 % ，二層占有的土地份額為 % D. 按房地價值分攤，一層占有的土地份額為 % ，一層占有的土地份額為 % ，正確的是（ ）。 ，引起房 地產(chǎn)價格變動的 方向和 程度是不盡相同的 時間無關 C. 理論上，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成 負相關 D. 房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化 ：本幣匯率上升會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導致房地產(chǎn)價格下降 15. 房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇是由（ ）綜合決定的。 . B. 估價方法適用的對象和條件 C. 估價人員的技術水平 集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量 三。判斷題（共 15題，每題 1分，請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑 其相應的符號，用 ?表示正確，用 ?表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣一分 ，本體最多扣到零分） ，自有 和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權人對建筑物內(nèi)的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 27 頁 住宅，商業(yè)，用房等有專有部分享有所有權，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權利。（ ） 2020年經(jīng)濟適用住房的平均價格上漲了 5% ,其需求量下降 4% ,則該類經(jīng)濟適用住房的需求富有價格彈性。（） 值大大高于用市場法或 收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。（） ，當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權調(diào)換方式且所吊環(huán)的房屋為期房時，由于估價對象狀況為某個時點的狀況，因此估價時點應為未來。（） ，交易情況調(diào)整和權益狀況調(diào)整。（） 是縣分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。（） ，一般情況下，重建價值高于重置價格。（） 取整體房地產(chǎn)價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。 （） ，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除 一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（） ，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，開發(fā)成本，管理費用，銷售費用，銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時房地產(chǎn)市場狀況來預測的。（） 11 .假設開發(fā)估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由 于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏高實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。 () ，是將基準地價在估價時點時的值調(diào)整為其基準日期時的值（） 8 米，劃分為三個等分，從接到方向算起，各等分單獨深度價格修正率分別為 50% 30% 20% 。則臨街 12米的矩形土地的平均深度價格修正率為 120% 。（ ） ，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的巨隊水平降低。（） ： 封面，目錄，致委托人函，估價結果報告，估價技術報告和附件。（） 四 .計算題（共 2 題，每題 10 分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式 。僅有計算公式而無計算過程的 ,不得分 .計算結果保留小數(shù)點后兩位 .請在答題紙上作答） ,于 2020年 10月 1日帶抵押債務轉(zhuǎn)讓 .已知該在建工程占地面積 10000㎡ .土地使用年限為 2020年 10月 1日 2043年 9月 30 日 ,規(guī)劃容積率為 ,建筑面 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 27 頁 積為 2萬㎡ 。520層規(guī)劃為寫字樓 ,建筑面積為 3萬㎡ .項目總開發(fā)成本為 3000元 /㎡ ,管理費用為開發(fā)成本的 5%項目建成后 ,商業(yè)用于經(jīng)營 .寫字樓全部出售 .經(jīng)調(diào)查 ,有關數(shù)據(jù)如下 。 （ 1）項目 2020年 6月動工， 2020年 10月 1日已完成了 30%的工程量，實際資金投入