【文章內容簡介】 年 A、 40 B、 43 C、 47 D、 50 下列關于農地征收費用的表述中不正確的是（） A、青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B、征地管 理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C、新菜地開發(fā)建設基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D、地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定 2某房地產的報酬率為 8%，受益期限為 30 年的價格為 4000元 / m2。若報酬率為 6%，受益期限為 50年，則該房地產價格為（）元 / m2 A、 3000 B、 4500 C、 5200 D、 5600 2某宗房地產的受益期限為 40年，通過預測未來 3年的年凈收益分別為 15萬元、 18萬元、 23萬元，以后穩(wěn)定在每年 25 萬元知道收益期限結束，該類房地產的報酬率 為 8%，則該宗房地產的收益價格最接近于（）萬元 A、 280 B、 285 C、 290 D、 295 2某寫字樓年出租凈收益為 300萬元，預計未來三年內仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的 ，該類房地產的報酬率為 10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。 A、 4580 B、 5580 C、 6580 D、 7580 2某商場建成于 2000年 10月，收益期限從 2000年 10月到 2040年 10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為 120萬元，年平均空置率 20%，年運營費用 50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為 5%，風險報酬率為安全利率的 60%，則該商場在 2020年 10月的價值最接近于（）萬元。 A、 536 B、 549 C、 557 D、 816 2某在建工程土地使用權年限 40 年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為 15000 m2，年景收益率為 480 萬元，自開工到建成的開發(fā)期為 3 年，估計該項目至建成還需，一直報酬率為 8%，折現(xiàn)率為 12%，該項目開發(fā)完成后的房地產現(xiàn)值為（）萬元 A、 B、 C、 D、 2實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（） A、過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法 B、過去數(shù)據(jù)加權算術平均法 C、未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法 D、未來數(shù)據(jù)加權算術平均法 2在采用假設開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是（） A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產的價值 B、投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費 C、銷售費用和銷售稅費 D、開發(fā)成本和管理費用 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 27 頁 2某類房地產 2001年初至 2020年初的價格分別為 2300元 / m2， 2450元 / m2， 2650元 / m2，2830元 / m2和 3000 元 / m2，其增減量的權重分別為 、 、 ，按平均增減量趨勢法估計，以 2001年初為預測基期，則該類房地產與 2020年初的價格最接近于（）元 / m2 A、 3100 B、 3195 C、 3285 D、 3300 2當房地產價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（）預測房地產的未來價格。 A、數(shù)學曲線擬合法 B、平均增減量法 C、平均發(fā)展速度法 D、移動平均法 某城市 2000年 和 2020年普通商品房的平均價格分別是 3500元 / m2和 4800元 / m2，采用平均發(fā)展速度法預測 2020年的價格最接近于（）元 / m2 A、 4800 B、 5124 C、 5800 D、 7124 3下列關于路線價法的表述中，不正確的是（） A、路線價法實質是一種市場法，其理論依據(jù)于市場法相同，是房地產價格形成的替代原理 B、路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價 C、運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊 D、路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準 臨街用地求其平均價格。 3一直臨街矩形地塊甲的總價為 36萬元，臨街寬度為 20英尺，臨街深度為 75 英尺?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為 30 英尺，臨街深度為 125 英尺。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為（）萬元。 A、 B、 C、 D、 3某大廈總建筑面積 1000 m2，房地總價值 6000 萬元，其中，土地總價值 2500 萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為 180萬元，建筑面積為 240 m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（） A、 % B、 % C、 % D、 % 3影響房地產價格的環(huán)境因素不包括（） A、大氣環(huán)境 B、聲覺環(huán)境 C、衛(wèi)生環(huán)境 D、治安環(huán)境 3在影響房地產價格的各種因素中， “ 城市化 ” 屬于（） A、社會因素 B、環(huán)境因素 C、人口因素 D、行政因素 二 . 多項選擇題（共 15題，每題 2分，每題的被選答案中有兩個或者兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得 2分；錯選或者多選的，不得分，少選且選擇正確的每個選項得 ） 保值增殖特性，真正的房地產自然增值是由于（ ）引起的。 A. 裝飾裝修改造 C. 需求增加導致稀缺性增加 D. 改進物業(yè)管理 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 27 頁 ，現(xiàn)實中的房地產估價對象包括（ ） 等。 ，包括建筑物尚未建成的土地 B. “ 干凈 ” 的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產 D. 未來狀況下的房地產 3. 如果某類房地產需求富有價格彈性，則該類房地產的需求價格彈性系數(shù)有可能為（ ） 4. 房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（） . C. 該種房地產的開發(fā)成本 D. 該種房地產的開發(fā)技術水平 5. 根據(jù)房地產估價的合法原則，目前我國有關法律，法規(guī)規(guī)定不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產有（ ） . 鎮(zhèn)企業(yè)用房 ，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括（ ）等。 ( ) 等。 ，這類房地產主要包括（ ）等。 油站 9 功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。 C. 建筑設計的缺陷 （ ）。 . A. 已經(jīng)獲得凈收益的大小 B. 未來獲得凈收益的風險 C. 未來獲得凈收益的大小 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 27 頁 ，運用架設開發(fā)法估價結果的可能性，關鍵取決 于（） ，判斷房地產的未來價格外，還可用于（ ）等。 B. 收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調整 ，總建筑面積為 600㎡ ，每層建 筑面積相等，房地總價為 600萬元，土地價值 480萬元，其中一層是二層的 ，二層是三層的 ，則關于土地份額的計算，以下正確地為（ ） . ，二層占有的土地份額為 % ，二層占有的土地份額為 % ，二層占有的土地份額為 % D. 按房地價值分攤，一層占有的土地份額為 % ，一層占有的土地份額為 % ，正確的是（ ）。 ，引起房 地產價格變動的 方向和 程度是不盡相同的 時間無關 C. 理論上，房地產價格與房地產價格利率因素成 負相關 D. 房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化 ：本幣匯率上升會導致房地產價格上漲；相反，則導致房地產價格下降 15. 房地產估價中，估價方法的選擇是由（ ）綜合決定的。 . B. 估價方法適用的對象和條件 C. 估價人員的技術水平 集到的資料的數(shù)量和質量 三。判斷題（共 15題，每題 1分，請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑 其相應的符號，用 ?表示正確，用 ?表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣一分 ，本體最多扣到零分） ，自有 和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權人對建筑物內的 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 27 頁 住宅，商業(yè)，用房等有專有部分享有所有權，對走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權利。（ ） 2020年經(jīng)濟適用住房的平均價格上漲了 5% ,其需求量下降 4% ,則該類經(jīng)濟適用住房的需求富有價格彈性。（） 值大大高于用市場法或 收益法求得的價值時，說明房地產市場不景氣。（） ，當拆遷補償實行房屋產權調換方式且所吊環(huán)的房屋為期房時，由于估價對象狀況為某個時點的狀況，因此估價時點應為未來。（） ，交易情況調整和權益狀況調整。（） 是縣分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。（） ，一般情況下，重建價值高于重置價格。（） 取整體房地產價值時，期末轉售收益是指在房地產持有期末轉售房地產并扣減抵押貸款余額之后的收益。 （） ，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除 一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（） ，對開發(fā)完成后的房地產價值，開發(fā)成本，管理費用，銷售費用，銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時房地產市場狀況來預測的。（） 11 .假設開發(fā)估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由 于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏高實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。 () ，是將基準地價在估價時點時的值調整為其基準日期時的值（） 8 米，劃分為三個等分，從接到方向算起，各等分單獨深度價格修正率分別為 50% 30% 20% 。則臨街 12米的矩形土地的平均深度價格修正率為 120% 。（ ） ，并不意味著造成房地產價格的巨隊水平降低。（） ： 封面，目錄，致委托人函，估價結果報告，估價技術報告和附件。（） 四 .計算題（共 2 題，每題 10 分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式 。僅有計算公式而無計算過程的 ,不得分 .計算結果保留小數(shù)點后兩位 .請在答題紙上作答） ,于 2020年 10月 1日帶抵押債務轉讓 .已知該在建工程占地面積 10000㎡ .土地使用年限為 2020年 10月 1日 2043年 9月 30 日 ,規(guī)劃容積率為 ,建筑面 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 27 頁 積為 2萬㎡ 。520層規(guī)劃為寫字樓 ,建筑面積為 3萬㎡ .項目總開發(fā)成本為 3000元 /㎡ ,管理費用為開發(fā)成本的 5%項目建成后 ,商業(yè)用于經(jīng)營 .寫字樓全部出售 .經(jīng)調查 ,有關數(shù)據(jù)如下 。 （ 1）項目 2020年 6月動工， 2020年 10月 1日已完成了 30%的工程量，實際資金投入