【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年 A、 40 B、 43 C、 47 D、 50 下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（） A、青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 B、征地管 理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 C、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定 D、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定 2某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 8%，受益期限為 30 年的價(jià)格為 4000元 / m2。若報(bào)酬率為 6%，受益期限為 50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為（）元 / m2 A、 3000 B、 4500 C、 5200 D、 5600 2某宗房地產(chǎn)的受益期限為 40年，通過預(yù)測(cè)未來 3年的年凈收益分別為 15萬元、 18萬元、 23萬元，以后穩(wěn)定在每年 25 萬元知道收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率 為 8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元 A、 280 B、 285 C、 290 D、 295 2某寫字樓年出租凈收益為 300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的 ，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬元。 A、 4580 B、 5580 C、 6580 D、 7580 2某商場(chǎng)建成于 2000年 10月，收益期限從 2000年 10月到 2040年 10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為 120萬元，年平均空置率 20%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的 60%，則該商場(chǎng)在 2020年 10月的價(jià)值最接近于（）萬元。 A、 536 B、 549 C、 557 D、 816 2某在建工程土地使用權(quán)年限 40 年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為 15000 m2，年景收益率為 480 萬元，自開工到建成的開發(fā)期為 3 年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需，一直報(bào)酬率為 8%，折現(xiàn)率為 12%，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元 A、 B、 C、 D、 2實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（） A、過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 B、過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C、未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法 D、未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 2在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（） A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B、投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) C、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi) D、開發(fā)成本和管理費(fèi)用 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 10 頁 共 27 頁 2某類房地產(chǎn) 2001年初至 2020年初的價(jià)格分別為 2300元 / m2， 2450元 / m2， 2650元 / m2，2830元 / m2和 3000 元 / m2，其增減量的權(quán)重分別為 、 、 ，按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以 2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類房地產(chǎn)與 2020年初的價(jià)格最接近于（）元 / m2 A、 3100 B、 3195 C、 3285 D、 3300 2當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來價(jià)格。 A、數(shù)學(xué)曲線擬合法 B、平均增減量法 C、平均發(fā)展速度法 D、移動(dòng)平均法 某城市 2000年 和 2020年普通商品房的平均價(jià)格分別是 3500元 / m2和 4800元 / m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè) 2020年的價(jià)格最接近于（）元 / m2 A、 4800 B、 5124 C、 5800 D、 7124 3下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（） A、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)于市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理 B、路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià) C、運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊 D、路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn) 臨街用地求其平均價(jià)格。 3一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為 36萬元，臨街寬度為 20英尺，臨街深度為 75 英尺。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為 30 英尺，臨街深度為 125 英尺。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（）萬元。 A、 B、 C、 D、 3某大廈總建筑面積 1000 m2，房地總價(jià)值 6000 萬元，其中，土地總價(jià)值 2500 萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為 180萬元，建筑面積為 240 m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（） A、 % B、 % C、 % D、 % 3影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（） A、大氣環(huán)境 B、聲覺環(huán)境 C、衛(wèi)生環(huán)境 D、治安環(huán)境 3在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中， “ 城市化 ” 屬于（） A、社會(huì)因素 B、環(huán)境因素 C、人口因素 D、行政因素 二 . 多項(xiàng)選擇題（共 15題，每題 2分，每題的被選答案中有兩個(gè)或者兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得 2分；錯(cuò)選或者多選的，不得分，少選且選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得 ） 保值增殖特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。 A. 裝飾裝修改造 C. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 D. 改進(jìn)物業(yè)管理 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 27 頁 ，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括（ ） 等。 ，包括建筑物尚未建成的土地 B. “ 干凈 ” 的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) D. 未來狀況下的房地產(chǎn) 3. 如果某類房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為（ ） 4. 房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（） . C. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本 D. 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平 5. 根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律，法規(guī)規(guī)定不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有（ ） . 鎮(zhèn)企業(yè)用房 ，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）等。 ( ) 等。 ，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。 油站 9 功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。 C. 建筑設(shè)計(jì)的缺陷 （ ）。 . A. 已經(jīng)獲得凈收益的大小 B. 未來獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn) C. 未來獲得凈收益的大小 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 12 頁 共 27 頁 ，運(yùn)用架設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決 于（） ，判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于（ ）等。 B. 收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整 ，總建筑面積為 600㎡ ，每層建 筑面積相等，房地總價(jià)為 600萬元，土地價(jià)值 480萬元，其中一層是二層的 ，二層是三層的 ，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確地為（ ） . ，二層占有的土地份額為 % ，二層占有的土地份額為 % ，二層占有的土地份額為 % D. 按房地價(jià)值分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~為 % ，一層占有的土地份額為 % ，正確的是（ ）。 ，引起房 地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的 方向和 程度是不盡相同的 時(shí)間無關(guān) C. 理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成 負(fù)相關(guān) D. 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化 ：本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降 15. 房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇是由（ ）綜合決定的。 . B. 估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件 C. 估價(jià)人員的技術(shù)水平 集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量 三。判斷題（共 15題，每題 1分，請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑 其相應(yīng)的符號(hào)，用 ?表示正確，用 ?表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣一分 ，本體最多扣到零分） ，自有 和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁 共 27 頁 住宅，商業(yè)，用房等有專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊，樓梯，外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。（ ） 2020年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格上漲了 5% ,其需求量下降 4% ,則該類經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價(jià)格彈性。（） 值大大高于用市場(chǎng)法或 收益法求得的價(jià)值時(shí)，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。（） ，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所吊環(huán)的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來。（） ，交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。（） 是縣分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)作業(yè)日期的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（） ，一般情況下，重建價(jià)值高于重置價(jià)格。（） 取整體房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。 （） ，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來除 一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。（） ，對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，開發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來預(yù)測(cè)的。（） 11 .假設(shè)開發(fā)估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由 于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏高實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。 () ，是將基準(zhǔn)地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)的值（） 8 米，劃分為三個(gè)等分，從接到方向算起，各等分單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為 50% 30% 20% 。則臨街 12米的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為 120% 。（ ） ，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的巨隊(duì)水平降低。（） ： 封面，目錄，致委托人函，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。（） 四 .計(jì)算題（共 2 題，每題 10 分。要求列出算式，計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式 。僅有計(jì)算公式而無計(jì)算過程的 ,不得分 .計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位 .請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答） ,于 2020年 10月 1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓 .已知該在建工程占地面積 10000㎡ .土地使用年限為 2020年 10月 1日 2043年 9月 30 日 ,規(guī)劃容積率為 ,建筑面 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 27 頁 積為 2萬㎡ 。520層規(guī)劃為寫字樓 ,建筑面積為 3萬㎡ .項(xiàng)目總開發(fā)成本為 3000元 /㎡ ,管理費(fèi)用為開發(fā)成本的 5%項(xiàng)目建成后 ,商業(yè)用于經(jīng)營(yíng) .寫字樓全部出售 .經(jīng)調(diào)查 ,有關(guān)數(shù)據(jù)如下 。 （ 1）項(xiàng)目 2020年 6月動(dòng)工， 2020年 10月 1日已完成了 30%的工程量，實(shí)際資金投入