【導(dǎo)讀】B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.抵銷通貨膨脹的影響D.A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大C.甲.乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同D.9．承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。10．在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。11．下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是（）萬m2。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是（）萬。18．某購房者向銀行申請(qǐng)了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為%，期限為10年，購房者月還款額的增長(zhǎng)率為%，則購房者的首次還款額是（）元。供，貸款年利率為6%，按季計(jì)息。動(dòng)負(fù)債總額為1500萬元。31．甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來看，

　　

【正文】 成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 采用的公式 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 續(xù)建開發(fā)成本 管理費(fèi)用 投資利息 銷售稅費(fèi) 估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算 運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。 市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì) 象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2． 1采用的公式 交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況 修正 調(diào)整 調(diào)整 估價(jià)對(duì)象 = 可比實(shí)例 100 （ ） 100 比準(zhǔn)價(jià)格 成交價(jià)格 （ ） 100 （ ） 2． 2所選可比實(shí)例 （見表一） 可比實(shí)例情況表 表一 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象 A B C 估價(jià)對(duì)象 比較項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 XX苑 XX樓 XX園 XX園 項(xiàng)目坐落 XX新村 XX號(hào) XX路 XX號(hào) XX道 XX號(hào) XX大道 XX號(hào) 土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓 土地等級(jí) 住宅 IV級(jí) 住宅 III級(jí) 住宅 III級(jí) 住宅 IV級(jí) 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 成新狀況 十成新 十成新 十成新 交易情況 正常 正常 正常 交易日期 成交價(jià)格 3100 3100 2960 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 27 頁 2． 3交易情況修正 可比實(shí)例 A、 B 、 C均屬正常交易，交易情況無需正，交易情況修正系數(shù)均為 100/100。 2． 4交易日期調(diào)整 近期 市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例 A、 B 、 C 均屬近期交易，交易日期無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為 100/100。 2． 5房地產(chǎn)狀況調(diào)整 因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。 2． 5． 1區(qū)域因素調(diào)整 根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例 A、 B 、 C 的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象 。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例 A、 B 、 C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為： 100/10100/10 100/103（具體比較情誤解見表二）。 2． 5． 2個(gè)別因素調(diào)整 根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例 A、 B 、 C 的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例 C 的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例 A、 B 、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為 100/10 100/10 100/97（具體比較情況見表二）。 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象 A B C 估價(jià)對(duì)象 房地產(chǎn)狀況 區(qū)域因素 商服繁華程度 20 21 20 20 交通條件 21 21 23 20 環(huán)境景觀 10 10 10 10 公共服務(wù)配套 10 10 10 10 發(fā)展規(guī)劃 10 10 10 10 基礎(chǔ)設(shè)施 10 10 10 10 文件娛樂 10 10 10 10 街道條件 10 10 10 10 合計(jì) 101 102 103 100 土地利用程度 20 20 20 20 臨路狀況 20 20 20 20 設(shè)施設(shè)備 10 10 10 10 裝修狀況 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑結(jié)構(gòu) 10 10 10 10 樓棟朝向 10 10 10 10 面積大小、形狀 10 10 8 10 合計(jì) 102 102 97 100 2． 6比較修正計(jì)算 市場(chǎng)法修正計(jì)算表 表三 可比實(shí)例 成交價(jià)格 （元 /平米） 交易情況 修正 交易日期 調(diào)整 區(qū)域因素 調(diào)整 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 27 頁 個(gè)別因素 調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格 （元 /平米） A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963 從測(cè)算結(jié)果來看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果： （ 3009+2980+2963） /3=2984（元 /m2） 估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為 ,其中地下建筑面積 7979m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷售，可銷售建筑面積為 ： 298439820. 80= 估價(jià)對(duì)象共 4棟，其中編號(hào)第 28棟總建筑面積為 (含地下建筑面積 ,第 22 23 棟總建筑面積 (含地下建筑面積 )。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，第 28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆注工程，第 2 2 23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。 根據(jù) 市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布 市建筑安裝工程二 00五年一季度造成價(jià)指數(shù)的通知》（ 建價(jià)字 [2020]10號(hào)，鋼混高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為 /m2, 本次評(píng)估取 900元 /m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長(zhǎng)率加值為 80 元 /m2，一般水電安裝增加值為 30 元 /m2消防設(shè)備及安裝增加值為 10元 /m2，電梯及安裝增加值為 50 元 /m2，則續(xù)建工程成本為： (+30+10+50)+(900+80+30+10+50)= 根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取 30元 /m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為 , 則室外道路管網(wǎng)及綠 化等工程續(xù)建成本為： 30=( 萬元 ) +=(萬元 ) 管理費(fèi)用 主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的 3%。 3%==( 萬元 ) 銷售稅費(fèi) 包括廣告宣傳費(fèi)用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的 8%。 8%=( 萬元 ) 開發(fā)利潤 置業(yè)公司的投資直接成本利潤率 15%，續(xù)建 成本為 ，開發(fā)利潤為： 15%=( 萬元 ) 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān) 的稅費(fèi) 主要包含契稅及印花稅等，為： 在建工程價(jià)值 % 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果 假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 27 頁 （ — — — — ） /(1+%)=(萬元 ) （二）成本法分析測(cè)算過程 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 本估價(jià)對(duì)像為在建工程，折舊為零。 采用的公式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 土地取得成本 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。 土地取得成本單價(jià) =(元 /m2)(計(jì)算過程略 ) 價(jià)對(duì)象用地面積為 m2,則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為： =( 萬元 ) 開發(fā)成本 勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi) （計(jì)算過程略） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù) 市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為 80元 / m2(按建筑面積 )，則合計(jì) 元。 建筑安裝工程費(fèi) 估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為： （萬元） 則估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本為： ++=(萬元 ) 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的 2%— 4%，本次評(píng)估取其中間值 ，即按開發(fā)成本的 3%計(jì)取。 3%=( 萬元 ) 投資利息 按正常開發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為 ，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。 利率取一年期貸款利率 %。 [(1+%)]=(萬元 ) 銷售稅費(fèi) 估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。 開發(fā)利潤 經(jīng)調(diào)查， 市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤為 15%，本次評(píng)估取利潤率 15%。 15%= （萬元） 運(yùn)用 成本法的估價(jià)結(jié)果 ++++=（萬元） 六、估價(jià)結(jié)果確定 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的價(jià)格為 ，運(yùn)用成本法測(cè)算的價(jià)格為 。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重圍 50%，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為 50%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為： 50%+50%= （萬元） 則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣 ，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 27 頁 附件（略） 四、指 出并改正下面股價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題 10 分。錯(cuò)處不超過 4 個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣 。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上做大，不得在試卷上改錯(cuò)） 對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見下表），并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值。 估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料 估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料 名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值 總建筑面積 25000平米 房屋重置價(jià)格 2000元 /平米 可出租建筑面積 22000平米 房屋耐用年限 50年 設(shè)備用房建筑面積 2500平米 房屋維修費(fèi)率（年） 房屋重置價(jià)格的 2% 管理用房建筑面積 500平米 月物業(yè)管理費(fèi) 5元 /平米 營業(yè)稅及附加率 % 土地剩余年限 45年 接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率 12% 年報(bào)酬率 5% 平均正常空置率 10% 管理費(fèi)用率（含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用） 租金的 3% 可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費(fèi)） 50元 /平米 估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）： （一） 年有效毛收入 22000 （ 50+5） 12 （ 110%） =13068000（元） （二 ） 年運(yùn)營費(fèi)用 年維修費(fèi)用 2500020002%=1000000 （元） 年管理費(fèi)用 年管理費(fèi)用 =年有效毛收入 管理費(fèi)用率 +管理用房租金損失 =130680003%+50050%=692040 （元） 年?duì)I業(yè)稅及附加 年?duì)I業(yè)稅及附加 =13068000%=725274 （元） 年運(yùn)營費(fèi)用小計(jì) 年運(yùn)營費(fèi)用 =1000000+692040+725274=2417314（元） （三） 年凈收益 年凈收益 =（一）項(xiàng) （二）項(xiàng) =130680002417314=10650686（元） （四） 估價(jià)結(jié)果 估價(jià)結(jié)果 = （元）（取整） 全國房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試試卷 （一）土地管理基礎(chǔ)知識(shí)及相關(guān)法規(guī) 此部分由 100道標(biāo)準(zhǔn)化試題構(gòu)成，每一道題后有三或四個(gè)備選項(xiàng)，請(qǐng)將你認(rèn)為正確的一個(gè)選項(xiàng)的代號(hào)填在空白處，每題 1分，共： 100分。答題時(shí)間為 60分鐘。 1．土地的供給可分為 _______。 A．彈性供給和元彈性供給； B．國家供給和社會(huì)供給； C．自然供給和經(jīng)濟(jì)供給； D．劃撥和征用 2．土地資源的總供給受 ______能提供