【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 27 頁 2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題 一 .單向選擇提（共 35 分，每題 1 分，每題的答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)） A區(qū)遷至 B區(qū)，則 B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ D ） B各異性 C適應(yīng)性 D 相互影響性 ２房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ D ） B. 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 C. 抵銷通貨膨脹的影響 D.投資回收期較長 .乙兩個(gè)物業(yè) 2020年 10 月的價(jià)值均為 1000 萬元，預(yù)計(jì)甲物業(yè) 2020年 10 月的價(jià)值為 1100萬元和 900萬元的可能性各為 50% ，預(yù)計(jì)乙物業(yè) 2020年 10 月的價(jià)值為 1200萬元和 800萬元的可能性各為 50% ，甲 .乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（ B ） A . 甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 B. 乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 C. 甲 .乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同 D.無法判斷 15%，國債的投資收益率為 10%，市場整體的平均收益率為 20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（ B ） A . C . 5. 房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ C ）子市場 . A. 租賃 B. 銷售 C. 保險(xiǎn) 2020 年存量商品住房的吸納率為 40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是（ B ） A. B. ，控制率持續(xù)下降到合理的控制慮以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（ B ） . A. 第一階段 段 C. 第三階段 D. 第四階段 ，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（） A． 減少 B、 增加 C、不變 D、同步遞減 9．承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。 A、半個(gè)月 B、一個(gè)月 C、一個(gè)半月 D、二個(gè)月 10．在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。 A、目標(biāo)定價(jià)法 B、價(jià)值定價(jià)法 C、挑戰(zhàn)定價(jià)法 D、成本加成定價(jià)法 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 27 頁 11．下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（ ）。 A、市場需求容量調(diào) 查 B、消費(fèi)者行為調(diào)查 C、市場營銷因素調(diào)查 D、競爭情況調(diào)查 12．某市去年住宅的實(shí)際銷售量為 500萬 m2,預(yù)測銷售量為 450m2,平滑指數(shù)為 ，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是（ ）萬 m2。 A、 450 B、 475 C、 490 D、 500 13．從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（ ） A、確定調(diào)查方式 B、設(shè)計(jì)問卷 C、收集信息 D、定義市場區(qū)域 14．下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（ ） A、吸納率分析 B、房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析 C、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析 D、 投資購買和使用購買的比例分析 15．某家庭預(yù)計(jì)今后 15年內(nèi)月收入為 10000元，如果其中的 35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為 12%，則該家庭有償還能力的 15年期最大抵押貸款申請(qǐng)額是（ ）萬元。 A、 B、 C、 D、 16．銀行為某人提供期限為 10 年、年利率為 6%，首期月還款為 1000 元，月還款遞增率為 %的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。 A、 B、 C、 D、 17．已知某筆貸款年利率為 12%，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（ ） A、 % B、 % C、 % D、 % 18．某購房者向銀行申請(qǐng)了 40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為 %，期限為 10年，購房者月還款額的增長率為 %，則購房者的首次還款額是（ ）元。 A、 B、 C、 D、 19．下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達(dá)中，正確的是（ ）。 A、企業(yè)利潤 可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個(gè)層次 B、經(jīng)營收入 =銷售收入 +出租收入 C、銷售收入 =土地轉(zhuǎn)讓收入 +商品房銷售收入 +配套設(shè)施銷售收入 D、可分配利潤 =稅后收入 未分配利潤 20．已知某投資項(xiàng)目折現(xiàn)率未 11%時(shí)，凈現(xiàn)值為 1700萬元，折現(xiàn)率為 12%時(shí)，凈現(xiàn)值為 870萬元。則該投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率是（ ）。 A、 % B、 % C、 % D、 % 21．某置業(yè)投資者以 10000元 /m2的價(jià)格購買了 200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的 40%為自有資金，其余為 按年等額還本付息的貸款，貸款期為 10年，年利率為 10%，每年可用于還本 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 27 頁 付息的折舊、攤銷、利潤等共 24萬元，則其償債備付率是（ ） A、 B、 C、 D、 22．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為 16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為 12%，銀行的貸款利率為 %，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（ ）。 A、 % B、 % C、 % D、 % 23．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為 4年，其中前期工作為 ，建設(shè)期為 ，銷售期為1年，建造成本估算為 10000萬元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為 6%，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是（ ）萬元。 A、 B、 C、 D、 24．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為 6000萬元，負(fù)債為 3500 萬元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為 3000 萬元，流動(dòng)負(fù)債總額為 1500萬元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（ ）。 A、 80% B、 120% C、 171% D、 200% 25．房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的 主要差異在于（ ） A、變動(dòng)成本的設(shè)置 B、銷售收入的不同 C、固定成本的設(shè)置 D、平衡點(diǎn)的設(shè)置 26．某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為 5000m2,擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為 6000 萬元，單位面積的可邊成本為 2000 元 /m2，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的容積率至少是（ ）。 A、 B、 C、 D、 27．有一計(jì)算期為 10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測算，該項(xiàng)目的投資收益率為 10%，銀行貸款利率為 6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為 125 萬元，凈 現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為 65 萬元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（ ）。 A、 52% B、 58% C、 62% D、 68% 28．在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi) =每平方米造價(jià)指標(biāo) *建筑面積，屬于（ ）。 A、單元估算法 B、單位指標(biāo)估算法 C、概算指標(biāo)法 D、工程量近似匡算法 29．某防地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（ ）。 A、損益表 B、資金來源與運(yùn)用表 C、資本金現(xiàn)金流量表 D、全投入現(xiàn)金流 量表 30．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（ ）。 A、時(shí)間類參數(shù) B、融資類參數(shù) C、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) D、收益類指標(biāo) 31．甲、乙兩個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 75%和 80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的（ ）風(fēng)險(xiǎn)。 A、市場 B、財(cái)務(wù) C、政策 D、經(jīng)營 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 27 頁 32．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（ ）。 A、彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損 B、提取法定盈余公積金 C、提取公益金 D、向投資者分紅 33．在測算資本金融資成本時(shí)，其 資金占用費(fèi)時(shí)按（ ）計(jì)算的。 A、綜合利率 B、貸款利率 C、折現(xiàn)率 D、機(jī)會(huì)成本 34．某寫字樓的建筑面積為 8 萬元 m2，可出租面積系數(shù)為 80%，公用建筑面積系數(shù)為 15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（ ）萬 m2。 A、 B、 C、 D、 35．某租戶承租某商場的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為 15萬元 /月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時(shí)收取 3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為 180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金時(shí)（ ）萬元。 A、 B、 C、 D、 二、多項(xiàng)選擇題（共 15 分，每題 2 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡商涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得 2分；選錯(cuò)或多選的，不得分；少選且選擇正確得，每個(gè)選項(xiàng)得 ） 1．從物理形態(tài)商劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象得房地產(chǎn)資產(chǎn)得類型主要有（ ）。 A、商住樓 B、土地 C、在建工程 D、寫字樓 E、建成后得物業(yè) 2．房地產(chǎn)間接投資得形式主要有（ ）。 A、投資房地產(chǎn)信托 B、購買住房抵押支持證券 C、購買房地產(chǎn)企業(yè)債券 D、購買物業(yè)用語出租經(jīng)營 E、 購買土地進(jìn)行開發(fā) 3．從宏觀商說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（ ）。 A、價(jià)格結(jié)構(gòu) B、區(qū)域結(jié)構(gòu) C、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D、供求結(jié)構(gòu) E、投資結(jié)構(gòu) 4．根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（ ）。 A、第一階段 B、第二階段初期 C、第二階段后期 D、第三階段 E、第四階段 5．開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（ ）等。 A、保險(xiǎn)合同 B、分包合同 C、銷售合同 D、勘察設(shè)計(jì)合同 E、加工合同 6．房地產(chǎn)市場 營銷因素調(diào)查包括的類型有（ ）。 A、產(chǎn)品調(diào)查 B、價(jià)格調(diào)查 C、市場需求質(zhì)量調(diào)查 D、分銷渠道調(diào)查 E、促銷策略調(diào)查 7．在房地產(chǎn)市場調(diào)查中，收集一手資料的方法有（ ）。 A、文獻(xiàn)查閱 B、觀察 C、專題討論 D、問卷調(diào)查 E、實(shí)驗(yàn) 8．在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于（ ）等因素。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 27 頁 A、行業(yè)基準(zhǔn)收益率 B、政府政策 C、通貨膨脹率 D、內(nèi)部收益率 E、投資者的目標(biāo)收益率 9．下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（ ）。 A、速動(dòng)比率 B、利息備付率 C、償債備付率 D、內(nèi)部收益率 E、資產(chǎn)負(fù)債率 10．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（ ） A．內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率。 B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率 C．同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率。 D．內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率。 E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小。 11．房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有（ ）。 A、自我消費(fèi) B、房地產(chǎn)保值 C、房地產(chǎn)增值 D、開發(fā)利潤 E、出租收益 12．利用期望值法判斷投 資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有（ ）。 A、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案。 B、期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案