【正文】 此資料來自 , 大量管理資料下載 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) 房 地 產(chǎn) 估 價(jià) 規(guī) 范 Code for Real Estate Appraisal GB/T 502911999 主管部門：中華人民共和國建設(shè)部 批準(zhǔn)部門：中華人民共和國建設(shè)部 施行日期： 1999 年 6 月 1 日 中 國 建 筑 工 業(yè) 出 版 社 1999 北 京 前 言 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》是根據(jù)建設(shè)部建標(biāo) [1998]244 號(hào)《一九九八年工程建設(shè)國家標(biāo)準(zhǔn)制訂、修訂計(jì)劃（第二批）》和建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司建房市函字 [1996]第 40號(hào)《關(guān)于委托制訂 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)程 的函》的要求，由建設(shè)部負(fù)責(zé)主編，具體由中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)會(huì)同建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等十個(gè)單位共同編制而成。本規(guī)范經(jīng)有關(guān)部門會(huì)審，建設(shè)部以建標(biāo) [1999]48 號(hào)文批準(zhǔn)，并會(huì)同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布。 本規(guī)范在編制過程中，編制組進(jìn)行了廣泛、深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國開展房地產(chǎn)估價(jià)工作以來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論研究成果，廣泛征求了全國有關(guān)單位、專家和實(shí)際工作者的意見，同時(shí)收集、分析、研究、參考了美國、英國、日本、德國等主要國家和香港、臺(tái)灣地區(qū)以及國際評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì) （ IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和理論研究成果。 本規(guī)范由建設(shè)部負(fù)責(zé)管理，具體解釋工作由中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)。在使用過程中，各估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員和有關(guān)單位、人員應(yīng)積極總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并將意見寄往中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》管理組（地址：北京市三里河路九號(hào)，郵政編碼： 100835），以供修訂時(shí)參考。 國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的主編單位：中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)。參編單位：建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北 京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所、上海市房地產(chǎn)評(píng)估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所等。 本規(guī)范編制的主要起草人員：柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉、此資料來自 , 大量管理資料下載 馮長春、楊于北、楊國誠、沈彥京、康小蕓、田耀東。 目 次 1 總 則 5 2 術(shù) 語 5 3 估價(jià)原則 3 4 估價(jià)程序 4 5 估價(jià)方法 5 估價(jià)方法選用 5 市場(chǎng)比較法 5 收益法 7 成本法 9 假設(shè)開發(fā)法 11 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 12 6 不同估價(jià)目的下的估價(jià) 12 土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 13 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估 13 房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估 13 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 13 房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià) 14 房地產(chǎn)課稅估價(jià) 15 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià) 15 房地產(chǎn)分割、合并估價(jià) 15 房地產(chǎn)糾紛估價(jià) 16 房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估 16 企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)估價(jià) 16 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià) 16 7 估價(jià)結(jié)果 16 8 估價(jià)報(bào)告 17 9 職業(yè)道德 18 附錄 A 估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式 19 規(guī)范用詞用語說明 22 附：條文說明 23 1 總 則 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的此資料來自 , 大量管理資料下載 有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正。 房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。 2 術(shù) 語 房地產(chǎn) real estate， real property 土地、建筑物及 其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。 房地產(chǎn)估價(jià) real estate appraisal， property valuation 專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。 估價(jià)對(duì)象 subject property 一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目中需要估價(jià)的房地產(chǎn)。 估價(jià)目的 appraisal purpose 估價(jià)結(jié)果的期望用途。 估價(jià)時(shí)點(diǎn) appraisal date， date of value 估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。 客觀合理價(jià)格或價(jià)值 value 某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格。 公開市場(chǎng) open market 在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開并不具有排它性。 公開市場(chǎng)價(jià)值 open market value 在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。 采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo) 準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值。 類似房地產(chǎn) similar property 與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。 同一供求圈 parable search area 與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍。 最高最佳使用 highest and best use 法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。 市場(chǎng)比 較法 market parison approach， sales parison approach 將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 收益法 ine approach， ine capitalization approach 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估此資料來自 , 大量管理資料下載 算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法 cost approach 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 假設(shè)開發(fā)法 hypothetical development method， residual method 預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 land datum value method 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估 價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。 潛在毛收入 potential gross ine 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 有效毛收入 effective gross ine 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 運(yùn)營費(fèi)用 operating expenses 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 凈收益 ine， operating ine 由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 建筑物重置價(jià)格 replacement cost of building 采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 建筑物重建價(jià)格 reproduction cost of building 采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 物質(zhì)上的折舊 physical depreciation， physical deterioration 建筑物在物質(zhì)實(shí)體方面的磨損所造成的建筑物價(jià)值的損失。 功能上的折舊 functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值的損失。 經(jīng)濟(jì)上的折舊 economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值的損失。 估價(jià)結(jié)果 conclusion of value 關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的最終結(jié)論。 估價(jià)報(bào)告 appraisal report 全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價(jià)過程和估價(jià)成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的研究報(bào)告。 3 估價(jià)原則 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1 合法原則； 2 最高最佳使用原則； 3 替代原則； 此資料來自 , 大量管理資料下載 4 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。 遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。 遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估 價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明： 1 保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)； 2 轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià)； 3 裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)； 4 重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后 再予以利用為前提估價(jià)； 5