【正文】 以此估算估價對象的客 觀合理價格或價值的方法。 假設(shè)開發(fā)法 hypothetical development method， residual method 預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅 費和利潤等，以此估 算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 基準地價修正法 land datum value method 在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對 象宗地價格的方法。 潛在毛收入 potential gross ine 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。 有效毛收入 effective gross ine 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造 成的收入損失后所得到的收 入。 運營費用 operating expenses 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 凈收益 ine， operating ine 由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。 建筑物重置價格 replacement cost of building 采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象 具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 建筑物重建價格 reproduction cost of building 采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價 對象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 物質(zhì)上的折舊 physical depreciation， physical deterioration 建筑物在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。 功能上的折舊 functional depreciation， functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。 經(jīng)濟上的折舊 economic depreciation， economic obsolescence 建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。 估價結(jié)果 conclusion of value 關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結(jié)論。 估價報告 appraisal report 全面、公正、 客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復(fù)， 關(guān)于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。 3 估價原則 房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循下列原則： 1 合法原則； 2 最高最佳使用原則； 3 替代原則； 4 估價時點原則。 遵循合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。 遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 當估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出 下列之 一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明： 1 保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前 提估價； 2 轉(zhuǎn)換用途前提：認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使 用為前提估價； 3 裝修改造前提：認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應(yīng)以裝修改 造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價； 4 重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除建筑物后 再予以利用為前提估價； 5 上述情形的某種 組合。 遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格 。 遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價 值。 4 估價程序 自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應(yīng)按下列程序進行： 1 明確估價基本事項； 2 擬定估價作業(yè)方案； 3 搜集估價所需資料； 4 實地查勘估價對象； 5 選定估價方法計算； 6 確定估價結(jié)果； 7 撰寫估價報告 ； 8 估價資料歸檔。 明確估價基本事項主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 明確估價目的； 2 明確估價對象； 3 明確估價時點。 注： 1 估價目的應(yīng)由委托方提出； 2 明確估價對象應(yīng)包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況； 3 估價時點應(yīng)根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日； 4 在明確估價基本事項時應(yīng)與委托方共同商議，最后應(yīng)征得委托方認可。 在明確估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng) 對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案 。 估價作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法； 2 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道； 3 預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費； 4 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。 估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。 估價所需資料主要應(yīng)包括下列方面： 1 對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料； 2 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料； 3 相關(guān) 房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料； 4 反映估價對象狀況的資料。 估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu) 劣，查勘估價對象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象 的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對 估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。 完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和 妥善保管。 5 估價方法 估價方法選用 估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、 基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。 對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。 根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采 用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述 理由。 有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。 收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種 估價方法。 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進 行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 市場比較法 . 運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進行： 1 搜集交易實例； 2 選取可比實例； 3 建立價格可比基礎(chǔ)； 4 進行交易情況修正； 5 進行交易日期修正； 6 進行區(qū)域因素修正； 7 進行個別因素修正； 8 求出比準價格。 運用市場比較法估價，應(yīng)準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。 搜集交易實例應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 交易雙方情況及交易目的； 2 交易實例房地產(chǎn)狀況； 3 成交價格； 4 成交日期； 5 付款方式。 根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應(yīng)從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例 。 選取的可比實例應(yīng)符合下列要求： 1 是估價對象的類似房地產(chǎn)； 2 成交日期與估價時點相近，不宜超過一年； 3 成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)， 統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵。 換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1 統(tǒng)一付款方式； 2 統(tǒng)一采用單價； 3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位； 4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。 注： 1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清； 2 不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日 期時的市場匯率中間 價計算。 進行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏 差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。 有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例： 1 有利害關(guān)系人之間的交易； 2 急于出售或購買情況下的交易； 3 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； 4 交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易； 5 交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易； 6 相鄰房地產(chǎn)的合并交易； 7 特殊方式的 交易； 8 交易稅費非正常負擔的交易； 9 其他非正常的交易。 注： 1 當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應(yīng)對其進行 交易情況修正； 2 對交易稅費非正常負擔的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交 易雙方負擔各自應(yīng)負擔的稅費下的價格。 進行交易日期修正，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格 。 交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價 格變動率或指數(shù)的情況 下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整 。 進行區(qū)域因素修正，應(yīng)將可比實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外 部環(huán)境狀況下的價格。 區(qū)域因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套 設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價格的因素。 區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。 進行區(qū)域因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的區(qū)域因素逐項進行比較，找出由于 區(qū)域因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。 進行個 別因素修正，應(yīng)將可比實例在其個體狀況下的價格調(diào)整為估價對象個體狀 況下的價格。 有關(guān)土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎(chǔ) 設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等 ；有關(guān)建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面 布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。 個別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。 進行個別因素修正時，應(yīng)將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于 個別 因素優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法 、差額法或回歸分析法。 每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不得超過 20％，綜合調(diào)整不得超過 30％。 選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算求出一 個綜合結(jié)果，作為比準價格。 市場比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 收益法 運用收益法估價應(yīng)按下列步驟進行： 1 搜 集有關(guān)收入和費用的資料； 2 估算潛在毛收入； 3 估算有效毛收入； 4 估算運營費用； 5 估算凈收益； 6 選用適當?shù)馁Y本化率； 7 選用適宜的計算公式求