【正文】 制作要求： 估價報告應做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應有較好的質(zhì)量。 2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但 受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi) 容和結(jié)論負責任。 估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應包括下列內(nèi)容，并應經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師 簽名、蓋章： 1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的。 當有調(diào)整時，應在估價報告中明確闡述理由。 其他目的的房地產(chǎn)估價 其他目的的房地產(chǎn)估價，包括房地產(chǎn)損害賠償估價等。 房地產(chǎn)拍賣底價評估 房地產(chǎn)拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務，應依據(jù)《中華人民共和國拍賣 法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關規(guī)定進行。此種土地使用權(quán)補償估價，應根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應的正常 市場價格進行。 有關房地產(chǎn)稅的估價，應按相關稅法具體執(zhí)行。 房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價 值或損失程度評估。 以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除 預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理 ： 1 首先求取設想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預計由劃撥土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應繳納的土地使用權(quán)出讓金等 款額，兩者相減為抵押價值。 房地產(chǎn)租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。 土地使用權(quán)出讓價格評估，可采用市場比較法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價 修正法。 交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。 運用假設開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā) 成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅 費。 經(jīng)濟耐用年限應根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況、周圍 環(huán)境、經(jīng)營收益狀況 等綜合判斷。 成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì) 上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊。 重置價格或重建價格， 應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象 所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容： 1 土地取得費用； 2 開發(fā)成本； 3 管理費用； 4 投資利息； 5 銷售稅費； 6 開發(fā)利潤。 對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年 限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建 筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 3 復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平 均數(shù)作為資本化率，按下式計算： R＝ M 估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之 外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。 注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。 有關土地方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎 設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等 ；有關建筑物方面的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：新舊程度，裝修，設施設備，平面 布置，工程質(zhì)量，建筑結(jié)構(gòu)，樓層，朝向等。 進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格 。 根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例 。 根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采 用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述 理由。 在明確估價基本事項的基礎上，應 對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案 。 遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。 建筑物重置價格 replacement cost of building 采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象 具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。 收益法 ine approach， ine capitalization approach 預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 客觀合理價格或價值 value 某種估價目的特定條件下形成的正常價格。 本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動。本規(guī)范經(jīng)有關部門會審，建設部以建標 [1999]48 號文批準，并會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān) 督局聯(lián)合發(fā)布。本規(guī)范經(jīng)有關部門會審，建設部以建標 [1999]48 號文批準，并會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 聯(lián)合發(fā)布。參編單位：建設部政 策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價師學會、中山大學嶺南學院、華中師范大學經(jīng)濟學院、清 華大學房地產(chǎn)研究所、北京大學不動產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價格評估事務所、上 海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價所等。參編單位：建設 部 政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價師學會、中山大學嶺南學院、華中師范大學經(jīng)濟學院 、清華大學房地產(chǎn)研究所、北京大學不動產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價格評估事務所 、上海市房地產(chǎn)評估中心、深圳市物業(yè)估價所等。 估價對象 subject property 一個具體估價項目中需要估價的房地產(chǎn)。 同一供求圈 parable search area 與估價對象具有替代關系、價格會相互影響的適當范圍。 有效毛收入 effective gross ine 由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造 成的收入損失后所得到的收 入。 估價結(jié)果 conclusion of value 關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結(jié)論。 4 估價程序 自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價應按下列程序進行： 1 明確估價基本事項； 2 擬定估價作業(yè)方案； 3 搜集估價所需資料； 4 實地查勘估價對象； 5 選定估價方法計算； 6 確定估價結(jié)果； 7 撰寫估價報告 ； 8 估價資料歸檔。 完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和 妥善保管。 市場比較法 . 運用市場比較法估價應按下列步驟進行： 1 搜集交易實例； 2 選取可比實例； 3 建立價格可比基礎； 4 進行交易情況修正； 5 進行交易日期修正； 6 進行區(qū)域因素修正； 7 進行個別因素修正； 8 求出比準價格。 進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏 差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。 區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。 選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正之后，應根據(jù)具體情況計算求出一 個綜合結(jié)果，作為比準價格。 2 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商 品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。 資本化率 應按下列方法分析確定： 1 市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相 應的收益法計算公式，求出資本化率。RB ……………… （ ） 式中 RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價； RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價； RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價； L ─ 土地價值占房地價值的比率（％）； B ─ 建筑物價值占房地價值的比率（％）， L＋ B＝ 100％。RB VL ＝ ……………… （ － 1） RL 當利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收益每年不變 、可獲收益無限期的情況下，應采用下式： AO－ VL 建筑物的重置價格或重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確 定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具 體計算。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場， 觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以 及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。 假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。在實際操作中宜采用折現(xiàn)的方法 ；難以采用折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。 土地使用權(quán)出讓價格評估，應分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標、拍賣的出讓方式。 房地產(chǎn) 租賃價格評估 房地產(chǎn)租賃價格評估，應依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人 民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關 規(guī)定進行。 依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。 以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價 值為抵押人所享有的份額部分的價值。 保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故 發(fā)生前后的狀態(tài)。 依照規(guī)定，拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準 期限的臨時建筑給予適當補償。 房地產(chǎn)糾紛估價 房地產(chǎn)糾紛估價，應對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、 成本、租金、補償金額、賠償金額、估價 結(jié)果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理 的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。但應注意破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬 于強制處分、要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類 似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。 對不同估價方法估算出的結(jié)果應做下列檢查： 1 計算過程 是否有誤； 2 基礎數(shù)據(jù)是否準確； 3 參數(shù)選擇是否合理； 4 是否符合估價原則； 5 公式選用是否恰當； 6 選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。 估價報告應記載下列事項： 1 估價項目名稱； 2 委托方名稱或姓名和住所； 3 估價方（房地產(chǎn)估價機構(gòu)）名稱和住所； 4 估價對象； 5 估價目的； 6 估價時點； 7 價值定義； 8 估價依據(jù)； 9 估價原則； 10 估價技術(shù)路線、方法和測算過程； 11 估價結(jié)果及其確定的理由； 12 估價作業(yè)日期； 13 估價報 告應用的有效期； 14 估價人員； 15 注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章； 16 估價的假設和限制條件； 17 附件，應包括反映估價