房地產(chǎn)估價技術(shù)報告-免費(fèi)閱讀
【正文】 理論成新率=(1—4／30)100％=86．67％③現(xiàn)場勘查成新率采用打分法確定：⑤磚木結(jié)構(gòu)廠房評估單價=重置單價綜合成新率 =682元／元88％ =600．1 6元／m。然后根據(jù)現(xiàn)行使用定額《云南省建筑工程預(yù)算定額(2003)》、《云南省安裝工程消耗量定額(2 003)))及與之配套的取費(fèi)用定額；《云南省工程建設(shè)材料、設(shè)備價格信息》等詳細(xì)預(yù)算方法計算得出該類型房屋建筑工程造價并計算建筑的前期工程費(fèi)用及資金成本等費(fèi)用最終得出該類房屋建筑重置價值。(3)區(qū)域因素及個別因素區(qū)域因素及個別因素每項均分為好、較好、一般、較差、差五個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級修正1％。根據(jù)《房屋所有權(quán)證》及《國有土地使用權(quán)證》記載，估價對象的用途為工業(yè)用地和工業(yè)廠房，根據(jù)對估價對象的綜合分析，保持現(xiàn)用途已為最高最佳使用。東川礦產(chǎn)資源豐富，為我國六大產(chǎn)銅基地之一。昆明還被國務(wù)院批準(zhǔn)為享受沿海開發(fā)城市優(yōu)惠政策的城市。東川將以團(tuán)結(jié)進(jìn)取，奮力拼搏，開拓創(chuàng)新的勇氣和信心，把再就業(yè)特區(qū)建成工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，農(nóng)業(yè)獨(dú)具特色，商貿(mào)旅游活躍，城市功能完善，具有亞熱帶風(fēng)光特色的昆明新區(qū)，“天南銅都”將再現(xiàn)新輝煌。估價對象土地地上建筑物主要有：1幢為云南長宇清真食品有限公司辦公樓，2層磚混結(jié)構(gòu)，外墻為涂料，內(nèi)部均為中等裝修；2幢、6幢為冷藏倉庫、熟食倉庫及生產(chǎn)車間，單層磚混結(jié)構(gòu)，內(nèi)部按食品生產(chǎn)要求進(jìn)行裝修；5幢為生產(chǎn)車間、包裝車間、風(fēng)干車間及檢驗室等，單層磚木結(jié)構(gòu)，內(nèi)部按食品生產(chǎn)要求進(jìn)行裝修。建筑物均建成于2 006年，勘估時建筑質(zhì)量狀況良好，使用正常，委估地塊土地使用權(quán)終止日期為2 056年12月4日，到評估基準(zhǔn)日土地剩余使用年限為46．33年。 建立東川再就業(yè)特區(qū)土地優(yōu)惠政策： 一、再就業(yè)特區(qū)建設(shè)需要的土地，以盤活存量土地和現(xiàn)有的建設(shè)用地為主；特區(qū)建設(shè)需要的新增農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)，納入昆明市土地利用年度計劃統(tǒng)籌安排，若昆明市農(nóng)用地計劃指標(biāo)不足，由省國土資源廳負(fù)責(zé)按項目予以追加。通過積極的招商5『資，吸5l了廣大國內(nèi)外客商前來投資，極大地加快了昆明市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。到目前探明的礦產(chǎn)資源主要有銅、鐵、磷、金、鉛鋅、漢白玉等，銅金屬儲量335萬噸，占云南省儲量的三分之一，位居全國第三；東川是中國的老工業(yè)基地，工業(yè)基礎(chǔ)強(qiáng)實(shí)，工業(yè)氛圍濃厚；東川轎子雪山以“雄、奇、險、峻”被譽(yù)為“滇中第一山，’；紅土地以大奇大美的神韻聞名遐邇；白土地以世界泥石流天然博物館而勝譽(yù)中外，是世界獨(dú)具特色的泥石流汽車越野賽道；小江兩岸是昆明市最大的熱帶作物區(qū)，素有“天然溫室”之美稱。六、估價測算過程：由于估價對象為工業(yè)廠房，其所處區(qū)域沒有可用以參照的成交實(shí)例，其房地產(chǎn)所產(chǎn)生的客觀純收益也無法獲取，因此本估價報告采用成本法評估，并運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計分析的有關(guān)方法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，最終確定估價對象的估價結(jié)果。根據(jù)以上分析建立土地比較因素條件指數(shù)和修正計算表(下表)。建筑安裝評估造價費(fèi)用計算表建安工程造價估算表序號費(fèi)用名稱計算公式費(fèi)（稅）率金額（一）直接費(fèi)①+②+③人工費(fèi)（1）工程數(shù)量②材料費(fèi)（4）工程數(shù)量③機(jī)械費(fèi)（6）工程數(shù)量（二）措施費(fèi)按（一）的比例估算%其中：通用措施費(fèi)（占85%）%專業(yè)措施費(fèi)（占15%）%（三）其它項目費(fèi)按（一）的比例估算%（四）管理費(fèi)（三類工程）[①+③] 費(fèi)率%（五）利潤（三類工程）[①+③] 費(fèi)率%（六）規(guī)費(fèi)④+⑤+⑥④社會保障及住房公積金①費(fèi)率%⑤工程定額側(cè)定費(fèi)[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）] 費(fèi)率%⑥意外傷害保險費(fèi)[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）] 費(fèi)率%（七）稅金[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）] 費(fèi)率%（八）建筑工程造價（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）+（七）（九）給排水及電氣照明安裝工程費(fèi)（八）費(fèi)率%（十）建它工程造價（八）+（九）（十一）前期費(fèi)（十）+費(fèi)率%其它費(fèi)（十二）資金成本（建安造價+前期及其它費(fèi)）利率1%（十三）重置全價建安造價+前期及其它費(fèi)+資金成本建安單價重置單價859磚混結(jié)構(gòu)重置單價取整為：859元／平方米②成新率的確定計算 理論成新率=(1一已使用年限／設(shè)計規(guī)定使用年限)x 1 00％，由于委估房屋為磚混結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，建筑設(shè)計經(jīng)濟(jì)耐用年限為40 年，至評估基準(zhǔn)日已使用年限為4年。本次評估磚木結(jié)構(gòu)廠房評估單價取整為6
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