【正文】 抵押權利雙方應按規(guī)定到有關管理部門進行抵押登記；6．估價結果自完成估價報告起半年內有效(2005年6月19日至2005年l2月l8日)，若在此期間內由于國家政策、經(jīng)濟環(huán)境及物業(yè)本身的物理狀況等因素和本報告假設條件發(fā)生重大變動，這些變動對估價結果產(chǎn)生重大影響時，本估價結果無效，須委托我公司重新估價；7．如發(fā)現(xiàn)本報告內的文字或數(shù)字因校印或其它原因出現(xiàn)誤差時，請通知本公司進行更正。5．我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。、《建設工程規(guī)劃許可證》致委托估價方函廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：本公司受貴公司的委托，對位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓店在建工程進行市場價格評估，作為貴公司辦理抵押貸款的價格參考依據(jù)。通過調查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費進行比較分析，得出了估價對象的有關情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。3．替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。，且該估價對象具有完整和合法的產(chǎn)權之前提進行估價。此致20111220模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：。（八）、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率。4其他有規(guī)則的變動情形。若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。估算運營費用。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日第三篇：房地產(chǎn)估價報告《房地產(chǎn)估價》課程設計任務書二、估價調查對象：本次課程設計內容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。⒌ 資源性費用估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%?！?交易日期修正可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。B 確定報酬率根據(jù)估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 % 的報酬率。c 餐飲娛樂部分凈收益餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元 其他部分凈收益酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益。根據(jù)廣場、廣場、路一帶同類餐飲娛樂設施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元?？头磕杲?jīng)營收入為：(900 元 / 日?套 528 套 70%+1800 元 / 日?套 54 套 65% +2800 元 / 日?套 8 套 50%+24500 元 / 日?套 1 套 35%) 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業(yè)成本：客房營業(yè)成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設計中確定的酒店規(guī)模、技術經(jīng)濟指標、建設標準估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩谩⑼锨纷饨鸬葥p失后，實際所能獲得的年總收入。由于市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。六 估價測算過程⑴ 假設開發(fā)法估價過程具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。良好的城市環(huán)境與基礎設施建設，使得市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領域也不斷拓寬，市始終是中國北方的投資熱點城市之一。根據(jù)市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。整個區(qū)域內路網(wǎng)發(fā)達，路況良好。⒋ 建筑面積本報告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 ㎡商場： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ⒌ 地形及地質條件估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質條件 良好。車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設備。③ 樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設備層)，四十九層至五十一層為設備層、機房，屋頂設直升飛機停機坪。⒊ 綠化及景觀根據(jù)規(guī)劃設計要求，建筑用地紅線內，臨廣場一側及沿街、街一側盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。根據(jù)委托人要求的估價目的，本報告評估大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。⑷ 估價時點原則。八 估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。二 估價機構：房地產(chǎn)估價公司，法定代表人為，住所為市區(qū)街號，房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕號”。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應的使用。⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。3=2,128元/m2 估價對象房地產(chǎn)市場價值=2,128元/m2=181,(三)估價結果: 成本法估價結果為:1,272元/m2。2,《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。3,替代原則:要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 房地產(chǎn)估價公司 法定代表人： 二 ○ ○四年十一月六日估價師聲明 我們鄭重聲明：⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑺ 委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。故本估價報告中估價對象建筑面積數(shù)據(jù)為委托人所提供的經(jīng)批準的施工圖紙數(shù)據(jù)，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。如果對估價對象評估價值產(chǎn)生明顯影響時，應 對本估價結論進行必要的調整。對估價對象公開市場價格產(chǎn)生影響的因素是多方面的，具體規(guī)定如下：① 估價結果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日關于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價技術報告估價對象為位于 市 區(qū) 廣場號的大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。⒉ 建筑立面造型根據(jù)規(guī)劃設計要求，大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。街一側裙房的一層至四層設商場，面對廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。公共衛(wèi)生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛(wèi)生潔具。其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。智能型會議系統(tǒng)：設置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統(tǒng)。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀估價對象用地面積 ㎡，為國有出讓性質，使用權人為大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規(guī)則矩形。估價對象所處區(qū)域景觀條件良好，整個區(qū)域地勢略向西北傾斜。⑸ 商服設施配置 估價對象所處區(qū)域內有廣場大廈、大酒店、大廈、大廈等中高檔酒店、辦公服務設施，電影城、影劇院等娛樂設施，以及一定數(shù)量的中小型店鋪、娛樂文化場所。初步核算，全市生產(chǎn)總值 億元，人均生產(chǎn)總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合3529 美元。目前，市已有外商投資企業(yè) 7000 多家，來市投資的國家和地區(qū) 50 多個，境外企業(yè)駐市的代表機構 2000 多家。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。分別測算如下： 客房部分凈收益測算 a 客房年經(jīng)營收入大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統(tǒng)套房?！?經(jīng)營者利潤：根據(jù)調查和 2003 年市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元?！?營業(yè)稅及附加： 按營業(yè)收入的 % 計 算，為 203 萬元。最終確定報酬率： Y ＝ % C 經(jīng)濟收益年限確定估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)條文說明中的參考值，對于鋼結構的非生產(chǎn)用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結構的非生產(chǎn)用房一般為 60 年。運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區(qū)位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 ㎡，東南朝向，室內為初裝修?！?實物狀況修正 根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結構功能、規(guī)模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數(shù)為： 設估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業(yè)費用包括規(guī)劃、勘察設計、可行性研究等費用。⒑ 估價對象價格估價對象重置成本總價為：P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結果確定假設開發(fā)法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125萬元，兩估價結果相差比例為 % 比較接近，利用簡單算術平均數(shù)法，求得計算結果為 91962 萬元。三、課程設計進度計劃：2011年12月120日————收集資料 2011年12月21日——— 計算2011年12月223日————撰寫估價報告四、課程設計實施途徑：（一）、運用收益法估價應按下列步驟進行：搜集有關收入和費用的資料。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。（四）、在求取凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變。3復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R= MRB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價。房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價方： 估價人員：估價作業(yè)日期第一篇 前言致委托方函 客戶經(jīng)理：根據(jù)委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點20111221的房地產(chǎn)價值進行了評估。模擬房地產(chǎn)估價師： 估價的假設和限制條件，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。，因此，本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。估價依據(jù)1．國家和合肥市有關的法律法規(guī)（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權證明4．估價人員向有關部門查詢、市場調查和現(xiàn)場勘查收集的資料。估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上